In 2017, volumul investitiilor pe piata imobiliara din Romania a fost de aproximativ un miliard de euro. Majoritatea tranzactiilor (in jur de 400 milioane de euro) s-au inregistrat in Bucuresti, dupa cum se precizeaza intr-o analiza a Savills, intitulata “European Investment Briefing” si citata de Crosspoint Real Estate.
Potrivit documentului, cea mai mare tranzactie inregistrata in primul trimestru pe segmentul de birouri a fost achizitia cladirii Polona 68 de catre Smartown Investments la un pret de peste 15 milioane euro. In trimestrul II, ArtGroup Business Center a fost cumparat de grupul maltez Hili Properties intr-o tranzactie de 30 milioane euro, in timp ce trimestrele III si IV au inregistrat vanzarea cladirii C din Green Court pentru 38 milioane euro, respectiv a Coresi Business Park din Brasov pentru 50 milioane euro.
Tranzactiile majore din 2017 au demonstrat o incredere crescuta a investitorilor in piata industriala din Romania. In cea mai importanta tranzactie inregistrata anul trecut pe acest segment, compania japoneza Yusen Logistics a achizitionat portofoliul Tibbett Logistics Romania de la Keswick Enterprises pentru o suma estimata la 60 milioane euro. Tibbet Logistics detine proprietati industriale in Bucuresti, Deva, Constanta, Oradea si Timisoara, cu o suprafata inchiriabila totala de 116.000 mp.
Cresterea salariului minim brut si reducerea unor taxe au stimulat cresterea puterii de cumparare a romanilor. Acest lucru a influentat incheierea celei mai importante tranzactii pe segmentul de retail, vanzarea a 50% din actiunile Iulius Mall catre Atterbury Europe (estimata la 100 milioane euro).
Luand in considerare evolutia pietei din ultimii ani, rata de crestere anuala a pietei de investitii imobiliare se situeaza la un nivel stabil de 15%. Unele tranzactii importante in zonele de office si retail amanate pentru acest an, cresterea economica stabila, precum si randamentele investitionale competitive ne determina sa ne asteptam la inregistrarea unor tranzactii imobiliare importante in 2018, datorita unor consolidari recente de portofolii. Factorii care influenteaza starea pietei vor ramane constanti, deci ne putem astepta la o rata de crestere de 10%-15%.
Pe segmentul de office se preconizeaza ca, odata cu cresterea semnificativa a stocului (antrenata de Portland Trust, Skanska, Globalworth si proprietari austrieci) si a inchirierilor (Amazon, IBM, Bitdefender, ING Bank), in urmatoarele 12 luni vor fi scoase la vanzare produse mai atractive.
Cererea din ce in ce mai mare de spatii industriale, precum si interesul crescut al noilor operatori din domeniu au creat un trend care cel mai probabil va continua in urmatorii ani, determinand Romania sa devina una dintre cele mai competitive piete din Europa pe acest segment. Majoritatea spatiilor industriale nou-construite sunt preinchiriate, un aspect ce incurajeaza dezvoltatorii sa isi extinda portofoliile.
In 2017 piata tranzactiilor imobiliare a fost dominata de retail (45% din valoarea totala). Aceasta tendinta se va putea observa si in 2018, dar interesul investitorilor se va muta cel mai probabil catre orase secundare.
Crosspoint Real Estate a fost implicata recent in obtinerea finantarii pentru Bistrita Retail Park si in trecut in obtinerea finantarii pentru achizitia Galeria Mall Buzau, precum si in alte tranzactii, cum ar fi: reprezentarea grupului maghiar Futureal in achizitionarea a 15.000 mp de teren, o tranzactie in valoare de 3,7 milioane de euro, prima inchiriere Kaufland intr-un centru comercial, 3.900 mp in Festival Shopping Center in Sibiu si tranzactionarea terenului de 12.700 mp pe care se dezvolta parcul de birouri The Bridge, detinut de Forte Partners.
***
Pe plan european, Austria (+ 74%), Romania (+ 54%), Olanda (+ 46%) si Danemarca (+ 32%) au inregistrat cele mai mari cresteri anuale ale investitiilor in proprietati comerciale in 2017, in timp ce investitiile totale in Europa au crescut la 234 miliarde euro, o crestere de 7% fata de aceeasi perioada a anului trecut, potrivit celui mai recent raport al Savills, “European Investment Briefing”.
Investitiile transfrontaliere au reprezentat peste 50% din totalul activitatii in 2017 (fata de 44% in 2016), investitorii asiatici fiind cei mai mari investitori de peste ocean in Europa. Cu toate acestea, potrivit Savills, daca excludem Marea Britanie, SUA a fost responsabila pentru cele mai mari investitii transfrontaliere in Europa continentala, aproximativ 9%, axandu-se in principal pe activele de calitate, cu randament scazut. Investitorii locali au vizat active in locatii secundare, cu mai mult loc pentru comprimarea yield-urilor si castiguri avantajoase.
Marcus Lemli, Head of European Investment, a declarat: "Tendinta capitalului de peste ocean, care vizeaza activele de mare valoare, va continua sa se mentina pe parcursul anului 2018 si ne asteptam ca mai multi investitori asiatici sa traverseze Canalul de la Londra pentru a concura pentru activele din Europa continentala. In schimb, anticipam ca investitorii oportunisti se vor indrepta din ce in ce mai mult catre orase secundare in cautarea de optiuni alternative ale pietelor principale, si pentru a identifica noi produse disponibile spre vanzare, ceea ce va duce la cresterea preturilor si la scaderea yield-urilor. Mai exact, ne asteptam ca volumele investitiilor sa creasca rapid in orase secundare precum Manchester, Rotterdam si Dusseldorf si in zone de birouri mai putin dezvoltate din Frankfurt si Praga. "
In ciuda preturilor ridicate si a randamentelor medii ale spatiilor de birouri care au atins un nivel minim istoric de 3,9%, comparativ cu media pe cinci ani de 4,6%, birourile continua sa fie segmentul european preferat al investitorilor, potrivit Savills. Sectorul a reprezentat o pondere de 46% din totalul volumelor de investitii in 2016. Cu toate acestea, investitorii in active de tip „value-add” au vizat in special segmentul industrial, care a inregistrat cea mai mare crestere a cererii investitionale in ultimele 12 luni. Investitiile in proprietati industriale au reprezentat 15% din volumul total al investitiilor europene anul trecut, fata de 11% in 2016 si 9% in 2015, ajungand la 65,9 miliarde de euro in zona analizata de Savills in 2017, o crestere anuala cu 23% fata de cresterea anuala de 3% de pe segmentul birourilor. Belgia (+ 240%), Germania (+ 75%), Norvegia (+ 74%) si Italia (+ 70%) au inregistrat cele mai mari cresteri anuale, cu volume ale investitiilor in segmentul industrial in 2017 mult peste mediile pe termen lung.
Alice Marwick, European research analyst, adauga: "Perspectivele pentru Europa in 2018 sunt pozitive, cresterea economica se asteapta sa fie sustinuta de o politica monetara favorabila, de imbunatatirea pietei fortei de munca si de sentimentul general pozitiv al consumatorilor. Pe masura ce ajungem la etapele finale ale acestui ciclu, investitorii se concentreaza acum pe teme structurale, mai degraba decat pe cicluri, care creeaza premizele pentru fluxuri de venituri pe termen lung, de calitate, care vor avea un impact benefic in sectorul logistic, rezidential si cele alternative. Randamentele ar trebui sa se stabilizeze si sa ramana la niveluri minime istorice, in timp ce ratele dobanzilor raman scazute, investitiile institutionale in proprietati imobiliare cresc, la fel si fluxurile asiatice de capital.
In ceea ce priveste piata investitiilor imobiliare din Romania, Codrin Matei, Managing Partner la Crosspoint, Head of Capital Markets, Office Agency & Business Development concluzioneaza: "Putem observa o perspectiva de ansamblu optimista in Europa iar tarile din blocul sud-estic apar din ce in ce mai des pe radarul investitorilor imobiliari. Fundamentele favorabile din 2018 vor continua sa suscite interesul noilor jucatori care isi vor face intrarea pe piata din Romania. Noi produse de dimensiuni mari sunt preconizate sa iasa la vanzare in acest an, transformand piata intr-una care nu mai poate fi evitata de marii cumparatori".
