Dezvoltatorul imobiliar Kasper Development traverseaza o perioada foarte buna, in ciuda provocarilor pe care le resimte piata imobiliara din cauza cresterii abrupte a preturilor la materialele de constructii sau a crizei materiilor prime, sustine Daniela Kasper, director general al companiei din Brasov. "Intr-o piata care intampina o perioada dificila, suntem una dintre firmele imobiliare romanesti care a ramas stabila si in masura sa gestioneze presiunea pe costuri si perspectivele unei ierni nefavorabile", subliniaza Daniela Kasper. Infiintata in anul 2005, Kasper Development a realizat deja 4 proiecte rezidentiale de anvergura in Brasov, iar in prezent lucreaza la alte doua obiective, respectiv pe de o parte la implementarea celei de-a cincea etape a cartierului Coresi si, pe de alta parte, la demararea ansamblului premium Kudo, localizat in apropiere de centrul Brasovului.- Care sunt principalele probleme pe care le intampina un dezvoltator imobiliar si cum vedeti viitorul acestui tip de business?
- Cresterea constanta a pretului materiilor prime este doar unul dintre riscurile care-i ameninta pe dezvoltatorii din Romania. Finantarile mixte, dezvoltarea pe datorie sau strategiile de afaceri bazate exclusiv pe castig creeaza vulnerabilitati ascunse, care devin critice la orice dezechilibru al mediului economic. Inainte de a fi lovite de amenintari externe, afacerile imobiliare sunt sabotate din interior de propriul model de gestionare a business-ului, cel mai adesea creat in euforia unor asteptari nerealiste, stimulate de randamentul mare al acestui tip de investitie. Castigurile scontate justifica pentru multi graba de a finaliza, in maxim doi ani, proiecte neglijent pregatite, bazate pe evaluari de cost primitive. Calcule eronate deschid perspective extrem de atractive pentru investitori, dar raman complet nesustenabile in practica. Iar cresterea nesustenabila comporta imense riscuri, care devin critice intr-o perioada de criza. Demararea proiectelor insuficient gandite si pregatite antreneaza un lant de probleme greu de remediat, care epuizeaza resursele inainte de finalizare sau duc la blocaje majore. In cazul in care intarzie sau ajung in imposibilitatea de a-si finanta proiectul, investitorii atrasi de oportunitati ajung sa le aduca prejudicii directe unor clienti care au platit deja sume importante in avans. Si, din aceasta perspectiva, vestile sunt ingrijoratoare. Fenomenul Evergrande, prabusirea dezvoltatorului considerat borcanul cu miere al Chinei, le aminteste insistent managerilor romani ca dezvoltarea pe datorie si nu pe finantare proprie i-ar putea face extrem de vulnerabili in fata provocarilor financiare. Companiile care s-au extins riscand sau neglijand dezechilibre interne se confrunta acum cu incercari periculoase. Pe un teren deja fragil, explozia pretului la materialele de constructii, alaturi de cresterile de preturi la combustibili si energie, ar putea deveni, chiar in aceasta iarna, o piatra de incercare, poate un test de netrecut, pentru mai mult de jumatate din firmele sectorului imobiliar din Romania.
- Cum caracterizati piata imobiliara din Romania si care sunt secretele unei afaceri de succes in domeniul de profil?
- Mirajul pietei imobiliare, aflata in ultimii zece ani intr-o continua si spectaculoasa dezvoltare, a atras firme sau persoane motivate mai ales de randamentul urias al acestui tip de investitie. Un sector care si-a bazat dezvoltarea in principal pe fonduri oferite de banci si de investitorii privati, se afla acum intr-o situatie critica. Strategiile pe care sunt dispusi sa le articuleze acesti investitori tin de propriul randament financiar, obiectiv in divergenta, cel mai adesea, cu cel de dezvoltare a unei afaceri sanatoase. O companie puternica construieste planuri realiste de business, pe termen lung, si este preocupata sa creeze concepte vizionare, racordate la tendintele regionale sau globale. Isi bazeaza cresterea pe logica pietei si a consumatorului si mai putin urmarind obiectivele de profit ale investitorului sau adaptandu-se restrictiilor impuse de constructor. Nu in ultimul rand, un dezvoltator puternic nu depinde, de regula, de un singur proiect, ceea ce previne blocajele in cazul unor dezechilibre minore. Sa nu uitam ca riscurile nu apar niciodata toate deodata, ci se furiseaza in tot procesul constructiei, foarte lent si etapizat. Primele semnale sunt in general ignorate, in euforia unor asteptari nerealiste. Asta intarzie decizia, cel mai adesea pana in momentul in apar efecte critice. Iar atunci este deja tarziu, lucrurile nu se mai pot indrepta fara pagube colaterale majore. Din punctul meu de vedere, cea mai frecventa si cea mai mare dintre erorile unei companii imobiliare este analiza de cost eronata, cel mai adesea bazata pe informatii incerte sau pe false principii, preluate din practica generala sau "din auzite". Chiar si unele dintre conceptele vedeta, cum ar fi "costul metrului patrat construit", sunt, de fapt, instrumente inventate in culisele anumitor constructori sau dezvoltatori cu competenta limitata. Sunt intrebata des "care este costul pe mp", desi o astfel de constanta, de fapt, nu exista. Post-analizele financiare ne-au demonstrat ca fiecare bloc a implicat un alt cost de constructie. Compozitia pretului este complexa. Depinde de foarte multi factori. Un deviz de constructie real contine peste 400 de linii de cost principale si peste 2.500 de linii de cost secundare. Si nici in acest caz nu poti avea siguranta ca nu vor aparea totusi unele neprevazute.
- In ce fel va afecteaza pandemia de coronavirus planurile de dezvoltari imobiliare?
- In acest moment, criza ne afecteaza lantul de aprovizionare. Nu mai sunt stocuri suficiente. Comenzile se fac cu luni de zile in avans pentru diverse tipuri de materiale, iar termenul de livrare este, in toata aceasta etapa, incert. Aceste comenzi de materiale aduc dupa ele plati in avans, un subiect care in urma cu un an de zile era tabu. Marfa se platea dupa livrare. La ora actuala se plateste cu luni de zile in avans, pentru a avea o siguranta mai mare pe disponibilitatea materialelor, in momentul punerii in opera. Acest fapt are un impact major asupra cash flow-ului, ceea ce inseamna ca in aceasta perioada vor rezista companiile care au o baza solida de finantare proprie. Nicio banca nu finanteaza plata in avans a materialelor.
- Se mai resimte, in prezent, lipsa fortei de munca in sectorul constructiilor?
- Se simte lipsa fortei de munca calificate si a celei care sa aiba disponibilitate sa lucreze in frig, praf si cu efort fizic pe santier. Se resimte acut lipsa scolilor de formare profesionala. Oamenii se califica la locul de munca in perioade si etape determinate de factori incontrolabili si nu de o strategie de formare complexa pe un termen mai lung, necesar parcurgerii unor etape necesare formarii unor profesionisti acreditati de cerintele acestei industrii. Dupa ce au parcurs o etapa incipienta de formare pe santierele din Romania, multi aleg sa plece in strainatate si sa isi incerce norocul acolo. Chiar daca ei vor castiga aparent mai bine, sansele de evolutie in aceste tari sunt limitate, pentru ca formarea profesionala in cadrul unei institutii acreditate este o conditie esentiala pentru majoritatea angajatorilor din aceste tari. Forta de munca avem, dar din pacate nu este calificata la standardele europene. Ea se califica dupa criterii care nu sunt acceptate ca facand parte dintr-un standard european acceptat. In aceste conditii, ne descurcam cu ce avem la noi in tara si compensam aceste carente cu suplimentarea personalului de control calificat, cu o implicare mai activa a proiectantilor si dirigintilor de santier experti in aceste domenii.
