COLLIERS: Piata de birouri din primul semestru, la un nou maxim post-criza

Sfarsitul primului semestru s-a remarcat prin rezultate foarte bune inregistrate de orasele regionale pe toate segmentele pietei imobiliare. La randul sau, Bucurestiul a avut o evolutie buna si, conform datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International Romania, perspectivele pentru restul anului raman solide.

De la inceputul lui 2018, piata de birouri din Bucuresti a inregistrat livrari de 33.000 mp, alti peste 150.000 mp fiind asteptati in semestrul al doilea. Orasele regionale au fost mai active, Timisoara si Cluj-Napoca adaugand in jur de 72.000 mp spatii de birouri moderne. Altfel, in ton cu estimarile consultantilor Colliers, cererea totala de inchiriere din Bucuresti a scazut la 150.000 mp. Cererea neta s-a situat la peste 84.000 mp, usor peste nivelul de anul trecut si un nou maxim post-criza pentru primul semestru. Interesul chiriasilor s-a indreptat catre Centru-Vest si zonele centrale (28%, respectiv 26% din cererea totala).

„Lipsa fortei de munca va testa planurile ambitioase ale dezvoltatorilor (peste 650.000 mp au fost anuntati pentru 2019 si 2020 pentru piata de birouri din Bucuresti), in conditiile in care chiriasii concureaza cu statul pentru angajati si se lupta cu o rata scazuta a somajului (putin peste 2% pentru persoanele cu studii superioare). Avand in vedere ca lucrarile de imbunatatire a infrastructurii progreseaza lent, zonele care ofera acces la un bun serviciu de transport public (pietele centrale, Centru-Vest sau Floreasca/Barbu-Vacarescu) vor ramane cele mai interesante. Atractia pentru zonele periferice de nord din afara Bucurestiului se va pastra la un nivel redus, in timp ce noua linie de metrou din sud-vestul Bucurestiului ar putea deschide calea catre noi piete de birouri”, a explicat Silviu Pop, Head of Research in cadrul Colliers International Romania.

Peste un sfert din cererea totala de spatii de birouri a fost generata de sectorul IT&C, acesta fiind urmat de companiile din sectorul energetic si industrial (aproape 25% din cererea totala). Companiile de co-working au inchiriat suprafete record de 16.800 mp, cele mai mari provenind din doua nume noi importante - Mindspace (12.000 mp) si Spaces (3.000 mp). Cererea din partea acestui sector este deja de doua ori mai mare decat pentru intreg anul 2017 si astfel de tranzactii vor continua sa apara in contextul in care Romania urmeaza tendinta globala.

Prima jumatate a anului s-a incheiat cu un volum total de investitii de 404 mil. euro, o crestere de aproape 18% fata de primul semestru al anului 2017; asadar, exista sanse ca pragul de 1 mld. euro sa fie depasit in acest an. Cele mai mari tranzactii au fost incheiate in Bucuresti, pe segmentele de birouri si retail (vanzarea Oregon Park catre Lion’s Head, vanzarea primei faze a proiectului Campus 6 catre CA Immo, vanzarea Militari Shopping Center catre asocierea Prime Kapital/MAS REI). O tranzactie interesanta cu un investitor institutional a fost incheiata in Cluj-Napoca, unde fondul britanic de investitii First Property a cumparat cladirea de birouri Maestro Business Center. Randamentele mai mari si cresterea economica puternica din orasele regionale sprijina tranzactii viitoare in afara Capitalei.

Totodata, in primul semestru a crescut si numarul de investitori, si marimea tranzactiilor: valoarea medie a activelor vandute in primul semestru se ridica la aproximativ 40 mil. euro fata de 25 mil. euro anul precedent. Este, probabil, cea mai mare valoare medie din ultimul deceniu, un semn de maturizare a pietei.

„Disponibilitatea produselor investitionale nu mai este o problema, ceea ce ar trebui sa faca posibila o comprimare a randamentelor in urmatorul an si jumatate in lipsa unor socuri economice (interne sau externe), in contextul unui volum total de tranzactii care ar putea atinge 0,5 mld. euro in acest an doar pe segmentul birourilor (de aproximativ trei ori mai mari decat 2017). Mai mult, exista apetit tot mai mare in piata si din partea investitorilor locali, care au beneficiat de pe urma cresterii economice din ultimii ani si au mai mult capital disponibil pentru a-l aloca pietei imobiliare”, a concluzionat Silviu Pop.

In primul semestru au fost livrati 330.000 mp de spatii de depozitare moderne (excluzand spatiile dezvoltate direct de catre potentiali chiriasi). Livrarile din Bucuresti au fost inregistrate cu precadere in zonele de vest si nord, insumand peste 110.000 mp, Timisoara a adaugat 38.000 mp, iar Pitesti si Ploiesti, cate 20.000 mp fiecare. Tranzactiile de inchiriere raportate au fost putin mai mici de 110.000 mp; specialistii Colliers apreciaza ca tranzactiile directe (asadar, neraportate) constituie o parte semnificativa a pietei, in conditiile in care rata de neocupare se mentine la valori foarte scazute.

Pana la sfarsitul anului, un total de aproximativ 750.000 mp ar putea fi livrati pe piata, fata de circa 500.000 mp din anul 2017. Doar dezvoltatorii majori se asteapta sa livreze 630.000 mp, iar dezvoltatorii mici/independenti sunt si ei destul de activi. In acelasi timp, spatiile de depozitare autonome, construite si detinute de mari companii industriale, FMCG sau retail, se ridica la peste 300.000 mp; de exemplu, se asteapta ca eMAG.ro sa finalizeze anul acesta un depozit de 120.000 mp langa Bucuresti, iar o parte semnificativa a acestuia ar putea fi subinchiriata pentru o perioada de timp. Chiar daca stocul de spatii moderne de depozitare poate depasi pragul de 4 mil. mp pana la sfarsitul lui 2018, Romania continua sa se afle in urma celorlalte tari din regiune, fapt ce sugereaza ca inca ar mai fi loc de crestere.

In prima jumatate a anului au fost livrate proiectele Bistrita Retail Park - 15.000 mp si Focsani Value Center - 6.400 mp. A doua jumatate va fi mai incarcata, cu livrari de 168.000 mp. Rata de neocupare a fost aproape inexistenta in proiectele bune de retail ca urmare a faptului ca brandurile existente continua sa se extinda, in timp ce alte nume noi intra pe piata: Pinko, Tumi, Sizeer, Obsentum, Karaca. O revenire notabila a fost cea a Hugo Boss, care si-a inaugurat un magazin in zona de high-street de lux din hotelul Radisson Blu. O alta intrare interesanta a fost cea a Momax, care si-a deschis primul magazin din Romania in Timisoara, nu in Bucuresti. S-au extins, de asemenea, si branduri romanesti precum S-karp, Gerovital, Bebe Tei, Cartofisserie.

In ceea ce priveste dezvoltatorii, acestia vor continua sa vizeze orase regionale, inclusiv orase mai mici (cu mai putin de 50.000 de locuitori). Pe de alta parte, pe masura ce concurenta se intensifica si consumatorii devin din ce in ce mai exigenti, dezvoltatorii vor include renovari in proiectele lor, concentrandu-se in special pe componentele de divertisment si de food court, dar si prin adaugarea de noi chiriasi din zona de fashion. O alta tendinta va fi adaptarea formatelor de retail mari (big box) la restrictiile de spatiu ale centrelor comerciale, permitand apropierea de zonele dens populate.

Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI) (TSX: CIGI) este unul dintre liderii globali in domeniul consultantei imobiliare, cu peste 12.000 specialisti care lucreaza in 69 de tari. Colliers este compania globala de servicii imobiliare si de administrare a investitiilor cu cea mai rapida crestere, cu venituri corporate de 2,3 mld. dolari (2,7 mld. dolari inclusiv afiliati) in 2017. Cu o cultura intreprinzatoare si cu o echipa valoroasa, specialistii Colliers ofera o gama larga de servicii clientilor finali, dezvoltatorilor si investitorilor din intreaga lume, iar prin intermediul platformei de servicii de gestionare a investitiilor au sub administrare active ale celor mai respectati investitori imobiliari institutionali, cu o valoare totala de peste 20 mld. dolari.

Specialistii Colliers gandesc diferit, impartasesc idei excelente si ofera sfaturi inovative care ajuta clientii sa accelereze succesul. Colliers International a fost inclusa in top 100 companii outsourcing de catre International Association of Outsourcing Professionals pentru 13 ani consecutiv, mai mult decat oricare alta companie de consultata imobiliara. Compania Colliers a fost, de asemenea, considerata cel mai bun property manager la nivel global de catre Commercial Property Executive pentru doi ani la rand. Compania Colliers este condusa de o echipa de management experimentata, cu detineri importante de actiuni si cu un istoric dovedit, aducand actionarilor randamente anualizate de peste 20% pentru mai mult de 20 de ani.