BNR reintroduce limitele pentru nivelurile maxime de indatorare pentru persoane sau familii care cauta credite de consum sau ipotecare. Aceste rate ale serviciului datoriei vor deveni cel mult 40% pentru imprumuturile in lei si 20% pentru valuta straina incepand din 2019. Potrivit estimarilor companiei de consultanta imobiliara Colliers International Romania, impactul in ceea ce priveste preturile din piata rezidentiala va fi orientat in cea mai mare parte catre locuintele cu preturi scazute si medii.Pe fondul noilor limitari care vor avea impact asupra cererii, vanzarile de locuinte au inceput deja sa scada in ultimele luni. In egala masura, finalul anului 2017 si prima parte a anului 2018 au parut destul de puternice pe zona de vanzari, ca urmare a temerii de a rata o oportunitate: ratele dobanzilor au crescut mult in ultimul an, astfel ca multe persoane poate au dorit sa cumpere un apartament cat mai repede, ceea ce ar fi condus la o scadere semnificativa dupa mijlocul anului 2018. Pe de alta parte, in primele 9 luni ale anului, vanzarile apartamentelor au scazut cu 13%, procentaj putin impresionant, in timp ce numarul de case vandute a fost aproape neschimbat (-5% fata de anul trecut).
„In conditiile unei piete constranse, aceasta reglementare va fi relevanta pentru piata, dar mai putin decat pare la prima vedere. Potrivit bancii centrale, media actuala a serviciului datoriei unui debitor individual este de aproximativ 47%, in timp ce pentru o familie cu doi copii, nivelul este apropiat de noua limita. Totusi, impactul general va fi partial compensat de reclasificarea definitiei venitului disponibil”, a declarat Mihai Patrulescu, Senior Associate Investment Services in cadrul Colliers International Romania.
La randul lor, bancile au devenit mult mai indulgente in acordarea de imprumuturi noi decat in trecut: serviciul datoriei pentru noile credite acordate persoanelor cu venituri mici a crescut cu peste 10 puncte procentuale in perioada martie 2017 si martie 2018, pana spre 57% fata de media pietei de 43%. Acesta este motivul pentru care locuintele cu preturi scazute si medii ar putea sa sufere cel mai mult, deoarece persoanele cu venituri mici sau medii au sarit cu mult pragul de indatorare de 40% pentru credite in lei.
„Este putin probabil ca o scadere generalizata si semnificativa a preturilor sa aiba loc strict din cauza regulamentului nou al BNR si a contextului actual al pietei. Cu toate acestea, anul 2019 are sanse sa devina un an de reechilibrare a asteptarilor dezvoltatorilor, a bancilor si a potentialilor cumparatori. Precizam ca nu luam in calcul revenirea unor tensiuni economice majore in economia globala sau europeana, care ar risca sa inrautateasca impactul noilor reglementari”, a explicat Silviu Pop, Head of Research in cadrul Colliers International Romania.
Asteptarile Colliers pe termen scurt indica o revitalizare a trendului de cumparare in ultima parte a anului, mai ales din partea oamenilor care ar risca sa nu isi mai permita un credit, dar fara ca aceasta tendinta sa alimenteze preturile. Dezvoltatorii vor fi mai degraba bucurosi sa mai reduca din stocurile lor actuale, avand in vedere perspectiva cererii reduse incepand cu anul 2019. Mai mult decat atat, proiectele rezidentiale care nu au fost incepute ar putea astepta o clarificare a situatiei, cel putin pana la mijlocul anului 2019, mai ales ca un stoc impresionant este deja in plin proces de livrare; in plus, dezvoltatorii care nu au reusit sa vanda un numar important de apartamente in faza de dezvoltare ar putea amana data livrarii.
„Pe termen mediu si lung, impactul in ceea ce priveste preturile va fi inegal, orientat mai mult catre cele sub media pietei rezidentiale; urcand catre valorile superioare, impactul va fi mai diminuat. In acelasi timp, vom vedea si o crestere a pietei de inchirieri”, a incheiat Mihai Patrulescu.
In opinia Colliers, se va observa un efect mai redus si asupra valorii apartamentelor din zonele centrale sau cu o conectivitate foarte buna la hub-uri de afaceri prin comparatie cu apartamentele sau casele de la periferia oraselor. Totodata, diferenta de pret dintre apartamentele noi si cele vechi (nu in zonele centrale) va deveni mult mai mare decat in prezent.
Intrucat va deveni mai dificil sa detii o locuinta, chiriile vor creste pe termen lung, cu efect simtitor si in urmatorii doi-trei ani. In prezent, Romania are cel mai ridicat grad de detinere a locuintei proprii din UE, cu mult peste 90%, dar acest lucru va scadea treptat in timp. Un efect indirect al reducerii acestui nivel ar putea fi imbunatatirea mobilitatii interne a fortei de munca a Romaniei, ceea ce poate duce la cresterea PIB-ului pe termen lung. In ceea ce priveste efectul pentru educatia consumatorilor, regulamentul ar trebui sa se dovedeasca pozitiv, desi va avea un impact negativ asupra pietei pentru cativa ani.
