Filip&Co: PUZ si PUD in Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor

In luna iunie a anului trecut, proiectul de cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor („Proiectul de Cod”) a fost aprobat tacit de catre Senat, iar in prezent este inregistrat la Camera Deputatilor in vederea dezbaterii. Printre importantele modificari propuse se numara si cele aduse rolului documentatiilor de urbanism PUZ si PUD.

Daca in cadrul normativ actual principala documentatie de urbanism derogatorie care poate fi initiata de catre un investitor privat este planul urbanistic zonal (sau PUZ), iar planul urbanistic de detaliu (sau PUD) are preponderent rolul de a detalia reglementarile PUG/ PUZ pentru o singura parcela, in Proiectul de Cod, planul urbanistic de detaliu este inlocuit cu proiectul de detaliu (cu acelasi acronim PUD), care in anumite situatii reprezinta o documentatie prin care se pot modifica prevederile PUG/ PUZ chiar pe mai multe terenuri sau se pot realiza lotizari.

Scopul acestui articol este de a puncta anumite modificari aduse rolului documentatiilor PUZ si PUD raportat la situatiile/ scopurile in care pot fi initiate, precum si modificarile ce pot fi efectuate prin acestea.

 

Proiectul de Cod enumera scopurile in vederea carora se pot initia PUZ-uri de catre persoane private: (i) detalierea conditiilor de construire stabilite prin PUG, (ii) modificarea limitei intravilanului aprobat prin PUG si realizarea unor operatiuni de urbanizare/ dezurbanizare, (iii) modificari ale parcelarului existent sau alte modificari functionale din teritoriu pentru care reglementarea existenta stabilita prin PUG nu mai poate fi aplicata, (iv) realizarea de proiecte de reconversie functionala sau alte asemenea proiecte prin care se modifica functiunile din teritoriu si reglementarea PUG nu mai poate fi aplicata, (v) restabilirea reglementarilor urbanistice la nivelul unei unitati teritoriale de referinta, si (vi) restabilirea reglementarilor urbanistice pentru parti din zone construite protejate. Desi la o prima analiza, aceste scopuri acopera situatiile pentru care se initiaza PUZ-uri si in prezent, ele nu sunt detaliate in Proiectul de Cod, putand genera in practica diferite interpretari privind incadrarea unui anumit proiect.

Proiectul de act normativ include la art. 62 dispozitii cu privire la situatiile in care este elaborat un PUZ, precum detalierea reglementarilor in zonele cu un grad ridicat de complexitate pentru care PUG nu a prevazut conditiile minime de autorizare a investitiilor. Proiectul de Cod detaliaza si posibilitatea de a initia documentatii PUZ pentru realizarea operatiunilor urbanistice precum parcelarea, reconfigurarea parcelarului sau restructurarea urbana. In ceea ce priveste modificarea PUG prin PUZ, cea mai intalnita situatie din practica actuala, subliniem ca modificarea PUG este permisa doar in cazuri temeinic justificate, fara ca Proiectul de Cod sa detalieze asupra acestora.

Va fi interesant de urmarit in practica modul in care aceste situatii de elaborare a PUZ se coreleaza cu scopurile elaborarii unui PUZ, avand in vedere lipsa de clarificari suplimentare in acest sens in cadrul draftului de act normativ.

 

Referitor la cazurile in care se poate promova o documentatie PUD, elementele de noutate aduse sunt si mai pregnante.

In primul rand, ca regula, potrivit Proiectului de Cod, PUD se elaboreaza pentru reglementarea amanuntita a prevederilor PUG/ PUZ sau pentru dezvoltarea proiectelor de energie regenerabila. Aceasta noua regula cu privire la situatiile in care se poate promova PUD are potentialul de a modifica parcursul dezvoltarii proiectelor de energie regenerabila prin introducerea PUD ca studiu obligatoriu in cadrul procedurii de autorizare. Pana in 2022 aceste proiecte au fost dezvoltate preponderent in zone introduse in intravilan prin documentatii PUZ, iar in urma unor modificari legislative recente aceste proiecte se dezvolta in extravilan cu autorizare directa fara documentatie de urbanism. Modificarile recente privind autorizarea proiectelor de energie regenerabila nu au fost preluate insa in Proiectul de Cod si ramane de vazut daca acestea vor fi introduse ca urmare a amendamentelor.

In al doilea rand, in mai multe cazuri prevazute de Proiectul de Cod, prin PUD se pot modifica prevederile PUG/ PUZ. Astfel, spre exemplu, prin PUD s-ar putea deroga de la PUG si PUZ atunci cand: (i) conditiile de amplasare sunt dificile si nu permit construirea, (ii) conditiile minime de construibilitate ale parcelei nu sunt indeplinite, (iii) este necesara acoperirea de calcane vizibile sau alinierea la cornise existente sau (iv) pentru implementarea obiectivelor de investitii in cazurile stabilite prin PUG/ PUZ. Mai mult, obiectivele de investitii pentru care se realizeaza PUD pot fi amplasate pe o singura parcela sau pe mai multe parcele limitrofe atunci cand natura si functiunea investitiei propuse o impune si/ sau daca regimul juridic al percelelor nu permite alipirea acestora. In anumite situatii este permisa chiar lotizarea unui teren prin PUD pana la 12 loturi.

 

La fel ca in reglementarea actuala, prin PUZ se pot aduce modificari prevederilor PUG cu privire la: regimul intravilan/ extravilan, functiunea zonei, inaltimea maxima admisa, indicatorii POT si CUT sau retragerile fata de limite parcelei. De asemenea, sunt prevazute o serie de limite privind majorarea indicatorilor POT si CUT. Astfel, in cazul PUZ-urilor initiate in scopul restabilirii reglementarilor urbanistice la nivelul unei unitati teritoriale de referinta sau la nivelul unei parti dintr-o zona construita protejata, posibilitatea de a majora indicatorii POT si CUT este limitata la o crestere de maximum 30%, respectiv 10%.

 

In ce priveste PUD, la fel ca in reglementarea actuala, prin aceasta documentatie se detaliaza elemente precum: relatiile functionale si estetice cu vecinatatea, conformarea constructiilor, acceselor si circulatiilor auto. Cu toate acestea, in cazurile in care PUD poate modifica prevederile PUG si PUZ, se vor putea realiza modificari precum: (i) modificarea retragerilor fata de aliniament si limitele laterale si posterioare atunci cand conditiile de amplasare sunt dificile sau conditiile minime de construibilitate nu sunt indeplinite sau (ii) majorarea indicatorilor urbanistici POT si CUT cu cel mult 20%, precum si cresterea inaltimii maxime pentru asigurarea acoperirii calcanelor vizibile sau pentru alinierea la cornise existente pe parcelele adiacente, doar in afara zonelor construite protejate. Astfel, unele dintre principalele aplicatii ale PUD sunt reprezentate de loturile neconstruibile. Pentru aceste tipuri de loturi documentatiile PUD se pot transforma in veritabile PUZ-uri de parcela.

 

Aspectele punctate sunt doar o parte din modificarile propuse prin Proiectul de Cod cu privire la documentatiile PUD si PUZ. Cu toate acestea o serie de aspecte referitoare la detalierea situatiilor in care se pot initia documentatiile PUZ si PUD necesita o detaliere suplimentara din partea legiuitorului, de aceea asteptam cu interes forma finala a actului normativ.