CROSSPOINT: Este posibil un impact redus al Covid-19 asupra pietei imobiliare

Crosspoint Real Estate a publicat cel mai recent raport - Piata imobiliara romaneasca 2019- o analiza a tuturor segmentelor, incluzand pietele de investitii, birouri, industriala, rezidentiala si a terenurilor. In continuare, am analizat starea pietei imobiliare in primul trimestru din 2020 si evolutia ei in perioada urmatoare.

Dupa o perioada de crestere considerabila, evolutia economica a Romaniei a continuat pe aceeasi tendinta in 2019, desi intr-un ritm mai lent. Datele preliminare ale Institutului National de Statistica arata o rata de crestere a PIB-ului cu 4,1% pentru 2019, cu 2% mai mare decat prognoza Comisiei Europene si similara cu cea inregistrata in 2018. Momentan, starea de incertitudine cu privire la situatia economica mondiala si locala face aproape imposibila evaluarea corecta a magnitudinii impactului, dat atat scenariile optimiste cat si cele pesimiste indica o crestere economica mult mai mica sau chiar o scadere economica in 2020, cel putin pentru prima jumatate a anului.

 

Luand in cosiderare contextul global actual, Codrin Matei, Managing Partner la Crosspoint, declara: “Este mult prea devreme pentru predictii, insa, avand in vedere ca 2019 a continuat seria evolutiei pozitive a pietei din ultimii ani si intram in situatia actuala dintr-o pozitie mult mai puternica decat cea din 2007-2008, este posibil ca impactul sa nu fie atat de violent. Piata e mai lichida, gradul de indatorare aferent persoanelor fizice este mult mai scazut, salariile mai mari. Dar totul depinde de durata epidemiei, de masurile luate de guvern in sustinerea economiei si mai ales de modul de abordare a situatiei de catre investitori, dezvoltatori si proprietari“.

 

In ceea ce priveste piata de investitii, anul 2019 a inregistrat un volum total al investitiilor de 608,85 milioane euro, o scadere de 41% fata de nivelul din 2018. Cea mai mare tranzactie semnata a fost vanzarea proiectului The Office din Cluj-Napoca, detinut de fondul de investitii sud-african NEPI Rockcastle, catre Dragos si Adrian Paval pentru aproape 130 milioane euro. Scaderea semnificativa a volumului se datoreaza partial faptului ca o serie de tranzactii majore initiate la sfarsitul anului 2019 urmeaza sa se finalizeze in prima jumatate a anului 2020. Din cauza complexitatii proceselor de achizitie si a imposibilitatii de a prevedea impactul evenimentelor recente asupra tuturor sectoarelor economiei, este posibil ca finalizarea unor tranzactii sa se prelungeasca pe un termen mai lung.

 

Cu un volum total de aproximativ 120 milioane EUR in primul trimestru, piata romaneasca de investitii a avut un debut de an similar cu cel din 2019, cand volumul tranzactiilor T1 a fost de 117.5 milioane EUR. Acest volum este insa mai degraba un rezultat al inertiei pietei, deoarece majoritatea tranzactiilor importante fusesera deja initiate anul trecut. Un scenariu optimist situeaza volumul total al investitiilor pentru 2020 la 750 milioane EUR, in timp ce unul pesimist undeva la 500 milioane EUR. Prin urmare, nu ne asteptam ca piata de investitii sa treaca printr-o schimbare dramatica in 2020 comparativ cu anul precedent.

Investitorii romani au fost cei mai activi cumparatori in 2019, cu o cota de 35% din volumul total al investitiilor, urmati de investitori sud-africani si americani, cu o cota de 19%, respectiv 18%. Pana in prezent in 2020, tranzactiile mari au fost realizate de investitori sud-africani si europeni consacrati, cu actori nationali inca prezenti, desi achizitioneaza produse mai mici.

Randamentele investitionale in Romania sunt in jur de 7% sau mai mari in toate sectoarele pietei, printre cele mai mari din Europa. Randamentul investitiilor in cladiri de birouri si spatii comerciale variaza intre 6,75-7%, in timp ce randamentul pentru spatii industriale este de aproximativ 8%. Ratele de capitalizare s-au mentinut la acelasi nivel si in primele trei luni din 2020.

 

In 2019, similar cu anii precedenti, sectorul de birouri a continuat sa domine piata investitiilor, atat in Bucuresti, cat si in orasele regionale. Un aspect interesant observat in 2019 este faptul ca pietele regionale au atras o pondere importanta din investitiile in cladiri de birouri (32%), semn ca orase precum Cluj-Napoca se transforma in alternative competitive pentru capitala. Tendinta pare sa continue si in 2020, cu sectorul de birouri avand o cota de peste 65% in valoarea tranzactiilor, in timp ce marii jucatori de pe piata industriala si-au continuat planurile de expansiune in doua tranzactii cu o valoare cumulata de peste 40 milioane euro.

Volumul inchirierilor de spatii de birouri in 2019 a fost de 377.000 mp, cu 5% mai mare decat in 2018, cele mai cautate zone de catre companii fiind vest / centru-vest, cu o pondere de peste 25% in totalul tranzactiilor de inchiriere. Ca urmare a conturarii zonei Expozitiei ca un nou pol de birouri in ultimii trei ani, aceasta a ajuns pe locul doi in topul inchirierilor, cu o pondere de 16%. Industria dominanta ramane sectorul IT&C, reprezentand aproape jumatate din totalul inchirierilor, urmat de sectorul financiar / bancar. Relocarile au reprezentat 44% din totalul activitatii de inchiriere, chiriasii cautand cele mai noi si mai moderne spatii de birouri.

Inchirierile de spatii de birouri in Bucuresti au totalizat 55.000 mp in primul trimestru din 2020, o scadere de aproape 50% comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut. Luand in considerare volumul record de spatii inchiriate anul trecut, o scadere a cererii era previzibila iar situatia actuala a adaugat o presiune in plus asupra chiriasilor. Numarul record de noi livrari a determinat ca volumul relocarilor sa aiba in continuare cea mai mare pondere in total inchirieri (36%), iar preinchirierile, o pondere de 17%. Sectoarele IT&C si financiar-bancar sunt in continuare principalele surse de cerere (74% in volumul total). Spatiile din vest/centru-vest si centru au fost cele mai cautate in primul trimestru din 2020.

 

Peste 288.000 mp de spatii noi de birouri au fost livrate in 2019, stocul total de birouri din Bucuresti a ajuns acum la 3,19 milioane mp iar pentru 2020 au fost anuntate 13 noi proiecte, ceea ce ar adauga 257.000 mp la stocul actual. Avand in vedere evenimentele recente, livrarile ar putea fi intarziate sau amanate pana cand mediul economic se va stabiliza si va favoriza redresarea pietei. Progresele din infrastructura, cum ar fi deschiderea noului M5 | Linia de metrou Drumul Taberei-Pantelimon, pot crea un context favorabil aparitiei de noi hub-uri de birouri in Bucuresti. 75.500 mp in 4 noi cladiri s-au adaugat la stocul total de birouri al capitalei in T1 2020: Ana Tower (33.000 mp), Globalworth Campus C (32.000 mp), H Victoriei 109 (6.000 mp) si Mendeleev 5 Office (4.500 mp).

Chiriile spatiilor de birouri prime au ramas neschimbate la 18-19 EUR/mp in CBD, 16 EUR/mp in centrul orasului, 13-15 EUR/mp in vest si nord si 10-11 EUR/mp in sud si est. Zonele cu cele mai mici rate de neocupare sunt Floreasca / Barbu Vacarescu si CBD (2%, respectiv 3%, comparativ cu 9% total in Bucuresti pentru 2019). Avand in vedere situatia actuala, ratele neocupare vor creste cel mai probabil, chiar si cu mai putine livrari decat se astepta initial, deoarece chiriasii vor avea o abordare mai prudenta in privinta costurilor.

In ceea ce priveste piata industriala, in 2019 au fost livrati peste 500.000 mp de spatii industriale noi, ceea ce constituie o crestere impresionanta, de 13% fata de nivelurile anterioare. Bucurestiul continua sa fie cea mai mare piata, in timp ce zonele din vest si nord-vest reprezinta 40% din stocul total. In T1 2020 s-au livrat peste 80.000 mp de spatii industriale, majoritatea in Bucuresti.

 

Cererea de spatii industriale a fost in continuare concentrata in zona capitalei, desi cu un volum al inchirierilor mai scazut fata de 2018, de putin peste 455.000 mp. Un posibil factor care a influentat scaderea cererii ar putea fi mutarea companiilor in unitati construite pe cont propriu, un altul fiind relocarile asteptate pentru 2020, cauzate de expirarea contractelor de inchiriere. Inchirierile de spatii industriale in T1 2020 au totalizat aproximativ 67.000 mp, cu o distribuire a cererii de 60%-40% intre Bucuresti si partea de vest a Romaniei.

In anii urmatori, este posibil sa se dezvolte noi zone industrial-logistice in orase precum Constanta sau Craiova. Companiile de productie vor decide probabil sa se extinda prin construirea unor unitati- satelit mai mici in jurul celor principale. In partea de nord-est a tarii, companiile de logistica vor cauta sa deschida huburi mai mici, care pot fi sustinute de infrastructura existenta. 2020 va marca dezvoltarea spatiilor industriale in zone neexploatate, precum Bacau. Infrastructura continua sa fie o provocare, cu doar 43 km de autostrada livrata in 2019, jumatate din numarul estimat oficial.

 

"Piata industriala si logistica va fi mai putin afectata comparativ cu celelalte segmente imobiliare. Dinamica insa va fi mai scazuta pana la finalul anului. O parte din companii isi amana extinderile dar sunt semnale in piata care arata ca sunt industrii afectate pozitiv, in special cele legate de comertul online. In plus nu sunt proiecte mari construite speculativ iar rata de neocupare este la niveluri mai mici. Astfel, pe ansamblu, consider ca piata va ramane stabila”, spune Emilian Podaru, Head of Industrial & Logistics, Crosspoint.

Seria de schimbari macroeconomice, cum ar fi rata inflatiei de 3,8% si rata ridicata de schimb EUR/RON au afectat piata rezidentiala in 2019. Cresterea preturilor locuintelor noi a fost cauzata de cresterea costurilor materialelor de constructie (o crestere de 30% fata de 2018), lipsa fortei de munca calificate, precum si cresterea salariilor minime, ceea ce a dus la o crestere cu 25% a costurilor fortei de munca pentru dezvoltatori.

 

Un record pentru piata rezidentiala din Romania a fost livrarea a 15.000 de unitati in Bucuresti in 2019. In timp ce zona de sud a ramas cea mai mare piata pentru locuinte cu preturi accesibile, vestul Bucurestiului a inregistrat o crestere a preturilor, iar nordul a devenit o zona mixta, adresata atat clasei medii cat si celei superioare. Periferia sudica si cea vestica au fost cele mai ieftine (in jur de 1.000 EUR / mp), in timp ce in centrul-nord preturile au continuat sa depaseasca 2.000 EUR / mp. Cresterea salariilor, in special in Bucuresti, a generat o crestere a cererii de dezvoltari rezidentiale in interiorul orasului si in zone consacrate pentru cei cu venituri medii si mari. Mai mult, putem observa o schimbare a cererii de la apartamente cu doua camere la apartamente cu trei camere.

Piata inchirierilor din Bucuresti continua sa fie una dintre cele mai profitabile din ECE. Randamentul mediu de inchiriere este de aproximativ 6% iar raportul pret de achizitie/chirie de 17 ani.

Deoarece sectorul rezidential este cel mai vulnerabil in fata amenintarii unui declin, acesta este si cel mai dependent de viteza de redresare a economiei pentru a se putea mentine pe linia de plutire. In cazul unei reveniri rapide, livrarile ar putea fi doar amanate pe un termen scurt si mediu dar un scenariu pesimist ar insemna ca unele proiecte sa fie complet blocate de aceasta lovitura brusca.

 

In ceea ce priveste piata terenurilor, cele mai multe achizitii s-au inregistrat pentru dezvoltari de tip comercial (in principal retail),in special pe pietele regionale si secundare, in timp ce Bucurestiul a continuat sa atraga investitori pe segmentul rezidential, deoarece dezvoltatorii proiectelor de birouri care urmeaza sa fie livrate in urmatorii trei ani si-au achizitionat deja terenurile in perioada 2016-2018. Din cauza faptului ca in zonele consacrate terenurile disponibile sunt din ce in ce mai putine si mai mici, preturile au crescut semnificativ, dublandu-se in unele cazuri fata de 2018. Avand in vedere incetinirea economica preconizata pentru 2020, este de asteptat ca investitiile in terenuri, fie cu destinatie comerciala ori rezidentiala, sa fie abordate cu precautie.