Anul 2022 a fost unul dintre acei ani care va ramane in memoria celor care activeaza in industria imobiliara, drept un an marcat de evenimente negative, care au afectat in egala masura atat pe cumparatori cat si pe dezvoltatorii imobiliari. Pandemia Covid-19 urmata de razboiul din Ucraina, cu toate efectele secundare: inflatia, cresterea pretului la energie, cresterea preturilor materialelor de construire si majorarea dobanzilor bancare au schimbat trendul pozitiv de dezvoltare imobiliare din anii precedenti si au schimbat fundamental evolutia pietei imobiliare pentru urmatorii ani.In acest context economic nefavorabil, anul 2023 a adus noi provocari pentru piata imobiliara. Daca anul trecut era posibila achizitia unei locuinte cu TVA redus de 5% in limita unui plafon de 700.000 lei, incepand cu luna ianuarie 2023, limita maxima pentru aplicarea plafonului de TVA redus este de 600.000 lei si se aplica pentru o singura achizitie a unei locuinte noi, indiferent daca locuinta este cumparata individual sau in comun cu alte persoane.
Luna ianurie 2023, a adus o noua reglementare de esenta pentru intreaga piata imobiliara si a constructiilor de cladiri noi din Romania si anume adoptarea Metodologiei de calcul al performantei energetice a cladirilor, indicativ Mc 001-2022”*
Aceasta noua Metodologie transpune Directiva nZEB privind eficienta energetica a cladirilor fiind emisa in aceasta forma in aplicarea Legii 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
nZEB (nearly zero-energy buildings) in traducere cladiri al caror consum de energie este aproape egal cu zero este noul standard de construire pentru cladirile noi, publice sau private din Romania. O cladire al carei consum de energie este aproape egal cu zero inseamna cladire cu o performanta energetica foarte ridicata, la care necesarul de energie pentru asigurarea performantei energetice este aproape egal cu zero sau este foarte scazut si este acoperit in proportie de minimum 30%, cu energie din surse regenerabile.
Implementarea noilor norme europene nu este un lucru negativ, pentru ca piata s-a maturizat rapid, iar calitatea constructiilor a crescut in ultima perioada, dar acest lucru vine cu anumite costuri deloc neglijabile cu privire la care cumparatorii, dezvoltatorii imobiliari si constructorii nu sunt pregatiti.
Asa cum stim, Statul si Guvernul Roman sprijina achizitia de masini electrice a caror valoare maxima este de cel mult 75.000 euro prin programul Rabla Plus 2023 prin acordarea de ecotichete care depasesc suma de 10.000 euro pentru persoane fizice si juridice si aproximativ 25.000 euro pentru institutiile publice si UAT. De asemenea, autoturismele electrice sau hybrid beneficiaza de reduceri semnificative la plata impozitelor si taxelor locale
Mai mult decat atat, exista programe pentru inlocuirea echipamentelor electrocasnice in vederea achizitionarii de echipamente noi, mai eficiente energetic.
In domeniul constructiilor exista programele Casa Verde si Casa Verde Plus, dar aceste programe sunt destinate preponderent renovarii constructiilor existente, iar mecanismul este, din pacate, extrem de birocratic si rezultatele acestor programe au fost limitate prin comparatie cu ecotichetul din cadrul programului Rabla Plus, care reprezinta o modalitate simpla, practica si directa de finatare a producatorilor de autovehicule electrice.
In contextul in care:
- Guvernul Romaniei si-a asumat sprijinirea constructiilor noi verzi si eficiente energetic, fiind chiar aprobata stategia nationala prin Hotararea nr. 1076/2021 pentru aprobarea Planului national integrat in domeniul energiei si schimbarilor climatice 2021-2030), printre care mentionam - obtinerea unei reduceri substantiale a consumului de energie finala si a emisiilor de gaze cu efect de sera pentru sectorul cladirilor, respectiv o crestere a procentului privind energia consumata din surse regenerabile pana in 2030, iar ulterior o decarbonare a acestui sector pana in 2050;
- Planul national de redresare si rezilienta al Romaniei (PNRR) sustine constructia de locuinte eficiente energetic, verzi, avand un buget pentru capitolul Tranzitia Verde de aproximativ 12 miliarde de euro;
- Constructia de locuinte verzi, eficiente energetic este cvasi blocata la acest moment, din cauza costurilor prohibitive de construire. Spre exemplu, la acest moment un apartament cu 3-4 camere sau o casa/vila cu o suprafata utila de 100 mp depaseste suma de 150.000 euro fara TVA ( la un cost mediu de 1500-1600 eur/mp util, preturi care sunt raportate la constructiile realizate pana la acest moment, avand un sistem non-eficient energetic;
- Constructia cu sisteme eficiente energetic, asa cum cele prevazute de metodologia Mc 001-2022, cum ar fi sisteme de ventilare cu recuperare de caldura, utilizarea de pompe de caldura, individuale sau colective si utilizarea de panouri fotovoltaice creste pretul de construire cu aproximativ 25-30 %, raportat la costurile deja existente pentru locuintele non-eficiente energetic;
transmitem Guvernului Romaniei si institutiilor abilitate din acest domeniu, urmatoarea:
Propunere de program national de sprijinire a constructiei de locuinte noi verzi si eficiente energetic denumit ,,CASA VERDE nZEB” cu urmatoarele componente:
- Acordarea catre ,,producatorii” de constructii noi, respectiv dezvoltatorii imobiliari sau catre constructori a unui ecotichet in valoarea de minim 20.000 euro (prin raportare la ecotichetul de peste 10.000 euro pentru autoturismele electrice cu o valoare mai mica sau egala cu 75.000 euro) pentru toate locuintele care: a) fie au fost auditate si un certificat energetic conform noii metodologii a fost emis de catre un auditor energetic, acreditat conform noii metodologii de eficienta energetica sau b) care au primit certificarea de ,,casa verde” emisa de catre un organism de certificare independent de la nivel national sau international;
- Aplicarea TVA-ului redus de 5% pentru toate locuintele eficiente energetic care : a) fie au fost auditate si un certificat energetic conform noii metodologii a fost emis de catre un auditor energetic, acreditat conform noii metodologii de eficienta energetica sau b) care au primit certificarea de ,,casa verde” emisa de catre un organism de certificare independent de la nivel national sau international;
- Aplicarea unitara a prevederilor fiscale privind scutirea sau reducerea taxelor si impozitelor locale pentru aceste tipuri de constructii prin modificarea Codului Fiscal. La acest moment, aplicarea de reduceri sau scutiri se aplica doar daca autoritatea locala a emis o decizie in acest sens, fiind astfel aplicata reducerea sau scutirea in mod arbitrar de catre autoritatile locale, desi chiar acestea au atributii in stabilirea unor planuri de reduce a consumului de energie conform prevederilor Legii 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor.
- Initiarea unor programe de achizitie de locuinte verzi cu o dobanda mai redusa, asa cum este programul ,,Noua Casa” si cu un grad de indatorare mai ridicat pentru achizitia de locuinte verzi, avand in vedere faptul ca aceste constructii eficiente energetic aduc o reducere a costurilor cu utilitatile si implicit permit un grad mai mare de indatorare.
Consideram ca domeniul constuctiilor si al tranzactiilor imobiliare trebuie sa ramana unul dintre pilonii importanti ai economiei nationale, asa cum a fost in ultimii ani. Lipsa unor programe sau masuri asa cum sunt cele de mai sus, va genera cu siguranta un blocaj in piata, acesta fiind deja sesizabil in ceea ce priveste numarul de tranzactii si numarul de proiecte care sunt initiate, care sunt mult ami reduse decat in perioada anilor precedenti.
“Asociatia Dezvoltatorilor Imobiliari din Romania - URBANIS “ (prescurtat ADIRU), este cea mai importanta asociatie de profil din Romania, fiind o asociatie independenta, apolitica, nonguvernamentala.
ADIRU a participat in mod activ atat la intalnirile cu Guvernul Romaniei privind prelungirea programului Prima Casa pana in anul 2021, cat si la intalnirile cu reprezentantii Fondului Monetar International si ai Bancii Mondiale in legatura cu dezvoltarea si situatia pietei imobiliare din Romania.
