Disponibilitatea spatiilor de birouri oferite la subinchiriere a atins in ultimii 3 ani cel mai inalt nivel din istoria pietei imobiliare din Bucuresti, arata un raport al companiei de servicii imobiliare iO Partners. Principalul motiv este adoptarea intr-o masura tot mai mare a muncii in regim hibrid si a utilizarii flexibile a birourilor in perioada post-pandemie, arata analiza realizata de departamentul Office Advisory din cadrul iO Partners.Inainte de pandemie, gasirea unui birou de subinchiriat era vazuta ca o oportunitate, in cele mai multe cazuri spatiul fiind ori deja amenajat, ori necesitand investitii mai mici din partea viitorilor subchiriasi. Insa, incepand cu 2021, disponibilitatea acestor spatii pe piata imobiliara de birouri a crescut pana la nivelul de 65.000 mp. Prin comparatie, acest volum a fost mai mare decat stocul total al sub-pietelor de birouri din zona de sud sau est a Bucurestiului, si a reprezentat aproximativ 2% din stocul total de birouri din Bucuresti.
Cele mai multe din spatiile de birouri din piata ce urmau sa devina disponibile pentru subinchiriere au fost amenajate inainte de debutul pandemiei, in 2020, cand Bucurestiul inregistra cel mai ridicat nivel al cererii de spatii de birouri. Acest lucru s-a datorat unui numar mare de companii care si-au extins suprafata, ca urmare a cresterii activitatii, dar si a companiilor noi intrate pe piata. In perioada COVID, o mare parte dintre aceste spatii nici nu au fost folosite de angajati, iar cele care au ajuns sa fie disponibile pe piata de subinchirieri au fost in mare parte birouri nou amenajate.
In ciuda acestei oferte consistente, doar pana la 12% din spatiile ofertate la subinchiriere au fost tranzactionate in 2021, acest nivel scazand si mai mult in 2022 si 2023.
Companiile au fost conditionate de contractele de inchiriere semnate in 2019, majoritatea avand data de expirare in 2024, moment in care suprafata spatiilor de birouri a putut fi ajustata fara penalitati, in functie de nevoile actuale ale noilor modalitati de lucru.
Prin urmare, subinchirierea a fost o optiune viabila inainte de data expirarii contractului, pentru a evita penalitatile pentru returnarea spatiului catre proprietar in perioada contractuala.
Deoarece majoritatea contractelor de inchiriere au fost deja renegociate si produc efecte din 2024, cu redimensionarea corespunzatoare, disponibilitatea subinchirierii va scadea semnificativ in perioada urmatoare, deoarece spatiile excedentare vor fi predate inapoi proprietarilor si vor deveni parte a disponibilitatii generale de birouri in piata, preconizeaza analiza iO Partners.
O analiza atent documentata a folosirii spatiului scade semnificativ costurile
Volumul de spatii de birouri oferite spre subinchiriere a variat in functie de sectorul de activitate al companiilor care le ofereau si in functie de scenariul hibrid ales. Insa, BPO-urile au reprezentat cea mai mare pondere pe aceasta nisa de piata, cu pana la 30%, fiind urmate de sectorul computers & hi-tech, cu 25%, si servicii profesionale, cu 21%.
Acest lucru a declansat in 2023 o disponibilitate ridicata de spatii la subinchiriere in sub-pietele de birouri Centru-Vest si Floreasca-Barbu Vacarescu, urmata de sub-piata de birouri Vest, unde sunt concentrate majoritatea sectoarelor mentionate anterior. A fost o provocare pentru dinamica pietei si pentru proprietari, dar in acelasi timp a oferit mai multe oportunitati pentru chiriasii in cautare de spatiu.
Componenta imobiliara poate fi unul dintre cei mai importanti factori de cost pentru companii, dupa salarizare. Devine totodata din ce in ce mai dificil de gasit un echilibru intre contractele de inchiriere pe termen lung, luand in calcul chiriile crescute pe fondul indexarii, costul crescut al materialelor de constructie, munca la distanta si in regim hibrid s.a.m.d.
Prin urmare, pentru o adaptare la schimbarile survenite in regimul de munca este nevoie de o analiza completa a modului in care biroul este utilizat zilnic, ce spatii de colaborare sunt cele mai folosite, care este ponderea lucrului de acasa pe zilele saptamanii, cum sunt utilizate efectiv statiile de lucru, ce tehnologii ar putea fi implementate, etc.
iO Partners sprijina companiile in crearea unui mediu de lucru atractiv si confortabil pentru angajati, pentru a creste eficienta si pentru a reduce impactul asupra costurilor printr-o strategie bazata pe analiza unor date concrete.
"Ma bucur sa transmit ca iO Partners Romania a inaintat dezvoltarea departamentului de servicii si strategii specializate de Workplace Management, sustinand companiile pe tot parcursul acestei experiente de schimbare a mediului de lucru, de la curba schimbarii pentru eliminarea rezistentei si pana la evaluarea rezultatelor post-ocupare. Sprijinim companiile in a configura noua normalitate. Locul de munca ar trebui sa fie agil, fluid, conectiv si adaptabil in timp, deoarece sustine sanatatea organizatiei si se conecteaza cu cultura si scopul corporativ. Succesul unei zile de lucru nu depinde de o locatie fixa, a devenit un proces structurat in functie de activitate si nevoi. Obisnuinta nu inseamna excelenta. ”, declara Claudia Cetatoiu, Corporate Transaction Director iO Partners.
