2020 a fost unul dintre cei mai slabi ani din ultimul deceniu pentru piata de birouri din Bucuresti din perspectiva cererii, reflectand incertitudinile generate de efectele pandemiei de Covid-19 asupra planurilor chiriasilor. Cererea totala a scazut cu aproximativ 40% fata de 2019, pana la 214.000 de metri patrati, cel mai jos nivel din 2012, iar cererea noua a fost de aproximativ 70.000 de metri patrati, potrivit raportului anual publicat de Colliers pentru 2020. Efectele „anului pandemic” continua sa fie resimtite in sectorul de birouri din Bucuresti si in 2021, cu o recuperare care va dura probabil cativa ani.In afara Bucurestiului, cererea din cele patru mari subpiete de birouri - Cluj-Napoca, Timisoara, Iasi si Brasov - a scazut cu aproximativ 19% in 2020, la 60.000 de metri patrati, desi mai mult de jumatate din aceasta suprafata a venit dintr-un singur contract de inchiriere, o reinnoire de peste 30.000 de metri patrati in Iasi (Amazon). Consultantii Colliers continua sa vada motive de optimism pe termen lung pentru aceste piete, care detin un stoc cumulat de birouri moderne de aproape 900.000 de metri patrati, adica mai putin de o treime a ofertei din Bucuresti, in contextul unui ritm similar de crearea de locuri de munca in domenii care necesita existenta unui birou, cu perspectiva de accelerare in viitor.
Cererea mai mica de inchirieri pe piata in ansamblu poate fi explicata prin faptul ca acele companii care nu au fost in stadii avansate ale negocierilor sau nu au fost presate de nevoi imediate, precum expirarea contractului, au pus in asteptare toate deciziile majore legate de imobiliare pana cand obtin mai multa claritate. La inceputul lui 2021, nu s-a schimbat nimic din acest punct de vedere, companiile avand in continuare o strategie de tipul „wait and see”, asteptand sa vada cum vor decurge lucrurile, in special in ceea ce priveste evolutia vaccinarilor, ceea ce ar determina si momentul in care un numar mai mare de angajati se vor intoarce la birou. Contextul actual este totusi un bun moment pentru companii sa-si transforme birourile si sa le adapteze la viitorul mod de lucru, apreciaza consultantii Colliers.
Colliers inoveaza si raspunde provocarilor actuale si nevoilor viitoare pe piata de birouri cu Office 360°, o abordare completa a birourilor, din toate punctele de vedere, realizata printr-un proces unic si extrem de complex, adaptat pana la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor si planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor in fiecare etapa a transformarii biroului ofera economii suplimentare care depasesc de multe ori 10-15% fata de valorile obtinute de obicei de la contractori, in cadrul negocierilor din etapa de licitatie.
In ceea ce priveste livrarea de spatii noi de birouri, 2020 a fost un an robust pentru piata din Capitala, cu aproximativ 156.000 de metri patrati de spatii moderne livrati, sub evaluarea initiala de aproximativ 200.000 de metri patrati facuta la inceputul anului. Totodata, chiar daca exista o diferenta mare fata de cei 286.000 de metri patrati livrati in 2019, nivelul se mentine destul de robust, la aproximativ 5% din stocul actual de birouri moderne din Bucuresti. In 2021, aproximativ 250.000 de metri patrati de noi birouri moderne urmeaza sa fie finalizate, circa 40% din aceasta suprafata fiind preinchiriata la inceputul de 2021.
Un aspect pozitiv este ca anul trecut s-au facut livrari importante in diferite subpiete, semn al unei piete de birouri mature si stabile. Principalele livrari de spatii de anul trecut sunt extinderea complexului de birouri Ana Tower, din zona Casa Presei Libere - Expozitiei, a treia faza in dezvoltarea proiectului Globalworth Campus, situat in zona Dimitrie Pompeiu, One United's One Tower din Floreasca - Barbu Vacarescu, o alta cladire in proiectul Campus 6 al Skanska si faza finala a proiectului de birouri The Bridge, dezvoltat de Forte in Center West. Cu aceste noi dezvoltari, suprafata generala inchiriata a birourilor din Bucuresti se apropie de pragul de 3 milioane de metri patrati.
„In general, noile livrari au ramas bine primite in Bucuresti, care are in continuare o oferta redusa de spatii de birouri moderne pe cap de locuitor in comparatie cu alte centre de servicii europene, plus ca o mare parte a birourilor de aici sunt vechi, fara dotari moderne. Dar, cum momentul nu a fost unul favorabil, unele dintre noile livrari au avut rate de ocupare sub medie comparativ cu anul record din 2019. Mai mult, pandemia a favorizat aparitia unei piete secundare alimentate de spatiile suplimentare inchiriate de catre marile corporatii. Majoritatea acestor companii au inchiriat speculativ cateva spatii suplimentare pentru a se potrivi cresterii preconizate a numarului de angajati. Pe baza estimarilor noastre, oferta de subinchiriere la sfarsitul anului 2020 depasea deja 60.000 de metri patrati, mai mult de 2% din stoc, si aceasta a crescut in primul trimestru al anului 2021”, explica Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.
Pe piata de subinchirieri, un aspect pozitiv este ca o parte semnificativa a viitorilor chiriasi care vor veni in spatii subinchiriate, care probabil ca nu erau obisnuiti cu birourile moderne pana acum, isi pot prelungi ulterior contractele de inchiriere cu proprietarul. Aceasta piata a fost alimentata de pandemia de Covid-19, majoritatea angajatilor din birouri incepand sa lucreze de acasa. Explozia de cazuri de coronavirus din toamna anului trecut a amanat planurile pentru o revenire pana la final de 2020, multe companii avansand acum jumatatea anului 2021 ca o tinta tentativa. In medie, intre 10% si 20% dintre angajati au revenit in birouri, multe companii inregistrand procente cu o singura cifra.
Chiriile pentru birouri sunt destul de inelastice in raport cu cererea pe termen mai scurt si poate dura ceva timp pana cand vor incepe sa se vada scaderi, dar piata este una a chiriasilor, iar proprietarii vor fi nevoiti sa devina mai flexibili si mai generosi in stimulente pentru a atrage si a pastra chiriasi. Cladirile mai vechi, cu pozitionare sau specificatii tehnice slabe, vor fi mult mai expuse, iar proprietarii lor ar putea fi fortati sa fie si mai generosi si poate chiar sa scada chiriile cu 5-10% pentru a ramane competitivi fata de cladirile mai noi. In ceea ce priveste rata de neocupare, anul trecut a fost atins maximul ultimilor patru ani - 13,75%, in crestere de la putin peste 10% in anul precedent. Rata de neocupare continua sa fie generata in special de cladirile mai vechi, multe nefiind incluse in clasa A. Rata de neocupare ar putea sa creasca pana la 18% pana la sfarsitul anului pe piata de birouri din Bucuresti, si, in cel mai rau caz, nu e exclus sa urce catre maxime istorice inregistrate in timpul recesiunii din 2009-2010, de peste 20%.
„Vedem acum proprietari care ofera contracte de inchiriere sub durata standard de 5 ani si sunt, de asemenea, putin mai flexibili in ceea ce priveste optiunile de incheiere. Presiuni suplimentare asupra chiriilor apar pe fondul cresterii subinchirierilor, care ofera potentialilor chiriasi birouri amenajate la chirii destul de atractive si conditii chiar mai flexibile. Cu toate acestea, impactul asupra chiriilor este probabil sa fie diferit, iar cladirile noi de clasa A ar trebui sa fie in regula: ele tind sa aiba chiriasi mari de tip blue chip, adica firme solide, si, desi acestea ar putea incepe sa subinchirieze o parte din birourile lor, cladirile foarte bune din Bucuresti au avut oricum o rata de ocupare peste medie ciclul trecut si ne-am astepta ca lucrurile sa ramana asa”, spune Sebastian Dragomir.
Mai departe, consultantii Colliers se asteapta ca o multime de cladiri planificate pentru 2022 sau mai tarziu sa fie amanate cel putin pana cand piata se va echilibra. In mod normal, exista cel putin 400.000 de metri patrati pentru care expira contractelor de inchiriere in fiecare an, iar in 2021 e posibil ca putine dintre acestea sa fie reinnoite, atat din cauza problemelor economice actuale, cat si a impactului permanent al muncii la distanta. Dar consultantii Colliers raman destul de optimisti cu privire la piata de birouri din Bucuresti pe termen lung.
„Mai mult, consideram ca oferta redusa de birouri moderne din Bucuresti pe cap de locuitor este un factor izolator pe termen lung si ne-am astepta mai degraba ca stocul modern de birouri sa inceapa din nou sa creasca in cativa ani. In consecinta, ar putea depasi 4 milioane de metri patrati pana la sfarsitul noului deceniu si ar putea sa se apropie chiar de pragul 5 milioane de metri patrati, daca nu va exista alta criza (economica). Totodata, orasele regionale vor ramane alternative mai putin costisitoare in comparatie cu Bucurestiul si vor continua sa aiba piete ale muncii mai putin restrictive. Ne asteptam ca acestea sa inceapa sa se dezvolte mai repede decat Bucurestiul candva in acest deceniu”, conchide Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.
