Lipsa reglementarilor clare si solide, baza de date publice - inexistenta, dar si atitudinea institutiilor publice, care nu sustin in niciun fel procesul investitional, au efecte nocive care maresc, in ultima instanta, costul proiectului, spune arh. Sorin Gabrea, directorul general al Western Outdoor (WOD), companie cu traditie pe piata de arhitectura din Bucuresti. In opozitie, preturile in proiectare scad, iar specialistii sunt obligati sa calculeze bine volumul de lucru, in conditiile unei piete din ce in ce mai energice. "Administratia ineficienta - durata de obtinere a unui aviz a depasit un an de zile -, este, in cea mai mare masura, principalul vinovat pentru dificultatile procesului de proiectare si, mai apoi, de construire si de comercializare a produsului. Desigur, in afara problemelor direct reperate (si reparabile), evolutia complexa a conditionarilor economice si sociale externe, va defini un cadru complicat al modului in care vom putea lucra", explica Sorin Gabrea. In opinia sa, nici perspectiva pentru perioada urmatoare nu este incurajatoare, in special din cauza atitudinii ostile fata de reglementarea urbanistica.Interviu cu arh. Sorin Gabrea (70 de ani), director general la Western Outdoor si specialist cu o experienta profesionala de 45 de ani pe piata de arhitectura si urbanism din Romania.
- Ce proiecte de locuinte aveti in lucru, in acest moment si ce perspective de realizare au acestea?
- Western Outdoor este un birou de proiectare, pentru urbanism si constructii civile. Am abordat, intotdeauna, proiecte de mari dimensiuni, dezvoltate de catre promotori de anvergura. Echipa s-a format in cadrul Rostrada SA si, din 2006, a continuat, in aceeasi formula, in cadrul Western Outdoor. Astfel, am fost implicati in proiecte complexe, precum ansamblurile Baneasa, ANL Henri Coanda sau Orizont - Buzau, in care am elaborat atat documentatia de urbanism, am condus si realizarea proiectului general al ansamblurilor imobiliare si am fost implicati si in realizarea proiectelor tehnice ale cladirilor si ale altor obiective de investitie. In prezent, biroul nostru a realizat proiecte pentru alte ansambluri rezidentiale, in Bucuresti: Neoforest si Nordului (cu autorizatii de construire emise), Dobroesti si Aurel Vlaicu (proiecte in curs de realizare), dar si in provincie, respectiv ansamblurile Orizont si Victoria, in Buzau, dar si Greenfield Copou, in Iasi.
Durata de avizare si de autorizare a fost mult prelungita in perioada pandemiei, dar ineficienta administratiei publice s-a resimtit, evident, in continuare, astfel incat planificarea riguroasa a procesului de proiectare si, mai apoi, de construire, a devenit imposibila. Spre deosebire de alte programe - birouri, constructii comerciale, proiecte publice, investitii raportate la dimensiuni tehnice si financiare conditionate de criterii economice, ce tin de nivelul de dezvoltare al pietei interne, locuinta este legata direct de puterea de cumparare individuala. Cum in Romania exista o cultura a proprietatii private asupra locuintei, care devine o componenta semnificativa a statutului social, puterea de cumparare individuala determina formula de realizare a locuintei.
Astfel, in piata au aparut, cel putin trei formule de realizare a proiectelor rezidentiale:
- Formula speculativa - rezultat al actiunii unor agenti economici care deruleaza programe investitionale ce au drept rezultat produse ieftine, cu multe "inventii", ilegale si nocive (parter 1, parter 2, bucatarii pe balcon, dormitoare cu suprafata mai mica de 6 mp, denumite "alcov" sau "birou" etc.). In cazul acestor "proiecte", coeficientul de utilizare a terenului depaseste 3, parcarea se realizeaza pe strazi, iar despre echipamente publice - nici vorba;
- Proiecte luxoase, in care pretul apartamentelor depaseste 3.000 euro/mp arie construita desfasurata, iar programul rezidential contine si alte dotari, pentru activitati sportive sau recreative;
- Proiecte rezidentiale corecte, derulate de catre investitori responsabili, cu echipe de proiectare si de executie complexe si competente. In cazul acestora, indicatorii urbanistici sunt astfel stabiliti incat sa poata fi respectat un echilibru responsabil intre nivelul de confort si performanta economica a proiectului. De regula, programul rezidential este completat cu o serie de echipamente si dotari comerciale, pentru educatie sau pentru agrement, iar spatiul comunitar este corect dimensionat, consistent si agreabil.
- Cum a evoluat activitatea biroului in 2022 si ce estimari aveti pentru 2023 si in perspectiva?
- Nu am acceptat implicarea biroului nostru in proiecte dubioase. Avem sansa sa lucram cu promotori de anvergura, care apreciaza calitatea produsului finit, in speta, unitatea locativa. Din pacate, conjunctura complexa in care ne-am desfasurat activitatea in aceasta perioada - pandemie, dar, mai ales, haosul din administratia publica - au avut drept efect direct prelungirea extrema a duratelor de proiectare: avize care se obtin in intervale de sase/ noua luni, conditionari bizare si inutile, proceduri birocratice prelungite, in care celebrul "dosar cu sina" pare ca nu poate fi inlocuit etc. Dar, cel mai important lucru, pare sa fie modalitatea in care functioneaza relatia public-privat. Intai de toate, administratia publica, la toate nivelele, nu poate sa puna la dispozitia cetatenilor informatii publice absolut necesare, cum ar fi cele despre reteaua de echipamente publice - scoli, gradinite, spitale, institutii publice; informatii despre sisteme de transport sau despre alte servicii publice; capacitatea retelelor edilitare publice si private, si multe altele.
Perspectiva nu pare a fi incurajatoare. In continuare, exista o atitudine ostila fata de reglementarea urbanistica, iar primariile au incremenit intr-o formula in care promotorului i se stabilesc numai obligatii, inclusiv in zona de deschidere catre un real parteneriat public-privat. Despre operatiuni publice de regenerare urbana sau de dezvoltare coerenta a unei zone, nu vom putea vorbi prea curand…
- Ce tendinte remarcati in arhitectura si design in sectorul rezidential?
- Piata imobiliara romaneasca a fost puternic afectata de evolutii complexe, sociale si economice, petrecute pe plan international. Preturile materialelor si ale energiei au crescut, forta de munca autohtona calificata a migrat catre occident, iar pandemia si blocajul din administratia publica romaneasca au desavarsit tabloul general al momentului. In aceste conditii, pe piata imobiliara se resimte o instabilitate evidenta, cu efecte in ceea ce priveste, intai de toate, produsul de baza - locuirea. Prin politici adecvate, guvernantii incearca sa stabilizeze domeniul si sa faciliteze, in primul rand, accesul tinerilor la dobandirea unei locuinte, factor important in stabilizarea migratiei catre Occident. Cu toate acestea, bancherii, foarte preocupati de profitabilitatea institutiilor de credit, au introdus noi masuri de limitare a creditarii, ca si cum astfel s-ar putea vindeca economia tarii.
Locuinta este locul spatiului privat, familial si personal. Zidurile cladirii sunt planul de separare a universului privat de spatiul public general. Prin urmare, schimbarile comportamentale, in spatiul privat, au efect si in ceea ce priveste conformarea si dimensionarea locuintei. Astfel, locuirea tinde sa reintegreze partial, o serie de functiuni - activitati, externalizate cu un secol in urma - educatia, dar si activitatea productiva, datorita, in primul rand, noilor sisteme de comunicare. In acelasi timp, prepararea hranei, dar si petrecerea timpului liber, se deplaseaza treptat spre dotari externe - restaurante, centre comerciale, spatii pentru sport si agrement.
In proiectele ansamblurilor rezidentiale la care am lucrat, locuirea este completata de dotari suplimentare, menite sa ofere rezidentilor o alta calitate a locuirii - centru comercial, alimentatie publica, piscina si fitness, gradinita.
O componenta din ce in ce mai importanta, in cazul ansamblurilor rezidentiale, o reprezinta calitatea spatiului comunitar. Zone de socializare, bine amenajate si proportionate, reprezinta o cerinta importanta, in cazul proiectelor rezidentiale contemporane. Promotorii cer o anumita flexibilitate a spatiului, astfel incat, in functie de cerere, in anumite limite tehnice si legale, configurarea apartamentelor sa poata fi modificata. In acelasi timp, noile exigente privind performanta energetica a constructiilor impun noi abordari in finisarea si in ceea ce priveste echiparea constructiilor.
- Ati observat schimbari in ceea ce priveste cererea de constructii cu eficienta energetica ridicata, in contextul actual al crizei de energie si obligativitatii de a proiecta NZEB?
- Evident, echiparea si izolarea suplimentara a cladirilor inseamna costuri suplimentare, cu 10% pana la 20%, in functie de nivelul asumat si de solutiile tehnice adoptate. Costul de investitie este, insa, amortizat pe o perioada de 10-15 ani, iar daca luam in considerare o durata de 25 de ani de functionare a cladirii, coroborata cu permanenta crestere a costului energiei, solutia capata o alta motivatie si justificare economica. Avand in vedere faptul ca, asa cum apar date oficiale, circa 40% din consumul mondial de energie este inglobat in constructii, economia are sens. In cazul ultimelor proiecte, am avut in vedere si sisteme de economisire a energiei si pentru spatiile publice sau pentru utilitatile ansamblului - garaj, colectare diferentiata a deseurilor menajere, gospodarirea apei meteorice etc.
Semnalez, inca odata, apatia autoritatilor, care, in marea majoritate, rezolva problemele transferand in zona promotorilor toate responsabilitatile care, de drept, sunt apanajul zonei administrate de institutia publica, componenta importanta spatiului public local.
- Cum se resimt, in cadrul companiei, efectele cresterii preturilor? Ati observat o reducere a cererii de proiecte rezidentiale, in acest context?
- Evolutia preturilor este, evident, conexata la conjunctura economica generala. Pe de alta parte, in cazul unor tari sarace, cu un patrimoniu construit precar, este necesara constructia a noi spatii pentru locuire. Cu toate acestea, politica administratiei publice, in general, dar a Bucurestiului, in special, vadeste, cel putin, o neintelegere grava a conjuncturii. Asa-zisa "lupta impotriva coruptiei" din domeniul urbanismului este, in realitate, o masura a incompetentei si a neputintei.
In conditiile blocajului administrativ, promotorii s-au reorientat catre alte zone si catre alte domenii - oriunde in alta parte decat Bucuresti, cu salturi in afara tarii, catre zone mai primitoare. Proiecte de cladiri de birouri sunt modificate in proiecte rezidentiale, zone rezidentiale sunt convertite in proiecte comerciale sau sunt reprogramate pentru alte vremuri. Evident, sunt urmari severe in ceea ce priveste programul economic, cu mari probleme pentru antreprenori, la toate nivelele, dar si pentru tot personalul angajat in domeniu. Dar, cel mai important efect, se produce asupra pietei de locuinte, unde se creeaza un gol in productia de unitati, iar cei care aveau nevoie stringenta de spatiu locativ nu au solutie.
- Ce planuri si obiective de dezvoltare aveti, la nivelul companiei, pe termen scurt, mediu si lung?
- Biroul WOD acopera doua segmente din procesul tehnologic - urbanism si arhitectura - proiectare complexa. De mai multa vreme, lucram impreuna cu alte echipe specializate, pentru structura de rezistenta, instalatii, studii hidro-geotehnice, cadastru si topometrie etc. Am luat, aproape in exclusivitate, proiecte private, pentru promotori de marca - Skanska, Portland, Globalworth, Strabag, Impact, dar si pentru persoane fizice - proiecte de mici dimensiuni.
Recent, am decis sa ne implicam si in proiecte publice si, astfel, am inceput cu PUG Slobozia. Impreuna cu echipa SC Cornel si Cornel, am invatat sa implementam sistemul GIS in administratia publica, in organizarea bancii de date urbane si, mai apoi, in administrarea domeniului. Vom continua sa derulam proiecte de mari dimensiuni, dar ne vom implica si in proiecte mai mici, in Bucuresti, dar si oriunde in tara. In perspectiva, vom participa la realizarea unui proiect mare de urbanism, intr-un oras mare, romanesc.
Diversificarea subiectelor de lucru ne va ajuta sa diminuam riscul economic si sa putem trece peste urmatorii 2-3 ani, care vor fi cred, foarte dificili.
