Piata de investitii imobiliare a crescut in Romania in prima jumatate a anului, in ciuda pandemiei, dar unele tranzactii majore au fost amanate sau chiar anulate. Investitorii activi in tranzactii cu terenuri au continuat sa caute noi proiecte, potrivit companiei de consultanta Colliers. Prima jumatate a „anului pandemic” s-a incheiat, astfel, cu investitii imobiliare in valoare totala de 408 milioane de euro in Romania, cu aproximativ 18% peste nivelul din primul semestru al anului 2019, tranzactiile in segmentul birourilor reprezentand aproape 86% din volum. Totusi, perspectivele sunt incerte, deoarece mai multe tranzactii majore au fost fie inghetate sau chiar anulate. Pe de alta parte, piata terenurilor continua sa inregistreze tranzactii si un interes semnificativ, mai arata raportul Colliers.Mai mult de un sfert din volumele inregistrate pe plan local au fost generate de vanzarea portofoliului GTC catre fondul de private equity Optimum, care include mai multe proiecte de birouri in Bucuresti (tranzactie estimata in jurul a 116 milioane de euro pentru Romania). Doua tranzactii de dimensiuni similare (care depasesc 50 de milioane de euro) au provenit din incheierea celei de-a treia faze a proiectului de birouri The Bridge (achizitionate de proprietarii lantului de bricolaj romanesc Dedeman) si de birourile Global City Business Park (preluate de grecii de la Arion Green). De fapt, aproape 86% din volume au fost generate de proiecte de birouri, majoritatea din Bucuresti.
Cu toate acestea, 2020 era de asteptat sa fie cel mai bun an din perioada post-criza pentru piata investitiilor imobiliare din Romania, spun consultantii Colliers International, insa contextul pandemiei a incetinit performanta in prima jumatate a anului. In acelasi timp, mai multe tranzactii mari, care depasesc pragul de 100 de milioane de euro, inclusiv una care ar fi stabilit un record pentru piata locala in ceea ce priveste dimensiunea, au fost amanate in contextul actual sau au fost chiar anulate.
"Predictibilitatea fluxului de venit ramane cea mai mare problema pe termen scurt, in special in zona birourilor si hotelurilor. Cu toate acestea, acum exista mai mult capital ca niciodata datorita injectiilor de lichiditati de la bancile centrale si programelor fiscale guvernamentale. In consecinta, exista argumente solide ca activitatea de investitii va relua cursul pe masura ce gradul de ocupare va incepe sa revina la normal”, explica Mihai Patrulescu, Senior Associate Investment Services in cadrul Colliers International.
Potential ridicat pentru tranzactii oportuniste sau cu valoare adaugata
In ciuda lipsei tranzactiilor de referinta in Romania, tendinta de crestere a randamentelor observata in Europa Centrala si de Est, precum si deteriorarea riscului de tara, ar fi adus suficiente argumente pentru crestere atat in segmentul birourilor, cat si in cel de retail din Romania, insa evolutii s-au inregistrat doar in cazul din urma. Decizia de a pastra neschimbate randamentele in segmentul de birouri se bazeaza pe discutiile din piata (fiind nevoie ca nivelurile sa fie testate de piata in noul context), precum si pe faptul ca, inainte de contextul coronavirusului, cateva oferte destul de mari erau in stadii avansate la un nivel de sub 7% al randamentelor. Avand in vedere ca Romania a avut o performanta mai slaba fata de alte tari din Europa Centrala si de Est in acest ciclu economic, exista suficiente motive de incredere ca randamentele din segmentul birourilor pot fi mentinute la un nivel stabil versus o mica scadere, subliniaza analiza Colliers.
In ansamblu, 2020 poate parea un an lent, cu volume cuprinse intre 600 si 700 de milioane de euro, care depind in mare parte de momentul si modul in care vor fi reluate tranzactiile amanate sau anulate in timpul starii de urgenta. Exista, de asemenea, potentialul sa apara unele tranzactii oportuniste sau cu valoare adaugata, fiind posibil ca anumiti vanzatori sau companii sa intampine probleme si sa fie interesati de o vanzare imediata pentru a accesa lichiditati intr-un timp scurt.
La nivelul Europei Centrale si de Est, aproape toate pietele au inregistrat o crestere a randamentelor fata de sfarsitul anului 2019 pentru activele de birou si de retail. Volumele de investitii din regiune au ajuns la aproape 6,3 miliarde de euro in primul semestru al anului, de la putin sub 6 miliarde de euro in aceeasi perioada a anului trecut, ceea ce inseamna o crestere de aproximativ 5%.
Terenuri noi sunt scoase la vanzare la preturi care fac abstractie de pandemie
Pe piata terenurilor, activitatea decurge in ritm aproape normal, iar unele tranzactii au fost finalizate chiar in perioada starii de urgenta. Cea mai mare cerere pentru terenuri in primul semestru al anului a venit din partea jucatorilor din retail. Desi cererea pentru parcele de teren destinate marilor centre comerciale sau mall-urilor a stagnat, dezvoltatorii de parcuri de retail si proprietarii de magazine de tip big box au continuat sa caute proiecte noi in toate orasele unde nu au o acoperire suficienta si care au o oferta mai redusa de spatii moderne de retail. Exista inclusiv o noua intrare in segmentul de retail de tip big box, care a prospectat piata de terenuri in vederea identificarii de locatii pentru magazine in perioada starii de urgenta.
Cu toate acestea, cateva tranzactii mari, cu valori de peste 10 milioane de euro, care erau planificate a se finaliza in 2020, s-au blocat si ar putea sa nu se mai intample in acest an, ci mai degraba anul viitor, in cel mai bun caz. Dezvoltatorii de proiecte rezidentiale continua sa aiba apetit pentru achizitia de terenuri, desi sub nivelul din perioada 2018-2019, cand au fost inregistrate valori record (prin urmare, multi dintre ei au stocuri importante de teren in portofoliu); totusi, majoritatea raman in cautare de oportunitati, mai ales pentru consolidarea prezentei din jurul proiectelor actuale.
"Vedem un interes crescut in segmentul rezidential, dupa starea de urgenta cauzata de Covid-19, pentru case. Prin urmare, mai multi dezvoltatori care pana acum construiau blocuri de apartamente se uita la parcele de teren de la marginea marilor orase, unde preturile sunt mai mici, pentru proiecte de case. Birourile sunt intr-un context diferit: avand in vedere stocul viitor semnificativ, in special in Bucuresti, si incertitudinile din zona de leasing, legate in principal de impactul work from home, dar si de alte aspecte, multi dezvoltatori prefera sa astepte pentru a vedea ce se intampla. Totusi, chiar si in acest segment, cei care au o strategie de dezvoltare pentru a vinde trebuie sa caute in continuare proiecte noi. Hotelurile, care erau un segment foarte activ inainte de coronavirus, continua sa inregistreze un interes crescut, pe fondul unui posibil scenariu de tipul: cumparati acum teren la un pret bun, dezvoltati si deschideti noul proiect peste doi ani, cand piata ar trebui sa fie intr-o forma decenta", spune Sinziana Oprea, Director Land Agency in cadrul Colliers International.
Oferta de terenuri ramane substantiala si vine de la diferite categorii de vanzatori, prezenti pe piata in ultimii ani. Noi terenuri sunt scoase la vanzare chiar si in aceasta perioada si nu neaparat la preturi reduse, ci la preturi care nu tin cont de contextul pandemic, pe fondul cererii care exista in continuare. In plus, nu au existat inca active distress (la preturi sub nivelul pietei pentru o vanzare rapida, din nevoia de a face rost de lichiditati). Totusi, in timp, din cauza deteriorarii climatului economic, pot aparea dificultati financiare pentru anumite persoane sau companii, obligandu-le sa reduca preturile pentru o vanzare accelerata. In ceea ce priveste nivelul preturilor, consultantii Colliers International se asteapta ca situatia sa ramana oarecum stabila (cu posibile ajustari in jos doar in anumite cazuri), cu exceptia unui scenariu in care lucrurile iau brusc o intorsatura negativa.
