La inceputul acestui an a fost adoptata Legea 7/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii si pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, cu aplicabilitate din 07.02.2020, prin care s-au introdus noi obligatii in sarcina dezvoltatorilor imobiliari, in privinta modului de receptie si predare a cladirilor noi, operatiuni conditionate de indeplinirea unor cerinte precum existenta unor bransamente definitive la retelele de utilitati publice. La finalul anului 2020, mai exact din data de 31 decembrie 2020, vor intra in vigoare prevederile Directivei nr. 2010/31/UE privind performanta energetica a cladirilor (EPBD recast) prin care toate cladirile noi vor trebui sa aiba un consum de energie aproape egal cu zero.Programul ”Prima Casa” a intrat in vizorul Guvernului Romaniei si exista riscul sistarii acestuia inainte de termenul stabilit si anume anul 2021. Cresterea salariului minim a dus la o crestere de 25-30% a costului fortei de munca, iar mana de lucru calificata autohtona a devenit o raritate, dezvoltatorii imobiliari si firmele din domeniul constructiilor fiind nevoite sa apeleze la muncitori straini.
Preturile materialelor de constructie s-au scumpit cu peste 30%. In anul 2019 am vazut o crestere dramatica a preturilor pentru materialele de constructie de baza precum cimentul, fierul beton sau chiar tabla. Toate acestea au un pret crescut cu peste 30%. Majorari similare se anunta de-a lungul tuturor tipurilor de materiale, de la finisaje, la instalatii. Finisajele au inregistrat majorari de preturi de aproximativ 20% iar instalatiile si celelalte tipuri de materiale au avut un cost crescut cu 15-20%.
Rata anuala a inflatiei, care masoara evolutia preturilor de consum, este una dintre cele mai ridicate din Uniunea Europeana, de aproximativ 4 ori mai mare decat media inflatiei la nivel european, potrivit datelor publicate de Institutul National de Statistica (INS). Volatilitate cursului leu-euro. Analistii financiari cred ca volatilitatea leului va continua si chiar va fi dublata si de o crestere a dobanzilor. Se estimeaza o crestere a cursului leu-euro de aproximativ 5 lei pentru finalul anului 2020.
Instabilitatea politica si legislativa se reflecta, din punct de vedere economic, in cresterea ratei inflatiei, in rata de schimb euro/leu, in investitiile publice, in scaderea investitiilor straine. In piata imobiliara efectul este de multe ori acela de amanare a realizarii unor investitii de dezvoltare imobiliara sau de cumparare a unei locuinte.
Recomandari pentru clientii Cumparatori
Sa aiba in vedere faptul ca exista un risc ridicat in privinta cresterii preturilor pentru locuintelnoi, in raport cu preturile actuale, intr-o marja cuprinsa intre 10-20 de procente, pana la finalul anului 2020,deoarece:
- Preturile cu forta de munca in constructii si pretul materialelor de constructii a crescut exploziv in ultima perioada de timp si noile proiecte imobiliare anuntate vor avea in vedere aceasta crestere de preturi, crestere care se va regasi in pretul final de achizitie;
- Noua lege privind modul de receptie si predare a cladirilor noi, operatiuni conditionate de indeplinirea unor cerinte precum existenta unor bransamente definitive la retelele de utilitati publice, va conduce la intarzieri si costuri suplimentare pentru dezvoltatorii imobiliari si implicit pentru clienti, fara a rezolva problema de fond si anume faptul ca, in majoritatea cazurilor, intarzierile in livrarea locuintelor noi este generata de catre furnizorii de utilitati si nu de catre constructori. O crestere a birocratiei inseamna in general costuri si intarzieri suplimentare;
- Aplicare Directivei nr. 2010/31/UEprivind performanta energetica a cladirilor (EPBD recast) prin care toate cladirile noi vor trebui sa aiba un consum de energie aproape egal cu zero, pentru cladirile care se vor autoriza incepand cu data de 31 decembrie 2020 va conduce la o crestere substantiala a costului de edificare a cladirilor noi pe toate palierele pietei imobiliare, dar cu precadere in segmentul mediu al pietei imobiliare, fiind de asteptat cresteri substantiale de pret, generate de aceste modificari.
- Instabilitatea politica, legislativa si volatilitatea cursului leu-euro vor conduce la o crestere a riscului pentru investitori si implicit la o crestere a preturilor din piata imobiliara;
- Avand in vedere ca cele 2 segmente ale pietei imobiliare, piata locuintelor noi si piata locuintelor vechi, este strans corelata, este de asteptat ca preturile sa creasca in ambele segmente si vor diminua tendinta din ultimii ani de scadere sau stagnare a preturilor pentru locuintele vechi in contextul cresterii numarului de locuinte noi;
Recomandari catre Dezvoltatorii imobiliari
In luarea oricaror decizii de investitii privind piata imobiliara, trebuie sa ia in considerare faptul ca proiectele imobiliare au o durata medie de 2-3 ani, si orice masura legislativa sau de mediu poate afecta costul final al produsului imobiliar. Atentie sporita la initierea unor noi proiecte imobiliare si la criteriile fundamentale in luarea deciziei de achizitie: locatia proiectului imobiliar, calitatea produsului imobiliar destinat pietei, preturile din oferta de vanzare.
O calibrare a veniturilor si cheltuielilor pentru asigurarea cash flow-ului necesar in derularea proiectelor deja initiate si o atentie sporita la initierea unor noi proiecte care implica finantarea bancara a acestora. Sa ia in considerare situatia reala din piata si sa nu se raporteze la asteptarile din anii anteriori. Rezultatele din trecut nu sunt o garantie pentru viitor;
Recomandari catre Autoritatile Publice
Sa adopte masuri de pastrare si mentinere a momentum-ului si trendului pozitiv din piata imobiliara si sa adopte masuri de reducere a birocratiei din domeniul imobiliar si al constructiilor si nu de crestere a acesteia. O piata imobiliara stabila si matura este o piata in care actorii principali comunica in vederea gasirii celor mai bune solutii si in care regulile sunt cat mai clare si ar trebui adoptate cele mai simple si eficiente solutii in concordanta cu situatia de fapt.
In privinta programului Prima Casa, ar trebui analizati toti factorii pozitivi si nu doar cei negativi sau financiari. In categoria factorilor pozitivi se incadreaza si cei economici, sociali si demografici si anume: stoparea migratiei tinerilor in afara tarii si readucerea romanilor din diaspora in conditiile unui deficit foarte mare de forta de munca. La peste 10 ani de la adoptarea programului Prima Casa ar trebui regandita structura si rolul acestuia, prin adoptarea de masuri de eficientizare si aducere la situatia actuala din piata Imobiliara. ADIRU a propus Guvernului Romaniei, inca de anul trecut majorarea plafonului de la Prima Casa de la suma de 500 eur la suma de 450.000 lei, asa cum este in cazul TVA-ului redus de 5%.
