Mariana Garstea, CEO Sixense Romania: „Faza de exploatare a proiectelor de constructii ar trebui sa fie in centrul preocuparilor proprietarilor si investitorilor in ce priveste sanatatea structurala pe termen lung”Proiecte de office, proiecte rezidentiale, proiecte complexe de infrastructura, cu toate ar putea beneficia mai mult de siguranta pe care o ofera serviciile de monitorizare geotehnica si structurala: garantia unor structuri durabile, ferite de riscuri si posibilitatea de a interveni imediat si proactiv.
Asa cum spune Mariana Garstea, specialist in monitorizare geotehnica si structurala si in solutii pentru transformarea digitala a infrastructurii, monitorizarea ar trebui sa devina o normalitate, un serviciu prioritar pe care proprietarii, dezvoltatorii sau gestionarii de asset-uri sa il puna pe lista inca de la inceputul proiectului. Cum altfel ar putea sa se asigure acestia de sanatatea constructiilor in care investesc si pe care le vor la fel de rezistente si peste zeci sau chiar sute de ani?
Mariana Garstea este si CEO al Sixense Romania, o companie a carei misiune este sa optimizeze si sa prelungeasca durata de viata a mediului construit, prin expertiza integrata si solutii digitale. Ne-a povestit in continuare despre specificul proiectelor care apeleaza la serviciile de monitorizare, despre solutiile digitale cele mai potrivite in acest sens si despre cum s-a schimbat mentalitatea celor care dezvolta sau au in grija proiecte majore de constructii.
- Anuntati deseori noi clienti din zona imobiliarelor, pentru cladiri care sunt finalizate de ceva timp. De ce credeti ca opteaza proprietarii lor tocmai acum pentru monitorizare? Sau o faceau, dar nu digital?
- In primul rand, proiectele monitorizate (si anuntate) de noi in cadrul Sixense Romania sunt in portofoliul nostru de ani de zile, deci demersul pentru un astfel de proces nu este neaparat unul nou in cazul clientilor cu care lucram.
In al doilea rand, incurajam foarte mult monitorizarea structurala in etapa de exploatare, deci pe toata durata de viata a unui proiect. Asa cum spunem deseori, faza operationala ar trebui sa fie de fapt in centrul preocuparilor tuturor investitorilor si proprietarilor, iar monitorizarea pe termen lung, ce intervine chiar in aceasta etapa, este absolut esentiala pentru eficientizarea investitiei, protejarea cladirii/ proiectului de constructii, respectiv pentru mentinerea sanatatii acestuia pe termen lung, in fata tuturor riscurilor care pot sa intervina.
Ceea ce duce la aceasta constientizare din ce in ce mai puternica la nivelul pietei inspre un demers de monitorizare pe termen lung (un demers ce presupune de obicei si integrarea de solutii digitale) este de regula un mix intre:
- implicarea unei echipe de property management profesioniste, care cunoaste foarte bine domeniul si care isi doreste sa aplice legislatia si standardele tehnice in vigoare, cu focus pe reducerea riscurilor structurale si, bineinteles, pe reducerea costurilor de intretinere;
- presiunea mare pe calitatea lucrarilor de executie, documentarea inca din faza de proiectare & executie a identificarii si a monitorizarii riscurilor;
- cresterea numarului de controale din partea organelor si autoritatilor abilitate;
- cresterea nivelului de intelegere a riscurilor, dar si presiunea venita uneori chiar din partea utilizatorilor directi ai acestor cladiri.
Ce s-a schimbat - si ne dorim ca acest lucru sa continue - este mai degraba atentia pentru realizarea acestor lucrari de monitorizare facute ca la carte si exploatarea informatiilor obtinute. Ele existau pe alocuri si inainte, insa mai degraba ca o modalitate de a bifa niste cerinte sau taskuri, nu neaparat ca o verificare reala sau un instrument de control al calitatii si sigurantei structurii, cu adaptarea la specificul si obiectivele fiecarui proiect in parte.
- Ce costuri in plus sau in minus implica o monitorizare digitala?
- Serviciile de monitorizare digitala structurala si geotehnica se impart, de fapt, in 3 categorii mari de activitati pe care este important sa le avem in vedere:
- instrumentare (senzori, echipamente amplasate in teren/ santier etc.);
- configurarea solutiei digitale de risk monitoring;
- data management & monitorizarea in executie sau in exploatare.
Este adevarat ca, pentru o solutie de monitorizare automatizata si integrarea unei solutii digitale de monitorizare a riscurilor, costurile initiale sunt mai ridicate, insa beneficiile pe termen lung sunt net superioare: de la consistenta si acuratetea datelor obtinute pana la volumul de date disponibile pentru analiza, obtinerea de informatii relevante in timp real (timpul este vital in monitorizarea unor astfel de proiecte, pentru a putea interveni acolo unde este nevoie), transparenta si usurinta accesului la date pentru toate partile implicate etc.
De asemenea, aceste lucruri se traduc si intr-o investitie eficientizata pe termen mediu si lung. Ganditi-va doar la faptul ca instalarea unui sistem de monitorizare elimina necesitatea vizitelor periodice ale inginerilor/ tehnicienilor pentru a efectua masuratori. Odata ce sistemul este instalat si configurat, analiza datelor poate fi facuta oricand, de la distanta, ceea ce permite echipei sa preia proiecte suplimentare cu aceeasi forta de munca, pastrand in acelasi timp controlul deplasarilor critice ale structurii si crescand productivitatea.
- Puteti sa ne dati cateva detalii comparative ale unei monitorizari digitale versus cea „plina de hartii”?
- Sigur. Voi enumera doar cateva.
- Rezultate imediate, cu o interpretare globala a informatiilor;
- Analiza incrucisata a datelor primite de la senzori, ceea ce inseamna si evitarea timpului pierdut sau necesitatea unor rapoarte care doar ajung aruncate la gramada;
- Protejarea cladirii cu informatii in timp real versus cazul monitorizarii traditionale, in care rapoartele sunt disponibile abia la cateva zile dupa ce un eveniment critic se produce;
- Volum mare de date disponibile fata de informatiile obtinute din masuratori efectuate doar o data la cateva luni sau o data pe an;
- Evitarea de erori, resurse si timp pierdut in urma analizei manuale versus analiza automatizata;
- Sistem de alarmare in timp real versus masuratorile manuale;
- Eficientizarea intregului proces de monitorizare;
- Planificarea sanatatii unei structuri pe termen lung.
- Care este proiectul pe care il monitorizati de cel mai mult timp?
- Este vorba despre proiectul de monitorizare structurala in exploatare pentru Podul Agigea, primul pod hobanat realizat pe un drum national din Romania. E un proiect deosebit pe care ne bucuram sa-l monitorizam neintrerupt si sa ne asiguram de stabilitatea structurii sale.
- Probabil ca sunt mai usor de monitorizat proiectele ale caror proprietari sunt persoane juridice. Cum sta situatia in cazul proiectelor rezidentiale? Este necesara monitorizarea acestora? Monitorizati si astfel de proiecte?
- Activitatea de urmarire a comportarii constructiilor in timp se aplica tuturor categoriilor de constructii prin lege (cu exceptia cladirilor pentru locuinte cu parter plus un etaj sau a anexelor gospodaresti situate in mediul rural).
Prin intermediul asociatiilor de proprietari, cladirile rezidentiale trebuie sa respecte prevederile Legii 10 si P130/99, inclusiv Legea condominiului, care spun foarte clar ca este obligatoriu sa se execute lucrari de urmarire a comportarii in timp.
Din pacate insa, realitatea din teren este la mare distanta fata de standardele setate prin aceste legi: lucrarile de monitorizare nu prea se fac pe segmentul rezidential si, daca se fac, sunt mai degraba exceptii. Acesta este si motivul pentru care noi avem mai putine proiecte de acest tip in portofoliu.
Din pacate, marea majoritate a administratorilor fie nu cunosc aceste prevederi, fie nu stiu la cine sa apeleze pentru astfel de servicii, fie se executa astfel de lucrari doar pentru a le bifa fara a intelege valoarea informatiilor pentru binele cladirii
- Ce se poate face in cazul blocurilor construite in perioada 1960-1990?
- Lucrarile de monitorizare sunt specifice, individuale si adaptate fiecarei constructii in parte, in functie de riscurile structurale identificate. Adica fiecare cladire este diferita, iar ca sa putem propune un sistem anume de instrumentare si monitorizare a unei cladiri, este nevoie de mai multe lucruri, cum ar fi: o expertiza structurala, setarea anumitor praguri de alarmare, adoptarea unui program clar de masuri in cazul in care este atins unul dintre aceste praguri etc.
Asadar, este nevoie de o abordare globala si coerenta pentru fiecare cladire si este extrem de important cum anume sunt folosite aceste date in beneficiul utilizatorilor cladirii respective, care trebuie sa stie daca sunt in siguranta sau nu.
- Intr-o stire pe care ati facut-o publica la inceputul anului, spuneati ca ati identificat miscari semnificative si ca au fost afectate stadioane, poduri, guri de metrou sau scoli. Ce inseamna asta, mai exact? Trebuie ca locuitorii zonelor sa fie speriati?
- In primul rand, este important sa dam putin context. Studiul a fost realizat de Sixense pe perioada 2017-2020, prin masuratori din satelit (tehnologia se numeste InSAR) care ne-au aratat o serie de tendinte de deplasare pe verticala a anumitor zone din Capitala.
Scopul acestui studiu a fost sa informam si sa ridicam gradul de constientizare cu privire la riscurile ce pot ameninta patrimoniul construit dintr-un oras mare cum este Bucurestiul. Pe termen lung, ne-am dori sa luam masuri si sa venim cu solutii pentru a stopa acest impact, ce afecteaza si stadioane, scoli, infrastructura de metrou etc. Noi ne dorim sa fim parte din solutie si sa contribuim la mentinerea unui mediu construit sigur si sanatos si acum, si peste zeci de ani.
Nu este vorba despre a speria pe cineva, in niciun caz. Problema in cazul acestor deplasari este ca ele continua cu o anumita viteza si ca, daca nu se intervine in timp util, pot deveni critice prin probleme structurale, fisuri, infiltratii si alte efecte de acest tip.
Rezultatele acestui studiu au fost o forma de invitatie la un dialog constructiv pe care sa il purtam cu toti actorii co-interesati, referitor la sanatatea proiectelor lor si la ce se poate face in acest sens, mai ales ca acum avem la dispozitie tehnologii si solutii digitale extrem de eficiente de care ne putem folosi.
