Clasa de active industriale/ logistice este, in prezent, cea mai atractiva pentru majoritatea bancilor din Europa Centrala si de Est (CEE), in contextul pandemiei de Covid-19, potrivit ultimei editii a Barometrului KPMG privind Creditarea Imobiliara (”KPMG’s Property Lending Barometer” - PLB), un studiu anual care incearca sa cuantifice punctul de vedere al bancilor in ceea ce priveste creditarea pe pietele imobiliare din Europa. Aceasta preferinta este in contrast cu cea mai mare parte a finantarii bancare din Europa pre-Covid, care s-a concentrat, de regula, pe segmentul cladirilor de birouri.Hotelurile au fost cea mai putin preferata clasa de active indicata de respondentii chestionarului - in mod traditional cea mai putin preferata si un rezultat anticipat avand in vedere restrictiile impuse si masurile de inchidere a granitelor care au avut un impact sever in turismul european.
In cadrul studiului din acest an, KPMG a inclus peste 60 de institutii de credit din 11 tari europene care au raspuns cu privire la nivelul imprumuturilor depreciate, importanta proprietatilor imobiliare ca parte a strategiei unei banci si preferintele acestora in materie de imprumuturi. Pe langa furnizarea de informatii detaliate privind comportamentul in materie de creditare si pietele imobiliare europene in ansamblu, editia din 2020 a PLB include, de asemenea, imagini individuale ale pietei imobiliare si perspective pentru fiecare dintre tarile incluse.
KPMG a intervievat participantii la cea de-a 11-a editie a Barometrului prin mijloace directe si online in perioada mai-iunie a acestui an. Pentru majoritatea bancilor au fost vizate entitatile locale, iar respondentii au fost liderii departamentelor de finantare imobiliara/proiectelor imobiliare sau de gestionare a riscurilor in cadrul institutiilor de creditare. In timp ce majoritatea pietelor examinate sunt reprezentate de tari din cadrul CEE, studiul se refera si la Finlanda, Olanda si Cipru, care au fost prezentate separat in studiu datorita caracteristicilor lor diferite.
Contractia economica generata de Covid si semnificatia acesteia pentru pietele imobiliare
In 2020, studiul KPMG a fost realizat intr-o perioada fara precedent pentru economia mondiala; cu siguranta, criza Covid-19 ar putea influenta perspectiva institutiilor de credit in ceea ce priveste portofoliile lor de credite imobiliare si sa le afecteze disponibilitatea de a finanta proiecte imobiliare in viitor, dupa cum arata Barometrul privind Creditarea imobiliara.
O constatare a sondajului a fost unanima: Participantii la studiul PLB au apreciat ca situatia macroeconomica din pietele lor ar afecta atat ceea ce se intampla in pietele imobiliare in ceea ce priveste proiectele initiate, cat si modul in care piata de creditare isi va stabili actiunile si tipurile de proiecte imobiliare care ar putea sau nu sa primeasca finantare.
Crestere sustinuta a investitiilor in CEE, dar pentru cat timp?
In ciuda efectelor Covid-19, dezvoltarea imobiliara in CEE a inregistrat o crestere continua, din momentul in care regiunea a trecut cu succes peste efectele recesiunii globale din 2008. Totalul investitiilor din cele sase tari importante ale CEE - Republica Ceha, Polonia, Ungaria, Romania, Slovacia si Bulgaria - si-a continuat tendinta de crestere pe termen lung in primele 6 luni ale anului 2020 (care poate fi atribuita unor proiecte specifice initiate in 2019), ajungand la 6,6 miliarde euro, o crestere de 12% fata de H1 2019. Cehia si Polonia au inregistrat aproape jumatate din volumul total al tranzactiilor, in timp ce cresterea in Bulgaria a depasit 100%.
Coordonatorul departamentului Imobiliare al KPMG in CEE, Andrea Sartori, care a initiat Barometrul, explica faptul ca activitatea de tranzactionare trimestriala in Europa a scazut in trimestrul al doilea 2020 la un nivel care nu a mai fost observat din 2014 din cauza efectelor pandemiei de Covid-19. Acesta adauga ca Germania si Regatul Unit au continuat impreuna sa atraga aproape jumatate din volumul total al tranzactiilor europene in primele 6 luni ale anului.
In ciuda acestui fapt, exista semne pozitive in studiul KPMG pentru cei care spera sa investeasca pe pietele imobiliare in continuare. Sartori explica: "Reprezentantii bancilor care au participat la studiul nostru ne spun ca inca sunt deschisi sa ofere finantare imobiliara pentru proiectele generatoare de venituri, dar nu sunt atat de dornici sa acorde imprumuturi pentru noi proiecte de dezvoltare".
Exceptiile de la acest ultim aspect, declara el, sunt Republica Ceha si Romania, ale caror banci au semnalat o deschidere moderata catre noi proiecte imobiliare.
Portofoliul de proiecte este inca operational, bancile sunt mai selective
Intre timp, Andrea Sartori observa ca investitorii nu inchid portile pentru dezvoltarea proiectelor in ciuda dificultatilor cauzate de Covid, potrivit informatiilor obtinute de la partile interesate de pe piata europeana. "Dezvoltatorii nu au oprit complet portofoliul de proiecte. Bancile sunt mult mai selective in ceea ce priveste tipurile de proiecte pentru care sunt dispuse sa ofere imprumuturi", mai spune specialistul.
Prin urmare, care sunt cele mai atractive segmente imobiliare din perspectiva bancilor pentru a-si plasa fondurile in Europa Centrala si de Est?
In timp ce, in comparatie cu anii anteriori, clasa de active industriale/logistice a devenit cea mai populara, in medie, in economiile CEE, „cladirile de birouri” au ramas clasa de active preferata, urmata de clasa “locuinte” pe pietele mai dezvoltate incluse in studiul KPMG.
Barometrul privind Creditarea imobiliara include, de asemenea, informatii detaliate ale respondentilor privind asteptarile acestora referitoare la indicatorii care privesc raportul credit - cost de constructie (”loan-to-cost”) si rata de acoperire cu colateral a creditului (”loan-to-value”), la asteptarile lor privind gradul de pre-inchiriere rata de acoperirea a serviciului datoriei, precum si in privinta marjelor de dobanda.
Efectele colaterale ale tele-muncii
Barometrul a evidentiat perceptii neuniforme cu privire la amenajarea spatiilor din birouri, avand in vedere ca multe companii de pe continent au introdus politici care vizeaza munca de acasa pentru tot personalul lor in timpul pandemiei. De fapt, 39% dintre respondenti au indicat ca ei cred ca regulile de distantare sociala si politicile de munca la distanta "nu vor schimba (sau ar putea chiar sa creasca) cererea pentru spatiul de birouri”, in timp ce 31% prevad o scadere a cererii de spatiu pentru birouri, iar 30% erau nesiguri.
"Totusi, viitorul sectorului de birouri reprezinta un semn de intrebare important. Unele birouri sunt intr-adevar goale, iar functiile si facilitatile suport sunt limitate, in timp ce altele functioneaza normal: cei care isi doresc ca angajatii sa fie prezenti la birourile lor. Intre timp, unele companii ar putea negocia chirii mai mici sau reducerea suprafetei pe care o va ocupa in continuare. Dar, in general, este prea devreme sa spunem care este traiectoria atunci cand vine vorba despre modul in care segmentul de birouri va arata in viitor”, explica Andrea Sartori (KPMG).
Noi obiceiuri de vanzare, multe intrebari noi
In ceea ce priveste vanzarea, Sartori afirma ca exista doua fete ale monedei.
"Centrele comerciale de tip mall au fost lovite puternic de pandemia de Covid-19, insa centrele comerciale desfasurate in aer liber (asa numitele ”strip malls”), ale caror magazine nu fac parte dintr-un complex mai mare si care nu sunt in mod normal in centrul orasului, inregistreaza un trafic sporit, deoarece oamenii se pot plimba pe afara si isi pot pune mastile doar atunci cand intra intr-un magazin. Cu toate acestea, desi sunt increzator ca pandemia de Covid-19 a avut un impact favorabil permanent, chiar si asupra celor mai sceptici consumatori in ceea ce priveste comportamentul de cumparare on-line, cred, de asemenea, ca atunci cand se va rezolva urgenta epidemiologica, centrele comerciale de tip mall vor reveni la functia sociala pe care au jucat-o in mod traditional timp de multi ani", afirma Sartori.
O perioada de incertitudine pentru dezvoltatori si perspectivele lor financiare
"Cu multi ani de crestere solida vazuta in valoarea agregata a contractelor de proprietate incheiate in Europa, activitatea in acest sector parea sa fi «accelerat semnificativ». Dar, anticipand criza economica ce ar putea urma crizei sanitare COVID-19, este posibil sa ne confruntam cu cea mai grava recesiune din ultimele decenii, iar acest lucru va avea, fara indoiala, efecte asupra pietelor imobiliare europene si va stabili cuantumul finantarii pe care o vor primi de la creditori de acum inainte. „Dupa cum am auzit in mod repetat, suntem probabil in pragul unor turbulente socio-economice semnificative cauzate de efectele secundare ale crizei de sanatate. In ceea ce priveste imprumuturile, aceasta este o pastila greu de inghitit, deoarece sunt indisolubil legate de conditiile macroeconomice", explica Andrea Sartori.
Opinia privind imprumuturile imobiliare si bancare in Romania
In ceea ce priveste evolutiile recente in domeniul imobiliar si al imprumuturilor imobiliare in 2020, Ori Efraim (foto), Coordonatorul departamentului Imobiliare din KPMG in Romania, explica: "Piata imobiliara romaneasca a incetinit in contextul pandemiei de Covid-19, intrucat investitorii au aratat prudenta in deciziile lor de a cheltui. Efectele au fost resimtite in toate sectoarele, in special in domeniul turismului, ceea ce a condus la o crestere semnificativa a disponibilitatii si flexibilitatii ofertelor. Cu toate acestea, pe masura ce situatia pandemica se va stabiliza, investitorii isi vor recastiga increderea, tranzactiile vor incepe sa creasca, iar piata sa prezinte semne de redresare".
"In Romania, in ciuda tendintei globale si influentata de pandemia de COVID-19, bancile sunt intr-o anumita masura deschise finantarii, atat a proiectelor noi de dezvoltare imobiliara, cat si a proprietatilor generatoare de venituri. In acelasi timp, fondurile de capital privat si bancile comerciale non-locale par sa isi mentina atentia si interesul in finantarea de noi proiecte imobiliare in Romania, in comparatie cu perioadele anterioare", declara Ionut Mastacaneanu, Director Taxe, Servicii Financiare, KPMG in Romania.
***
KPMG este reteaua globala de firme de servicii profesionale care furnizeaza servicii de audit, consultanta fiscala si in domeniul afacerilor. Compania este activa in 147 de tari si are 219.000 de angajati in firmele membre din intreaga lume.
In Romania si Republica Moldova, KPMG isi desfasoara activitatea in cadrul celor sase birouri din Bucuresti, Cluj-Napoca, Constanta, Iasi, Timisoara si Chisinau. In prezent dispune de un numar de peste 800 de profesionisti, atat cetateni romani, cat si straini.
