Prabusirea colosului imobiliar chinez Evergrande ridica semne de intrebare in privinta sustenabilitatii pietei imobiliare din Romania. Dupa un an istoric 2020, afacerile dezvoltatorilor imobiliari din Romania au intrat intr-o zona de instabilitate, intr-un adevarat ,,Cod Galben’’, pe fondul aversei de probleme cu care se confrunta sectorul, de la cresterea preturilor materialelor de constructii, la restrangerea apetitului romanilor pentru investitii si posibila ridicare a facilitatilor pentru angajatii din construcii, estimeaza analistii de la compania de consultanta Frames.Au construit zeci si sute de mii de apartamente, in toata China, fara sa se asigure ca au clienti, iar acum au inceput sa le demoleze. Evergrande, borcanul cu miere al Chinei, a facut implozie, dupa ce colosul imobiliar n-a mai reusit sa faca fata platilor uriase, datoriile acesteia ridicandu-se la 355 miliarde de de dolari.
I se spune ,,borcanul cu miere’’ pentru ca mare parte din afacerile imobiliare ale chinezilor s-au derulat pe credite si investitii straine. 129 de banci si 121 de fonduri de investitii din toata lumea au sustinut afacerile Evergrande, cu gandul la profiturile spectaculoase promise.
Acum, investitorii privesc cu ingrijorare la prabusirea colosului chinez, vazut drept un exemplu de business care a crescut ca-n basme, fara sa fie sustenabil, ca un urias cu picioarele de lut.
Potrivit expertilor de la Frames, fenomenul Evergrande risca sa afecteze intreaga economie mondiala, miza financiara fiind una uriasa – de peste 1,2 trilioane de dolari!
,,Ceea ce se intampla in China reprezinta un motiv de reflectie, dincolo de efectele financiare pe care le vedem deja pe burse. Cat de solida este piata imobiliara de la noi, cat de viabile sunt investitiile in acest domeniu si care sunt riscurile generate de conjunctura economica in care se afla Romania’’, afirma Adrian Negrescu, managerul Frames.
Record istoric in 2020
Piata imobiliara din Romania, vazuta din prisma afacerilor dezvoltatorilor imobiliari (cod caen 4110), arata mai bine ca niciodata.
Cele 6594 de firme active in acest sector au raportat, anul trecut, afaceri de 12,7 miliarde de lei, in crestere spectaculoasa fata de 2010 (2,24 mld.lei).
Profitul net cumulat al dezvoltatorilor se ridica, in 2020, la 3,41 miliarde lei, cu 359 milioane de lei mai mult decat in 2019 si cu 3,1 miliarde peste nivelul de acum 10 ani.
Interesul pentru sectorul imobiliar a crescut spectaculos in aceasta perioada, dovada ca si capitalul total al dezvoltatorilor a crescut spectaculos, de la 1,6 miliarde lei in 2010 la 13,9 miliarde lei in 2020.
De altfel, in ultimii 10 ani, numarul dezvoltatorilor imobiliari s-a dublat, de la 3312 la 6594.
,,Piata imobiliara romaneasca a crescut spectaculos in ultimii ani, atat in zona constructiilor de locuinte cat si pe zona de birouri, spatii comerciale etc. Cresterea economiei si apetitul unic la nivel european al romanilor pentru achizitia de imobiliare a facut ca numarul companiilor si al ofertelor imobiliare sa creasca semnificativ. Puterea de cumparare in crestere si mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economica – migratia romanilor din mediul rural in cel urban, catre marile orase, a creat o presiune puternica pe cerere, iar blocurile de locuinte au aparut ca ciupercile dupa ploaie’’, arata analiza Frames.
Cresterea semnificativa a pietei a fost sustinuta, totodata, de costurile mici de constructie din Romania, de impozitarea redusa si de facilitatile fiscale oferite de autoritati celor care lucreaza in acest sector.
Un sector vulnerabil
Dezvoltarea spectaculoasa a pietei imobiliare a avut la baza finantarea oferita de banci si de investitorii privati. Existenta unor linii de finantare optime si perspectiva unor randamente care au depasit, in multe cazuri, 200-300%, a determinat multi investitori sa intre in acest sector.
Dezvoltarea pe datorie si nu pe finantare proprie ii face insa pe multi dezvoltatori vulnerabili in fata provocarilor financiare.
Potrivit datelor studiului Frames, realizat la comanda unui jucator din piata, creantele dezvoltatorilor imobiliari au atins, la finele anului trecut, suma de 8,46 miliarde lei, iar datoriile totale au depasit 69 miliarde de lei.
Spre comparatie, in 2010, datoriile erau la jumatate (31,4 miliarde lei) iar creantele nu depaseau 2,24 miliarde lei.
,,Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu exceptia a doua judete, Tulcea si Vaslui, aproape intreaga harta investitionala a Romaniei, din acest sector, este colorata in portocaliu si rosu, cu risc mare si foarte mare de insolventa’’, spun expertii de la Frames.
Spre exemplu, in Bucuresti-Ilfov, din cele 3555 de dezvoltatori imobiliari, 2498 de firme prezinta un risc foarte mare de insolventa. In Cluj, din 550 de firme, 340 se afla in zona de risc major, in Brasov sunt 192 de dezvoltatori imobiliari cu risc major de insolventa (din totalul 295), iar in Timis 301 din 524.
Nici in Constanta, acolo unde exista o cerere in crestere de apartamente, mai ales pe Litoral, situatia nu este mai buna. Din cei 252 de dezvoltatori, 168 prezinta risc foarte mare de insolventa.
Pe ansamblul tarii, din cele 6594 de firme active in acest sector, 4269 (64,7%) prezinta un grad ridicat de risc investitional si numai 673 de companii (10,2%), au un risc scazut.
,,In conditiile in care marea majoritate a firmelor sunt incadrate la zona micro (5919), business-ul din acest sector poate fi caracterizat ca unul cu dublu tais. Poate genera profituri semnificative, daca reuseste sa finalizeze si sa vanda proiectele sau se poate bloca oricand pe parcurs, neavand resurse financiare suficiente sa reziste vremurilor tulburi’’, afirma Adrian Negrescu, managerul Frames.
Potrivit datelor studiului, pe piata romaneasca activeaza, in prezent, numai 77 de dezvoltatori imobiliari ce pot fi incadrati, din punct de vedere financiar, in zona firmelor mijlocii si mari.
O iarna grea pentru dezvoltatori
Iarna lui 2021 se anunta a fi cea mai grea pentru dezvoltatorii imobiliari din ultimii 10 ani.
Explozia preturilor la materialele de constructii a dat peste cap calculele multor dezvoltatori, costurile de productie crescand, in unele situatii, si cu 150-200%.
Scumpirea materialelor este doar una dintre marile provocari cu care dezvoltatorii se confrunta. La lista tot mai lunga de probleme se adauga scumpirea energiei electrice, a gazelor, a carburantilor, alaturi de celelalte scumpiri.
,,Presiunea pe costuri a crescut semnificativ in ultimele luni, iar perspectivele iernii sunt nefavorabile. Perspectivele unei potentiale furtuni perfecte in sectorul imobiliar sunt sustinute de scaderea apetitului romanilor pentru investitiile imobiliare – un efect al pandemiei, potentiala scumpire a creditelor – o decizie care va influenta decisiv afacerile acestora si, nu in ultimul rand, posibila eliminare a facilitatilor fiscale pentru angajatii din acest sector, o lovitura care va afecta si mai mult bugetele dezvoltatorilor. La toate acestea se adauga, bineinteles, si deprecierea cursului monedei nationale, prognozata sa treaca peste nivelul de 5 lei/euro’’, arata analiza Frames.
Potrivit expertilor, nu este exclus ca, in urmatoarea perioada, multe proiecte imobiliare sa fie puse in conservare, iar altele sa fie inchise, urmare a insolventei si falimentului unor dezvoltatori.
,,Firmele din acest sector sunt ca un dansator pe sarma. Orice pas gresit le poate duce in situatia colosului Evergrande, care n-a mai facut fata platilor’’, arata analiza.
,,Va depinde de cum isi gestioneaza bugetele si la ce costuri vor vinde apartamentele finalizate. Daca vor trage prea mult de elasticul preturilor, marjand pe trecerea in pret a tuturor pierderilor generate de inflatie, multi dintre ei vor avea de pierdut. Daca tragi prea mult de elasticul preturilor, acesta se rupe, altfel spus cererea dispare, iar apartamentele raman nevandute. Asta mai cu seama ca perioada urmatoare va eroda puternic din puterea de cumparare a populatiei si firmelor, iar inasprirea conditiilor de creditare va genera si mai multa presiune’’, afirma analistii.
Potrivit studiului Frames, cheltuielile dezvoltatorilor au atins, anul trecut, nivelul de 15,8 miliarde de lei, in crestere cu 1,4 miliarde fata de anul precedent si cu 9,76 miliarde mai mari decat in urma cu 10 ani.
Nivelul stocurilor raportate de dezvoltatori depaseste, in prezent, 11,6 miliarde lei, fata de 4,1 miliarde lei in 2010 si 9,42 miliarde lei in 2019.
Analiza Frames a fost realizata pe baza datelor oficiale comunicate de companiile cu codul CAEN 4110 (dezvoltarea proiectelor de constructii, pentru cladiri rezidentiale si nerezidentiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice si fizice pentru realizarea proiectelor de constructii in vederea vanzarii ulterioare). Analiza a luat in calcul un numar de 6594 de firme, dintre care 6394 in functiune, 15 in insolventa si 79 cu datorii la stat.
Datele prelucrate fac referire exclusiva la firmele care au acest cod principal de activitate si sunt obtinute de la Registrul Comertului si Ministerul Finantelor pe baza informatiilor publice declarate de companii si a estimarilor Frames.
Frames este una dintre cele mai vizibile companii din segmentul de studii si analize de business din Romania, dezvoltand produse de profil pentru o gama larga de clienti, de la IMM-uri si companii multinationale la organizatii patronale si institutii publice. Studiile macroeconomice dezvoltate de Frames sunt menite sa ofere investitorilor o perspectiva concreta legata de evolutia economica a Romaniei, in scopul conturarii planurilor investitionale. Pentru informatii suplimentare, click aici!
