CTP: Crestere de 27% a veniturilor nete obtinute din chirii, in primul semestru

CTP a inregistrat in primul semestru din 2023 venituri nete din chirii de 268,3 milioane de euro, in crestere cu 26,8% fata de anul precedent, si o crestere a chiriilor in termeni comparabili de 7,5%, in principal datorita indexarii si reversiei in cazul renegocierilor si a contractelor de leasing care expira. Veniturile contractate pentru urmatoarele 12 luni se ridicau la 654 de milioane de euro la 30 iunie 2023.

Randamentul preconizat al CTP in ceea ce priveste randamentul pe costuri ("YoC") pentru cele 1,8 milioane de metri patrati de proiecte in constructie a crescut la un nivel de 10,6%, ca lider in industrie, de la 10,1% la sfarsitul anului 2022. Portofoliul actual al Grupului a crescut la 11 milioane mp de GLA detinuti la 30 iunie 2023, in timp ce valoarea bruta a activelor ("GAV") a crescut cu 8,2%, ajungand la 12,4 miliarde de euro. EPRA NTA pe actiune a crescut cu 7,4%, pana la 14,84 euro. Veniturile EPRA ajustate specifice companiei au crescut cu 25,4%, ajungand la 158,1 milioane de euro. EPS EPRA ajustat EPRA specific companiei CTP s-a ridicat la 0,36 euro, fiind pe cale sa atinga orientarea CTP de 0,72 euro pentru 2023.

Remon Vos, CEO, comenteaza: "Am vazut o crestere puternica a volumului inchiriat in al doilea trimestru, cu un total de 850.000 mp semnati in primul semestru din 2023. Intrucat cererea ocupantilor ramane robusta, iar oferta de spatii industriale si logistice noi este in scadere, spatiile libere raman scazute, ceea ce ne permite sa continuam sa stimulam cresterea chiriilor, nivelul chiriilor pentru noile contracte de inchiriere pe care le-am semnat in S1-2023 fiind cu 12% mai mare fata de S1-2022.

Europa Centrala si de Est (ECE), o regiune inteligenta din punct de vedere comercial, a inregistrat o crestere puternica in ultimii ani si se preconizeaza ca va continua sa inregistreze performante superioare in anii urmatori. Sectorul industrial si logistic din ECE beneficiaza de factori de stimulare a cererii organice, cum ar fi profesionalizarea lanturilor de aprovizionare, retailul online si companiile care cauta sa imbunatateasca rezistenta lanturilor lor de aprovizionare prin nearshoring si friend-shoring, cu productie in Europa pentru Europa, deoarece regiunea ECE ofera cea mai buna localizare a costurilor.

Continuam sa ne respectam promisiunile, randamentul asteptat al proiectelor noastre de dezvoltare de 1,8 milioane de metri patrati, care au un venit potential din chirii de 133 de milioane de euro, a crescut la 10,6% si ne asteptam ca acesta sa se imbunatateasca si mai mult pe parcursul anului, datorita scaderii costurilor de constructie si a chiriilor mai mari. De asemenea, YoC-ul nostru de top in industrie si pipeline-ul profitabil continua sa genereze reevaluari pozitive, pe masura ce ne mobilizam banca noastra de terenuri, pe care am reusit sa le achizitionam la preturi atractive."

 

In S1-2023, CTP a semnat contracte de inchiriere pentru 850.000 mp, cu venituri anuale contractate de 56 de milioane de euro si o chirie medie lunara pe mp de 5,47 euro (S1-2022: 4,88 euro).

Aproape doua treimi din aceste contracte de inchiriere au fost incheiate cu chiriasi existenti, in conformitate cu modelul de afaceri al CTP, care consta in a creste cu chiriasii existenti in parcurile existente.

Unele dintre principalele contracte de leasing au inclus o prelungire de 54.000 mp cu TD SYNNEX, un distribuitor si agregator de solutii pentru ecosistemele IT, 52.000 mp cu Inventec, cu sediul in Taiwan, care produce calculatoare, notebook-uri, servere si alte dispozitive IoT si 28.000 mp cu o firma germana de automobile care dezvolta tehnologii de propulsie electrificata, toate in Republica Ceha. 27.000 mp cu Titan X, un furnizor global de sisteme de racire pentru producatorii de vehicule comerciale, 25.000 mp cu un dezvoltator german de energie regenerabila si furnizor de servicii si 25.000 mp cu TRUMPF Huettinger, un producator global de surse de alimentare pentru procesele de acoperire cu plasma, incalzire prin inductie si excitare cu laser, toate in Polonia. In Romania, CTP a semnat un contract de inchiriere de 18.500 mp cu o companie de retail care distribuie imbracaminte sportiva.

Valorificarea acestor factori de stimulare a permis CTP sa isi creasca cota medie de piata in Republica Ceha, Romania, Ungaria si Slovacia de la 27,8% la sfarsitul anului 2022, la 28,0% in S1-2023 si ramane cel mai mare proprietar de active imobiliare industriale si logistice pe aceste piete. Grupul este, de asemenea, lider de piata in Serbia si Bulgaria.

Cu peste 1.000 de clienti, CTP are o baza de chiriasi internationala larga si diversificata, formata din companii de top cu ratinguri de credit solide. Chiriasii CTP reprezinta o gama larga de industrii , printre care industria prelucratoare, high-tech/IT, industria auto si comertul electronic, comertul cu amanuntul, comertul cu ridicata si logistica tertilor. Aceasta baza de chiriasi este extrem de diversificata, niciun chirias nu reprezinta mai mult de 2,5% din chiria anuala, ceea ce conduce la un flux de venituri stabil. Cei mai importanti 50 de chiriasi ai CTP reprezinta doar 33,3% din totalul chiriilor, iar majoritatea se afla in mai multe parcuri CTP.

 

Gradul de ocupare al companiei a ajuns la 93% ; aceasta usoara scadere fata de 31 decembrie 2022 (94%) se datoreaza in principal livrarii CTPark Amsterdam City. Rata de retentie a clientilor Grupului ramane puternica la 92% (S1-2022: 91%) si demonstreaza capacitatea CTP de a valorifica relatiile de lunga durata cu clientii. WAULT al portofoliului s-a situat la 6,5 ani (S1-2022: 6,4 ani), in conformitate cu obiectivul companiei de >6 ani.

Nivelul de colectare a chiriilor s-a situat la 99,8% in S1-2023 (FY-2022: 99,7%), fara deteriorarea profilului de plata.

Veniturile din chirii s-au ridicat la 280,4 milioane de euro, in crestere cu 21,7% in termeni absoluti fata de anul trecut. Pe o baza comparabila, venitul din chirii a crescut cu 7,5%, in principal datorita indexarii si reversiei in cazul renegocierilor si al contractelor de leasing care expira.

Grupul a pus in aplicare masuri pentru a limita scurgerile de taxe de serviciu, in special in Republica Ceha si Germania, ceea ce a dus la imbunatatirea raportului venit net din chirii/venituri din chirii de la 92% in S1-2022 la 96% in S1-2023. In consecinta, venitul locativ net a crescut cu 26,8% de la an la an.

O proportie din ce in ce mai mare din veniturile din chirii generate de portofoliul de investitii al CTP beneficiaza de protectie impotriva inflatiei. De la sfarsitul anului 2019, toate contractele de inchiriere noi ale Grupului includ o clauza de indexare dubla, care calculeaza cresterile anuale ale chiriei ca fiind cea mai mare dintre:

- o crestere fixa de 1,5%-2,5% pe an; sau

- indicele preturilor de consum .

La 30 iunie 2023, 58% din veniturile generate de portofoliul grupului includ aceasta clauza de indexare dubla, iar grupul este pe cale sa creasca aceasta cifra la aproximativ 70% pana la sfarsitul anului 2023.

Potentialul de revenire la S1-2023 se situa la 14,1%. Au fost semnate in mod continuu noi contracte de inchiriere peste ERV-uri, ilustrand o crestere puternica si continua a chiriilor pe piata si sustinand evaluarile.

Veniturile contractate pentru urmatoarele 12 luni se ridicau la 654 de milioane de euro la 30 iunie 2023, in crestere cu 21,5% fata de aceeasi perioada a anului trecut, ceea ce demonstreaza generarea puternica de fluxuri de numerar de catre portofoliul de investitii al CTP.

 

CTP si-a continuat investitiile disciplinate in portofoliul sau foarte profitabil. In S1-2023, Grupul a finalizat 413.000 mp de GLA (S1-2022: 157.000 mp). Excluzand CTPark Amsterdam City, care a fost achizitionat in timpul constructiei, dezvoltarile au fost livrate cu un YoC de 10,4%, au fost inchiriate in proportie de 85% si vor genera venituri anuale contractate din chirii de 16,0 milioane de euro, urmand ca alte 2,6 milioane de euro sa apara atunci cand acestea vor fi ocupate in totalitate.

Principalele livrari de produse construite in regie proprie in cursul semestrului I au fost: 51.000 mp in CTPark Vienna East din Austria (inchiriata integral, printre altele, DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger), 47.000 mp in CTPark Warsaw South din Polonia (inchiriata, printre altele, Fiege), 41.000 mp in CTPark Sofia West din Bulgaria (inchiriata Lidl) si 25.000 mp in CTPark Brno Liseň (inchiriata, printre altele, Bufab, Stannah Stairlifts, Swiss Automotive Group si Dr. Max).

De asemenea, grupul a livrat CTPark Amsterdam City, o cladire de 120.000 mp in centrul orasului, prima cladire logistica XXL cu mai multe etaje din Olanda. Parcul, inclusiv instalatia solara pe acoperis de 6 MWp, are o valoare ERV de 17 - 18 milioane de euro, peste valoarea de subscriere, si este in prezent (pre)inchiriat in proportie de 25%. Grupul se asteapta sa fie inchiriat aproape in totalitate in cursul anului 2024. Parcul a obtinut un rating BREEAM excelent si o eticheta energetica A+++++, cea mai inalta disponibila, sprijinind clientii sa isi atinga obiectivele ESG.

In timp ce costurile medii de constructie in 2022 au fost de aproximativ 550 de euro pe metru patrat, CTP se asteapta ca acestea sa scada sub 500 de euro pe metru patrat in 2023, in parte datorita echipelor interne de constructii si achizitii ale CTP. Aceasta scadere a costurilor de constructie, impreuna cu cresterea continua a chiriilor, determinata de cererea puternica a ocupantilor si de nivelul scazut al locurilor libere, a permis CTP sa isi mareasca tinta YoC la 11% pentru constructiile noi, un nivel de lider in industrie, sustinut de modelul unic al parcului CTP si de expertiza interna in constructii si achizitii.

La sfarsitul semestrului I-2023, grupul avea in constructie 1,8 milioane de metri patrati de cladiri, cu un venit potential din chirii de 133 de milioane de euro si un randament al capitalului propriu estimat de 10,6%. CTP are un istoric indelungat in ceea ce priveste asigurarea unei cresteri durabile prin dezvoltarea condusa de chiriasi in parcurile sale existente. 65% din proiectele in constructie ale grupului se afla in parcurile existente, in timp ce 28% sunt in parcuri noi, care au potentialul de a fi dezvoltate la peste 100.000 mp de GLA. Livrarile planificate pentru 2023 sunt preinchiriate in proportie de 56% , iar CTP se asteapta sa ajunga la 80%-90% preinchiriere la livrare, in conformitate cu performanta istorica. Deoarece CTP actioneaza pe majoritatea pietelor in calitate de antreprenor general, detine controlul deplin asupra procesului si a calendarului livrarilor, ceea ce permite companiei sa accelereze sau sa incetineasca ritmul in functie de cererea chiriasilor, oferind in acelasi timp chiriasilor flexibilitate in ceea ce priveste cerintele cladirii.

In Polonia, grupul a semnat in total peste 190.000 mp de (pre)inchirieri si are peste 40.000 mp in negocieri avansate. Se estimeaza ca oferta de spatii industriale si logistice noi in Polonia va scadea cu pana la 40% intre 2022 si 2024, in timp ce piata a inregistrat o absorbtie neta record de 4,2 milioane mp in 2022 si cresteri ale chiriilor de pana la 30%. Acest lucru a continuat in S1-2023, cu o absorbtie neta de aproape 2,0 milioane mp, iar CTP este bine pozitionat pentru a beneficia de aceste tendinte.

In 2023, grupul vizeaza livrarea a cel putin 1 milion de metri patrati - si chiar mai mult, daca cererea ramane robusta. Cele 196.000 mp de contracte de inchiriere semnate in prezent pentru proiecte viitoare, care nu au inceput inca, ilustreaza in mod clar cererea continua a ocupantilor.

Banca de terenuri a CTP se ridica la 20,7 milioane mp la 30 iunie 2023 (31 decembrie 2022: 20,3 milioane mp), ceea ce permite companiei sa isi atinga obiectivul de 20 milioane mp GLA pana la sfarsitul deceniului. Banca de terenuri a fost aproximativ stabila in comparatie cu 31 decembrie 2022, Grupul concentrandu-se pe mobilizarea bancii de terenuri existente pentru a maximiza randamentele, mentinand in acelasi timp o alocare disciplinata a capitalului in reaprovizionarea bancii de terenuri. 62% din landbank se afla in cadrul parcurilor existente ale CTP, in timp ce 27% se afla in parcuri noi sau este adiacenta unor parcuri noi care au potentialul de a creste la mai mult de 100.000 mp. 19% din banca de terenuri a fost compusa din optiuni, in timp ce restul de 81% a fost detinut si, in consecinta, reflectat in bilant.

 

CTP se afla pe drumul cel bun in ceea ce priveste planul sau de extindere pentru introducerea sistemelor fotovoltaice in cursul anului 2023. Cu un cost mediu de ~750.000 de euro pe MWp, Grupul vizeaza un YoC de 15% pentru aceste investitii.

Ambitia CTP in materie de sustenabilitate merge mana in mana cu un numar tot mai mare de chiriasi care solicita sisteme fotovoltaice, deoarece acestea le ofera i) o mai buna securitate energetica, ii) un cost de ocupare mai mic, iii) respectarea reglementarilor in crestere si/sau a cerintelor clientilor lor si iv) posibilitatea de a-si indeplini propriile ambitii ESG.

 

Evaluarea investitiilor imobiliare ("IP") a crescut de la 10,1 miliarde de euro la 31 decembrie 2022 la 11,0 miliarde de euro la 30 iunie 2023, datorita, printre alti factori, transferului de 406 milioane de euro al proiectelor finalizate de la Investitii imobiliare in curs de dezvoltare ("IPuD") la IP, unui rezultat net de reevaluare de 252 de milioane de euro, achizitiilor de active permanente de 103 milioane de euro si achizitiilor de terenuri de 50 de milioane de euro.

IPuD a crescut cu 4,6%, pana la 1,2 miliarde de euro la 30 iunie 2023, in principal datorita progreselor inregistrate la dezvoltari, in timp ce proiectele in constructie au crescut de la 1,7 milioane de metri patrati de GLA la sfarsitul anului 2022 la 1,8 milioane de metri patrati de GLA la sfarsitul S1-2023. Costul pentru finalizarea portofoliului actual se ridica la 676 de milioane de euro.

GAV a crescut la 12,4 miliarde de euro la 30 iunie 2023, in crestere cu 8,2% fata de 31 decembrie 2022.

Pe o baza comparabila, CTP a inregistrat o reevaluare pozitiva de 0,4% in prima jumatate a anului 2023, constand intr-un impact al randamentului de -4,8%, compensat in totalitate de impactul cresterii ERV-urilor si altele de +5,2%. Cresterea ERV in termeni comparabili s-a ridicat la 6,3%.

CTP se asteapta la o crestere pozitiva in continuare a ERV pe fondul cererii continue a chiriasilor, care este influentata pozitiv de factorii de crestere seculara din regiunea ECE. Mai ales ca nivelurile chiriilor din ECE raman accesibile, deoarece, in ciuda cresterii puternice inregistrate, acestea au pornit de la niveluri absolute semnificativ mai mici decat in tarile din Europa de Vest.

Randamentul revizuit a crescut cu 30 de puncte de baza in prima jumatate a anului, ajungand de la 6,8% la 31 decembrie 2022 la 7,1% la 30 iunie 2023. Majorarea randamentului a fost determinata in principal de Republica Ceha, Slovacia si Ungaria, in timp ce in tari precum Romania, Serbia si Bulgaria s-a inregistrat o majorare mai mica a randamentului, deoarece randamentele din aceste tari erau deja mai mari.

Randamentul brut al portofoliului a fost de 6,6% la 30 iunie 2023. Avand in vedere miscarile mai mari ale randamentului pe pietele din Europa de Vest, diferenta de randament intre logistica din ECE si cea din Europa de Vest a revenit la media pe termen lung. CTP se asteapta ca diferenta de randament sa scada in continuare, datorita asteptarilor de crestere mai mari pentru regiunea ECE.

Reevaluarea S1-2023 de 417,2 milioane de euro a fost determinata in principal de o reevaluare a IPuD (165,6 milioane de euro), de activele permanente, inclusiv stabilizarea livrarilor din 2023 (191,2 milioane de euro) si de banca de terenuri (62,3 milioane de euro).

EPRA NTA pe actiune a crescut de la 13,81 euro la 31 decembrie 2022 la 14,84 euro la 30 iunie 2023, ceea ce reprezinta o crestere de 7,4%. Cresterea este determinata in principal de reevaluare (+0,94 EUR) si de EPRA EPS ajustat specific companiei (+0,36 EUR), dar a fost partial compensata de dividende (-0,24 EUR) si de altele (-0,03 EUR).

 

Bilant robust si pozitie solida de lichiditate

In conformitate cu abordarea sa proactiva si prudenta, Grupul beneficiaza de o pozitie solida de lichiditate pentru a-si finanta ambitiile de crestere, cu un cost fix al datoriei si un profil de rambursare conservator.

In al doilea trimestru al anului 2023, Grupul a demonstrat ca are in continuare un acces bun la piata imprumuturilor bancare, semnand in luna mai prima transa de 280 de milioane de euro dintr-o facilitate negarantata pe cinci si sapte ani cu un consortiu de institutii financiare internationale, la un cost fix all-in de 4,7% .

 

- o facilitate de imprumut negarantata pe zece ani, in valoare de 200 de milioane de euro, acordata de o institutie financiara internationala; si

- Un imprumut garantat de 103 milioane de euro pe sapte ani la o banca austriaca, la un cost fix de 4,7%4 .

De la inceputul anului pana in prezent, grupul a strans 811 milioane de euro, din care 480 de milioane de euro sunt negarantate si 331 de milioane de euro garantate.

Piata imprumuturilor bancare - atat garantate, cat si negarantate - ramane mai atractiva decat piata obligatiunilor, preturile reflectand fluxurile de numerar sigure si in crestere pe termen lung ale CTP.

Pozitia de lichiditate a Grupului pro-forma pentru facilitatile semnate in august se ridica la 1,5 miliarde de euro, compusa din 991 de milioane de euro in numerar si echivalente de numerar si un RCF neutilizat de 500 de milioane de euro.

In plus, a fost convenita o suma semnificativa de facilitati de imprumut suplimentare pentru a prefinanta dezvoltarile din 2024, precum si scadentele din S1-2025.

Costul mediu al datoriei CTP a fost de 1,8% (31 decembrie 2022: 1,5%), 99,4% din datorie fiind fixa sau acoperita pana la scadenta. Scadenta medie a datoriei a ajuns la 5,3 ani (31 decembrie 2022: 5,7 ani).

Prima scadenta viitoare importanta a Grupului este o obligatiune de 400 de milioane de euro in T4-2023, care va fi rambursata din rezervele de numerar disponibile (991 de milioane de euro pro-forma). Dupa aceasta, urmatoarea scadenta materiala a datoriei este abia la jumatatea anului 2025.

LTV-ul CTP a ajuns la 45,9% (31 decembrie 2022: 45,4%), cu putin peste obiectivul companiei de a avea un LTV cuprins intre 40%-45%. CTP se asteapta ca LTV-ul la sfarsitul anului 2023 sa fie de aproximativ 45%, atunci cand sunt contabilizate reevaluarile dezvoltarilor in constructie. Grupul considera ca acesta este un nivel adecvat, avand in vedere randamentul brut mai ridicat al portofoliului sau, care se situa la 6,6% la 30 iunie 2023. Activele cu randament mai ridicat conduc la un nivel sanatos al efectului de levier al fluxurilor de numerar, care se reflecta, de asemenea, in rata de acoperire a dobanzilor previzionata de 5,0x (31 decembrie 2022: 5,6x) si in raportul normalizat dintre datoria neta si EBITDA de 9,5x (31 decembrie 2022: 9,6x)

La 30 iunie 2023, Grupul avea 67% datorii negarantate si 33% datorii garantate, cu o marja de manevra ampla in cadrul clauzelor sale pentru a creste valoarea datoriilor garantate, care sunt oferite la rate mai atractive decat cele de pe piata obligatiunilor in contextul actual.

 

Dinamica inchirierii ramane puternica, cu o cerere robusta din partea ocupantilor, un nivel scazut al ratei de neocupare pe pietele CTP si o oferta noua in scadere, ceea ce duce la o crestere continua a chiriilor.

CTP este bine pozitionat pentru a beneficia de aceste tendinte. Proiectul grupului este foarte profitabil si este condus de chiriasi. YoC pentru pipeline-ul CTP a crescut la 10,6%, in timp ce tinta pentru noile proiecte este de 11%, datorita scaderii costurilor de constructie si cresterii chiriilor. Urmatoarea etapa de crestere este construita si finantata, cu 1,8 milioane de metri patrati in constructie la 30 iunie 2023 si cu obiectivul de a livra cel putin 1 milion de metri patrati in 2023 - si mai mult daca cererea ramane robusta.

Structura solida a capitalului CTP, politica financiara disciplinata, accesul puternic la piata de credit, banca de terenuri de top din industrie, expertiza interna in domeniul constructiilor si relatiile aprofundate cu chiriasii permit CTP sa isi atinga obiectivele, grupul fiind pe cale sa ajunga la 20 de milioane de metri patrati de GLA si la venituri din chirii de 1 miliard de euro inainte de sfarsitul deceniului.

Grupul isi confirma orientarea de 0,72 euro EPRA EPS ajustat specific companiei pentru 2023.

 

CTP anunta un dividend intermediar de 0,25 euro pe actiune ordinara, o crestere de 14% fata de S1-2022 si care reprezinta o plata de 70% din EPSRA ajustat EPRA specific companiei, in conformitate cu rata de plata a dividendelor de 70% - 80% din politica de dividende a grupului. In mod implicit, este vorba de un dividend scrip, dar actionarii pot opta pentru plata dividendului in numerar.