Daca dupa primul an de pandemie optimismul pe piata imobiliara rezidentiala revenise la nivelurile de dinainte de criza sanitara, in prezent aceasta piata se confrunta cu noi provocari care pot genera schimbari structurale, ce pot avea implicatii diferite pentru segmentele de vanzare si de inchiriere. Se observa deja o tendinta de crestere mult mai rapida pe zona de inchirieri, comparativ cu vanzarile.Piata imobiliara traverseaza o perioada in care evolutia sa este dependenta si, totodata, influentata puternic de schimbarile care au loc in economie, dar si la nivel geopolitic.
Specialistii JLL Romania au luat in calcul patru factori esentiali care influenteaza in acest moment evolutia pietei rezidentiale, respectiv conditiile de creditare mai aspre, inflatia, cresterea costurilor de constructie si conflictul din Ucraina si au realizat o serie de proiectii cu privire la ce ar putea sa se intample pe termen mediu si lung pe aceasta piata.
„Fiecare ciclu economic are caracteristicile sale, iar achizitia de proprietati imobiliare va fi intotdeauna o forma de investitii. Piata imobiliara actuala traverseaza o serie de provocari pe planuri diferite, insa consideram ca pentru acest sector intregul mix de factori reprezinta o perioada de reasezare si de corectie. Aparitia conflictului din Ucraina a influentat categoric activitatea pe segmentul de vanzare, care se afla pe un trend ascendent inainte de acest eveniment. Pe de alta parte, observam performante insemnate pe zona de inchirieri, care au potentialul de a evolua intr-un ritm mult mai rapid decat pana acum. Printre oportunitatile pe care deja le constatam se numara dezvoltarea cu viteza a segmentului built-to-rent – ansambluri rezidentiale destinate exclusiv inchirierii. Vom vedea tot mai multe astfel de dezvoltari ce vor fi administrate de operatori profesionisti, oferind facilitati si servicii dedicate exclusiv chiriasilor, gandite pentru a raspunde nevoilor lor”, spune Andreea Hamza, Director al Departamentului de Living, JLL Romania.
Avand in vedere inasprirea conditiilor de creditare prin cresterea accelerata a ratei dobanzilor la credite, expertii preconizeaza schimbari in comportamentul consumatorilor. Potentialii cumparatori vor analiza mult mai atent posibilitatea de a efectua achizitii majore si presiunea pe care acest lucru il poate avea asupra bugetului personal. Astfel, accesibilitatea achizitionarii unor astfel de proprietati va fi afectata. In plus, bancile au devenit mai reticente la acordarea de credite si mult mai atente la evaluarea perspectivelor unui individ sau ale unei familii interesate de obtinerea unui credit, dar si al pretului real al constructiei respective.
Un calcul simplu facut de expertii JLL arata cum a evoluat cresterea ratei dobanzii in primul trimestru fata de aceeasi perioada a anului trecut. Astfel, pentru un apartament al carui pret avea o valoare de 100.000 de euro + TVA 19% in T1 2021, rata lunara era de 2.255 lei, la un avans de 15% si o rata de politica monetara de 1,25%. In primul trimestru din 2022, pentru acelasi pret al apartamentului, respectiv 100.000 euro + TVA 5%, rata lunara se ridica la 2.471 lei, ceea ce inseamna un plus de 8% fata de T1 2021, in conditiile in care nu luam in considerare cresterea preturilor de pe piata, iar rata de politica monetara a ajuns la 3%. Daca luam in considerare si cresterea preturilor de pe piata, rata lunara ajunge la 2.718 lei, +17% fata de anul trecut.
In ceea ce priveste inflatia, cel mai recent raport al Institutului National de Statistica arata ca rata anuala a inflatiei in luna aprilie 2022 a fost de 13,8%. De la inceputul anului, cresterea este de aproape 8%. Tendinta in crestere se observa si la nivelul statelor membre ale UE, rata anuala a inflatiei in luna aprilie 2022 comparativ cu luna aprilie 2021 calculata pe baza indicelui armonizat al preturilor de consum (IAPC) fiind de 11,7%.
Inflatia in crestere influenteaza pretul materialelor de constructii, fapt care isi rasfrange consecintele asupra pietei locuintelor. Potrivit Institutului National de Statistica, indicele de cost in constructii pentru cladiri rezidentiale era 135.6 in ianuarie 2021 si 163.4 in ianuarie 2022, in crestere cu 20% in decursul unui an. Aceasta valoare masoara evolutia costurilor practicate la realizarea lucrarilor de constructii executate intr-o anumita perioada fata de o perioada de referinta. Principalele elemente de cheltuieli sunt: valoarea materialelor de constructii; manopera sau castigurile salariale brute lunare; echipamentele si cheltuielile pentru utilajele proprii sau inchiriate; cheltuielile pentru transportul materialului de la producator pana la locul executiei constructiei; cheltuielile indirecte (salariile personalului, aprovizionarea, depozitarea, chirii, energie, birotica, comunicatii).
Anul acesta, a aparut un risc nou pe piata imobiliara, si anume conflictul din Ucraina. Pe langa impactul psihologic, razboiul a influentat si dinamica tranzactionarilor, tara noastra aflandu-se la granita cu o zona de conflict, iar investitia in achizitionarea unei locuinte fiind acum analizata si din prisma sigurantei. Pe de alta parte, conflictul a facut ca cererea de locuinte pentru inchiriere sa creasca intr-un ritm considerabil.
