Recent a avut loc ‘Real Estate & Construction Forum’ la Hotel Radisson Blu, editia VII. Conferinta a decurs pe parcursul a doua sesiuni de discutii interactive cu cei mai importanti jucatori din sectorul de real estate. Cele doua sesiuni ale conferintei au fost moderate de Mihai Patrulescu - Senior Associate, Colliers International.
In prima parte a dezbaterilor, i-am avut alaturi de noi pe Dimitris Pergamalis - Head of Construction and Development, Globalworth; Andrei Pogonaru - Partener, Central European Financial Services S.A.; Dumitru Minciu - General Manager, Novart Engineering; Raluca Crisan - Director General, Ceetrus Romania; Roxana Dudau - Associated Partner, Head of Real Estate & Construction Department, NOERR; Lucian Anghel - Fondator si CEO, Timepal Romania SI Facilities Management Services.
Invitatii au deschis discutiile abordand evolutia nevoilor clientilor din sectorul de real estate, pe segmentul de entertainment. Andrei Pogonaru, care detine Veranda Mall sustine ca ‘strategia de dezvoltare pentru fiecare mall e diferita. Am 400 mii de oameni care locuiesc langa Veranda Mall, cu varsta intre 25 si 40 de ani, iar scopul meu este sa ii atrag la mall dupa birou, nu in timpul programului. Incerc sa creez o experienta care sa le vorbeasca despre ce inseamna un al treilea loc - dupa casa si birou.’ In ceea ce priveste dezvoltarea zonei Obor, Andrei afirma: ‘Observ o revenire la media istorica. Acest areal a fost intotdeauna o zona de comert, plina de case de negustori care vindeau in curte. Asta se intampla acum 300 de ani pe locul in care se afla acum Veranda Mall. Incet-incet observ o revenire la retail si case rezidentiale. Dinamica zonei s-a schimbat, asadar vor exista si proiecte de office si posibilitatea existentei unor spatii de co-working. Prevad un mix de 60% rezidential, 20% comercial si restul office.’
Raluca Crisan sustine ca ‚evolutia nevoii de consum este o tendinta de societate si ne-a aratat o nevoie de reconectare a oamenilor. Suntem oameni de retail si ne-a servit foarte mult sa detectam aceasta sensibilitate. Asta ne-a apropiat foarte mult de notiunea de citizens, iar la Brasov era nevoie de un loc vibrant, mai mult decat un mall. Cand am inteles asta, ne-am promis sa fie un loc al bucuriei zi de zi, iar solutia era sa lucram cu oamenii din oras. In ceea ce priveste dezvoltarea zonei, Brasovul are traditie negustoreasca si sa dezvoltam Coressi, aceasta platforma artificiala a fost o provocare, care a ajuns cel mai mare proiect de regenerare urbana. A fost un succes datorita legaturii cu comunitatea, inclusiv cu autoritatile locale din partea carora am beneficiat de suport si viziune. Pentru Romania, cresterea va veni din dezvoltarea oraselor regionale.’
Despre evolutia cladirior de birouri ne-a vorbit Dimitris Pergamalis, care subliniaza: ‘dezvoltatorii mizeaza foarte mult pe poveste si societate in proiectele dezvoltate, Globalworth a mers pe un alt concept: comunitate si atmosfera - in colaborare cu spatiile conexe, spatii verzi, co-working etc. sa cream o comunitate. De exemplu, primul pas pe care l-am facut in acest sens a fost sa organizam un eveniment de arta, interactiv in cladirile noastre, traversate de aprox. 100 mii de oameni. Aici trebuie sa ne focusam pe poveste, sa cream comunitate si sa oferim ceva in plus - in Globalworth Tower au fost deja trei evenimente de arta. Cat despre evolutia zonei Barbu Vacarescu, am avut noroc sa incepem dezvoltarea acesteia in 2007-2008 cand am ajuns in Bucuresti. Este prima zona de business a capitalei si insistam sa credem in dezvoltarea ei si in viitor. De aceea am adoptat conceptul de Globalworth District pentru a introduce elementul atractiv. Zona Dimitrie Pompeiu este o zona similara, care se aliniaza aceluiasi concept - de a crea o comunitate, care sa aiba acces la spatii exterioare special amenajate care pot atrage si oameni din afara business-urilor.’
In ceea ce priveste cererea in zona de retail, Andrei ne-a prezentat o perspectiva optimista: ‘Exista branduri de succes din Vestul Europei, chiar din tarile baltice care vad in Romania oportunitatea comertului competitiv. Pe partea de cinema au intrat in tara deja operatori europeni majori. Competitia este favorabila mall-urilor, dar in acelasi timp, noile branduri conduc piata catre o volatilitate mai mare. Pentru consumator insa, putem vorbi despre cea mai buna experienta de pana acum - o epoca de aur a consumatorului.’
‘Daca vorbim despre constructiile de birouri, observam o cerere in ascensiune. In 2018 s-au livrat 130 de mii mp, iar in 2019 doar de la noi se vor livra 40 mii mp - Renault Bucharest Connected, plus 35 mii mp - Globalworth Campus si inca o sala mare de conferinte. In 2020, in piata nu vor fi absorbite toate spatiile de birouri, nu ne vom confrunta cu o criza, ci cu o mica pauza, iar dezvoltatorii vor trebui sa se focuseze pe cladirile smart, cladiri verzi, pe crearea unor comunitati. Spatiile de co-working vor fi un buffer bun in perioada de corectie, de mini-criza.’, afirma Dimitris.
Abordarea temei cu privire la cladirile verzi, a atras un alt subiect interesant - Near-zero energy buildings. Roxana Dudau a vorbit despre implemetarea Directivei UE, care prevede ca toate cladirile noi cu autorizatie de constructie sa fie cladiri cu consum energetic aproape de zero. ‘Ne asteptam ca autoritatile locale sa stimuleze dezvoltatorii sa investeasca in astfel de cladiri. In Bucuresti nu s-a reusit implementarea unor astfel de facilitati fiscale, insa orase precum Cluj si Timisoara sunt cu un pas in fata din acest punct de vedere.’
Lucian Anghel vine in completarea discutiilor despre cladirile verzi si sustine ca ‘exista vesti bune pe partea de eficienta energetica, inclusiv fonduri acordate care sa sprijine si sa incurajeze companiile pentru adoptarea unor astfel de solutii. In momentul de fata, se incearca un refreshment pentru cladirile vechi, in scopul atingerii unei eficiente energetice mai mari. Pe partea de smart mettering, e important ca inainte de eficientizare, sa vedem cum repartizam costurile. O parte dintre ele sunt suportate de proprietari nefiind repartizate catre chiriasi. In Romania, 69% dintre companiile din Romania nu au iplementat un sistem de contorizare inteligent pe echipamentele principale, conform unui studiu realizat de EnergyPal in 2018, iar in ceea ce priveste investitia intr-un astfel de sistem, doar 35% dintre companii ar aloca buget pentru implemetarea contorizarii inteligente.’
Discutia a continuat alaturi de invitatii nostri, iar urmatoarea tema de discutie a vizat costurile de constructie, atat pentru forta de munca, cat si pentru materiile prime.
‘Este o stare de fapt. Ne confruntam direct cu aceasta problema si incercam sa o abordam inteligent - adoptam o postura proactiva, lucram cu partenerii nostri, ne bazam pe expertiza lor si mergem catre antrerprizele cu care lucram, propunandu-le sa conlucram. Am observat cresteri de costuri de 40% pentru forta de munca, am chemat la masa antreprizele si i-am intrebat cu cat ar trebui sa le crestem tarifele. In realitate nu este un act curajos, ci o abordare inteligenta. Desigur, asta presupune si un impact asupra preturilor de vanzare ale apartamentelor si spatiilor de birouri.’, sustine Raluca.
Dimitris si-a exprimat punctul de vedere: ‘Se asteapta cresterea costurilor, global se intampla asta deja. In Romania au crescut costurile pentru materiale, dar si pentru manopera. Este intr-adevar si o oportunitate de a schimba modul de proiectare si modul de management in constructii, de a introduce un sistem de value-engineering, care trebuie dezvoltat. Exista un aport de cost si de venituri, problema este atunci cand costurile cresc, iar veniturile nu. O alta provocare este lipsa fortei de munca, care afecteaza livrarile si calitatea lucrarilor. Am abordat aceasta situatie prin importul fortei de munca, care ne ajuta sa livram proiectele, insa in continuare este un aspect care trebuie studiat cu mare atentie.’
Pentru dezvoltarea si extindere mall-ului Veranda, ‘am convertit spatii, am recompartimentat si asta a fost extrem de scump. Manopera pe timp de noapte a crescut foarte mult.’, spune Andrei.
Lucian mai subliniaza faptul ca in service charge, costurile nu sunt mai mici de 4 eur/mp, iar Dimitri atrage atentia supra pierderilor din constructii, care se incadreaza undeva la 40% din cauza proiectarii, executiei sau din cauza unei slabe integrari dintre proiectare si executie.
In ceea ce priveste greselile intalnite des in acest sector, Dumitru Minciu a mentionat ‘gradul de adoptare si deschidere al clientilor fata de noile produse digitalizate, care vin in sprijinul acestora. In acest sens, am demarat realizarea unui technology guide, care are rolul de a explica ce inseamna digitalizarea in proiectele de constructii.’ Tot in randul greselilor intalnite, Roxana spune ca ‘de cele mai multe ori clientii nu isi iau un consultant pe partea de legal inca de la bun inceput si intra in negocieri fara a fi pregatiti. Din perspectiva dezvoltatorilor, nu se face un minimum de due dilligence a terenurilor - daca exista autorizatii sau avize necesare.’
Ni s-au alaturat in cea de-a doua sesiune: Sinziana Pardhan - Country Head P3 Romania; Andreea Hamza - Head of Sales & Marketing Hagag Development Europe; Narcisa Chirila - Tax Manager PKF FINCONTA; Daniel Paraschiv - Business Development Manager for Transilvania CTP Invest; Bogdan Oslobeanu - Director General Impact Developer & Contractor; Ahmet Buyukhanli - CEO Opus Land Development; Mauricio Mesa Gomez - Director General Cordia Romania.
Am trecut in revista cateva aspecte legate de companiile pe care le reprezinta invitatii nostri: Sinziana - ‘P3 a achizitionat 16 ha in Dragomiresti cu acces la centura, unde urmeaza sa dezvoltam 80 de mii mp.’; Daniel - ‘detinem 1 mil. mp de spatii industriale in Romania si ne apropiem de 5 mil. mp in intreg portofoliul. In pip-line avem 300 mii mp, dintre care 50% sunt deja construiti.’ Andreea - ‘avem in vedere consolidarea constructiilor de pe Calea Vacaresti, alte dezvoltari rezidentiale si de birouri care incep in 2019.’ Bogdan - ‘dezvoltarea Greenfield include 45.000 de apartamente pe un concept validat deja de piata.’
In ceea ce priveste perspectivele pietei, Sinziana afirma: ‘In 2018-2019, piata are o dezvoltare mai echilibrata fata de anii precedenti. In 2019, trendul continua pe aceasta linie ascendenta de dezvoltare sanatoasa a pietei. Pe partea de achizitii o sa vedem mai multi jucatori agresivi, iar achizitia din Dragomiresti face parte din strategia P3.’
‘Bucuresti se dezvolta agresiv la km 23 si finalizam in primavara cel mai mare spatiu industrial de tip mono-bloc de 127 mii mp - avem titlu de parc industrial si avem un avantaj fiscal atat pentru noi, cat si pentru chiriasii nostri, care isi vor consolida business-ul intr-o singura locatie. Ne gandim chiar sa dezvoltam niste unitati de cazare pentru forta de munca. La km 13 exista teren suficient pentru a crea un parc de 1 mil mp, insa nu vom ajunge acolo mai devreme de 5 ani. Ca strategie ne dezvoltam mai mult pe constructii si mai putin pe achizitii.’, afirma Daniel.
Daca vorbim despre achizitii vs. dezvoltare, Sinziana ne impartaseste ca ‘in 2019 ne focusam pe a dezvolta terenurile pe care le avem, continuam dinamic expansiunea prin achizitii de active existente daca ating criteriile noastre. Ne axam mai mult pe dezvoltarea spatiilor logistice, asta am vazut ca se cere in 2018, insa am observat cerere si pe zona de retail si e-commerce.’, iar Daniel puncteaza: ‘ne concentram pe a gasi clienti noi, de a ne pastra o relatie buna cu clientii deja existenti - cresterea organica a business-ului a fost de 40%, asta datorita recomandarilor chiriasilor nostri. Sanatatea business-ului nostru depinde de sanatatea business-ului clientilor nostri.’
E-commerce-ul a fost un alt subiect dezbatut in cadrul conferintei, fiind la nivel european un driver principal pe piata spatiilor logistice. ‘Daca ne uitam la cifre, PIB-ul anual a crescut cu 2%, sectorul de e-commerce cu 15%, iar livrarea spatiilor logistice a inregistrat o crestere de 10%. Putem vorbi despre o crestere a cererii spatiilor logistice corelata cu evolutia sectorului de e-commerce.’, spune Sinziana. In completare, Daniel adauga: ‘E-commerce este o sursa de chiriasi pentru noi, va creste si in urmatoarea perioada si observam o aliniere mai lenta a robotizarii spatiilor logistice, aceste investitii au nevoie de o perioada de amortizare.’
Despre asteptarile fiscale din 2019 ne-a vorbit Narcisa, care sustine ca ‘nu exista foarte multe modificari legislative, se prelungeste insa taxarea inversa la vanzarea imobilelor.’ Ca recomandari in cazul vanzarii de imobile, Narcisa adauga: ‚Atat terenurile neconstruibile, cat si constructiile “vechi” pot fi vandute cu TVA (sau in taxare inversa daca operatiunea are loc intre platitori de TVA). Daca se opteaza si se notifica la autoritati este de preferat acest tratament fiscal daca la achizitia imobilului a fost dedus TVA, iar vanzarea cladirii are loc in perioada de pana la 20 de ani (perioada de ajustare TVA pentru bunurile imobile). In cazul tranzactiilor intre persoane afiliate (inclusiv vanzarea acestora catre asociatii societatii) trebuie respectat pricipiul de piata, raportul de evaluare este documentul care poate justifica ca tranzactia avut la loc valoarea de piata. In ipoteza in care s-ar dovedi ca tranzactia nu are loc la valoarea de piata, exista riscul ajustarii veniturilor din vanzarea imobilelor si valoarea TVA colectata aferenta tranzactiei.’
Invitatii au abordat si interesul pietei in ceea ce priveste cererea fata de cladirile istorice - ‘Observam o crestere a cererii fata de cladirile istorice si conceptul de a prelua o cladire veche si de a ii face un refresh. Provocarea cea mai mare este sa imbinam elementele arhitecturale actuale cu stilul arhitectural al cladirii - pentru cladirea de pe Calea Victoriei ne confruntam cu aceasta situatie: avem locatia, trebuie sa pastram insa structura existenta, finisajele etc. pentru a avea un produs care sa satisfaca nevoile celor mai exigenti cumparatori’, spune Andreea.
Invitatii au prezentat si aspectele care au contribuit la decizia de a investi in dezvoltarea unor spatii in zonele din Bucuresti - Bogan: ‘B-dul Expozitiei este un pol de birouri foarte important: avem in pipe-line 200 mii mp pentru sectorul de office. Este o oportunitate inclusiv pentru dezvoltarea spatiilor rezidentiale pe sectorul premium.’ Mauricio adauga: ‘B-dul Expozitiei este o zona foarte bine pozitionata - aproape de Herastrau, acces la doua bulevarduri mari, linie de metrou la 1 Mai. Exista toate conditiile pentru dezvoltare si exista terenuri disponibile, multe cladiri de birouri care sunt in dezvoltare si 20 de mii de oameni care vor veni sa lucreze in aceasta zona. Conceptul nostru de dezvoltare se bazeaza pe un element diferit de cel al pietei - ne adresam oamenilor care vor lucra in firmele din apropiere. Am integrat spatii verzi, precum gradini pentru yoga, spatii dedicate activitatilor sportive in trend - calisthenics. Oferim un produs foarte bun calitativ la preturi accesibile. Ne uitam in continuare la oras si cum se dezvolta, care sunt fluxurile de trafic, unde se dezvolta birourile.’
Ahmet vorbeste despre focusul din perioada urmatoare si anume dezvoltarea Cosmopolis: ‘cele mai importante beneficii pentru locuitorii Cosmopolis este ca am creat o comunitate, un stil de viata cu elemente comune ale beneficiarilor - vorbim de 17 mii de oameni care locuiesc in Cosmopolis in acest moment, care se bucura de un stil de viata diferit de cel din interiorul orasului. Au acces la parcuri, piscine semi-olimpice, plaja in apropierea lacului, gradinite, scoli publice, biserici etc.’
Despre Greenfield Bogdan sustine faptul ca ‘proiectul este unul greu de copiat datorita factorului diferentiator - cumperi si acces la un stil de viata asemanator unui oras de munte. Un stil de viata complet, sanatos, unic in Bucuresti, rar in Romania. Exista scoala privata, vom avea si scoala publica, iar in 2019 ne propunem sa dezvoltaun community center - sala de fitness, piscina etc.). Rata de recomandare este de 30%, iar vanzarile vin prin recomandari, iar la finalul dezvoltarii ne asteptam la 10 mii de locuitori.’
