Anul 2019 ar putea fi unul record pe piata spatiilor industriale moderne din Romania, stocul total urmand a depasi 4 milioane de metri patrati pana la sfarsitul anului, conform estimarilor Dunwell, singura agentie independenta de consultanta si brokeraj industrial din tara noastra. Potentialul de dezvoltare pentru acest an este evaluat de consultanti la aproximativ 750.000 mp, realizarea acestuia depinzand in totalitate de volumul de cereri ce se vor solutiona pana la finalul anului in curs.Agentia Dunwell a fost infiintata ca start-up in 2017, in Bucuresti, avand ca domeniu de activitate intermedierea tranzactiilor intre proprietarii de spatii logistice/ industriale si chiriasi. In primul an de activitate, compania a atins o cota de piata de 15% in sector, iar in 2019 estimeaza ca va depasi 100.000 mp tranzactionati, pastrandu-si pozitia de lider in domeniu. Conform datelor comunicate, in prima jumatate a anului Dunwell a atins o cota de piata de 35%, depasind un alt obiectiv stabilit la inceputul lui 2019. Obiectivele agentiei pe termen mediu vizeaza dezvoltarea echipei, atragerea de proiecte importante in Romania, dar si recunoasterea pietei drept partener ideal de business in sectorul industrial.
Interviu cu Daniel Cautis, Managing Partner al companiei Dunwell si manager cu o experienta profesionala de 7 ani in real estate, in echipele CTP Invest, Colliers International si Dunwell.
- Ce evolutie a avut piata de investitii industriale in ultimele 12 luni si cum se va dezvolta aceasta in 2019 si in perspectiva?
- Piata industriala este in plin proces de dezvoltare, cu jucatori care isi consolideaza activitatea, un nou trend fiind reprezentat de identificarea unor noi locatii pentru expansiune, in plus fata de proiectele existente/ in dezvoltare ale marilor investitori. Acest lucru se traduce prin securizarea de noi terenuri, in zone-cheie, care, ulterior, sa devina parcuri industriale de anvergura.
In ultimele 12 luni, marii dezvoltatori industriali au simtit evolutia buna a pietei si au demarat proiecte in noi zone de interes - fie au contribuit cu noi investitii la proiectele lor din Bucuresti si alte orase (cum ar fi Craiova, Constanta sau vestul tarii), fie au demarat proiecte in locatii noi, cu potential de dezvoltare. La nivelul Capitalei, de exemplu, se observa o orientare catre zone noi, de perspectiva, cum ar fi nordul Bucurestiului, adiacent dezvoltarii zonelor deja consacrate, din zona de vest a orasului.
Pentru perioada urmatoare, ne asteptam ca dezvoltatorii care au cumparat terenuri in zone noi, in ultimele 12 luni, sa demareze constructiile parcurilor industriale in baza unor precontracte semnate, iar cei care nu au securizat inca terenurile sigur vor face achizitii in locatii noi, de maxim interes.
In perspectiva, in urmatorii cinci ani estimam ca aceste noi zone cu potential de dezvoltare (cum este nord-estul Bucurestiului), sa devina la fel de importante ca cele deja consacrate, din vestul Capitalei sau cele din vestul tarii, dezvoltate in ultimii ani.
- Care sunt principalele sectoare care genereaza cererea de spatii industriale?
- Cererea de spatii industriale vine cu precadere din zona de depozitare, fie ca este vorba de spatii ocupate de mari retaileri, companii din FMCG sau jucatori cu activitate in online (eCommerce). Din pacate, rata proiectelor dezvoltate si inchiriate in vederea productiei se situeaza, in continuare, la un nivel redus, o explicatie fiind data de lipsa infrastructurii care sa lege Romania pe axele Nord-Sud, Est-Vest, de unde si lipsa investitiilor in aceasta directie. Cu masuri care sa sustina aceasta dezvoltare, cererea pentru spatii de productie ar creste exponential si ar face din Romania o destinatie ideala pentru marii investitori. Estimarile noastre arata ca cererea pentru spatii de productie este de sub 10%.
In ultimii ani, in Romania au venit tot mai multi investitori din sectorul industrial si logistic ca urmare a dezvoltarii nodurilor de infrastructura, a atragerii de capital strain, a personalului bine pregatit, dar si a oportunitatilor de expansiune.
- Care sunt zonele preferate de investitori in prezent si care credeti ca se vor dezvolta semnificativ, pe termen mediu si lung?
- Bucurestiul este cel mai mare consumator, acesta fiind si motivul pentru care cea mai mare dezvoltare industriala se afla in proximitatea Capitalei. Desi Bucurestiul acopera intre 10% si 15% din totalul populatiei Romaniei, aproximativ 40% din consum se inregistreaza aici. Vestul Bucurestiului ramane principalul punct de interes pe harta investitiilor, zona fiind dublata de un interes crescut pentru nord-est, est, dar si sud, acolo unde noi terenuri au fost securizate pentru viitoare parcuri industriale. Dupa Bucuresti, interes crescut vedem pentru Timisoara, Cluj-Napoca, Sibiu, Brasov, dar pentru orase precum Constanta, Iasi sau Craiova, unde noi investitii capata contur.
In prezent, cele mai mari proiecte aflate in lucru sunt dezvoltate de VGP (in Brasov), CTP (A1 km 23, Bucuresti), WDP (Stefanestii de Jos, Bucuresti) si Element Industrial (Bucuresti, Craiova).
- Ce dificultati intampina investitorii pe piata locala?
- Infrastructura, lipsa autostrazilor si a strazilor, este principala piedica in derularea de noi investitii, dar si in exploatarea celor deja existente. Un caz concret il intalnim la km 23, acolo unde drumul de acces in si din Autostrada A1 catre parcurile industriale din zona se realizeaza pe un pod vechi, cu o latime de o banda si jumatate, ceea ce face imposibila trecerea a doua tiruri in acelasi timp, din sensuri opuse, inclusiv trecerea simultana a unei masini de mici dimensiuni si a unui tir. Solutia, in acest caz, ar fi largirea caii de acces din acest nod de interes.
Cererea este direct proportionala cu existenta infrastructurii, iar investitorii dezvolta proiecte acolo unde exista cerere. Daca am avea o autostrada intre zona Moldovei si Oradea, dezvoltatorii nu ar mai avea niciun impediment pentru investitii in estul Romaniei.
- Care sunt cele mai frecvente cerinte ale ocupantilor de spatii industriale?
- Chiriasii care fac trecerea de la un spatiu industrial vechi la unul modern cel mai adesea aduc in discutie existenta autorizatiilor ISU, daca depozitele sunt asigurate pentru marfuri generale, existenta hidrantilor, a sprinklerelor etc. Cerintele mai vizeaza existenta transportului in comun, daca este bine izolat depozitul, la cat se ridica intretinerea spatiului sau daca exista o atentie sporita pentru confortul angajatilor (precum autoserviri, cafenele, zone de relaxare etc). Un alt detaliu interesant este titlul de parc industrial, care, odata obtinut din partea municipalitatii, atrage o scutire de la plata impozitului pe proprietate. Aceasta se traduce printr-un cost de mentenanta scazut, deoarece impozitul pe proprietate se regaseste, ulterior, in costul intretinerii.
