Arh. Stefan Dumitrascu: Suspendarea PUZ este un sabotaj la adresa orasului

 

- Sectorul 3 a avut si are, in continuare, aceasta oportunitate de mult teren liber in zona de est, incepand de la Ozana, pana la limita teritoriala - Drumul Intre Tarlale, iesirea din Bucuresti, atat in partea de nord a bulevardului Theodor Pallady, cat si in partea de sud, pana la Dambovita. In conditiile in care in ultimii 3 ani a fost posibila autorizarea constructiilor pe acest teren de circa 880 de hectare, in temeiul Planului Urbanistic Zonal al Sectorului 3, au fost emise autorizatii de construire si au fost realizate destule obiective in zona respectiva, in principal locuinte, dar nu numai. Avantajul este ca aceste terenuri libere beneficiaza de o dotare edilitara de alimentare cu gaz, canalizare, energie electrica, care a fost amplasata acolo acum mai bine de 40 de ani. Primii investitori care au venit si au dezvoltat zona respectiva au fost marii comercianti, cum ar fi Metro sau Ikea, aceste obiective actionand ca un magnet pentru dezvoltarea rezidentiala. In esenta, acolo creste un oras si datorita oportunitatilor de transport. Discutam despre bulevardul Theodor Pallady, legatura cu A2, centura, metroul. Primaria Sectorului 3 va incepe anul acesta lucrarile la un pasaj suprateran in zona pentru ca legatura N-S sa se faca fara giratoriul de la intrarea in Bucuresti. Cu toate greutatile administrative pe care in principal Primarul General al Capitalei le-a generat tuturor primariilor din Bucuresti, inclusiv Primariei Municipale, prin suspendarea reglementarilor privind PUZ-urile, orasul trebuie sa se dezvolte. In mod evident, situatia investitionala din intreaga tara, dar mai ales din Bucuresti, mai depinde si de banii investitorilor. O micsorare a numarului de metri patrati care se executa duce la o explozie a preturilor pentru sectorul rezidential. Acest trend se intampla jumatate din cauza restrictiilor de autorizare si jumatate din cauza majorarii preturilor la materiale de constructii. Este foarte dificil de prevazut ce se va intampla anul viitor cu motorul investitional in domeniul locativ, in conditiile in care foarte multi jucatori mari de pe piata imobiliara nu mai au aproape deloc incredere in sistemul de autorizare.

 

- Sectorul 3 este un exemplu de amestec eterogen de stiluri si principii mai mult sau mai putin fericite de arhitectura si urbanism. Zona centrala (Piata Universitatii, Spitalul Coltea, Centrul Vechi etc.) este aproape integral pe teritoriul Sectorului 3 si are un caracter reprezentativ, cu valori pentru care ne zbatem sa le pastram. In administratia noastra mai avem interventiile brutale din perioada comunista, respectiv Pietele Unirii si Alba Iulia, Bulevardele Decebal si Burebista, la care se adauga si cartierele dormitor, construite in afara inelului Mihai Bravu - Stefan cel Mare. De asemenea, vorbim si despre acest nou oras care se construieste in legatura intrinseca cu Sectorul 3. Evident ca in aceste zone enumerate gasim diverse cladiri reprezentative pentru intreaga Romanie (cum ar fi recent inaugurata Marmorosch Bank sau sediul Bancii Nationale a Romaniei), dar si dezvoltari urbane care pot fi catalogate ca esecuri. Dupa umila mea parere, acestea din urma sunt mult mai putin vizibile decat elementele de expresie urbana si arhitecturala care aduc valoare Bucurestiului.

 

- Conceptul pe care proiectantul PUZ-ului Sectorului 3, Universitatea Ion Mincu, l-a implementat a fost acela al definirii in interiorul marilor teritorii, numite cartiere, unitati teritoriale de referinta in functie de specificul a catorva strazi. Nu toata lumea poate sa se duca sa petreaca niste timp liber intr-un parc de 100 de hectare, precum Parcul Al. Ioan Cuza, daca locuieste la 3 kilometri distanta. De aici a pornit necesitatea de a crea asemenea spatii de socializare pe zone mici. Eliberarea domeniului public de garaje, de constructiile neautorizate, de chioscurile de la coltul strazii ne-a permis sa avem teren pentru amenajarea acestor mici locuri pe care incercam sa le si personalizam in functie de zona. Un aspect important este ca aceste spatii au fost asimilate de catre comunitati si sunt deja protejate de catre locuitori. Nu mai trebuie sa mearga primaria in fiecare zi sa stranga gunoaiele aruncate, pentru ca lumea le indrageste, le simt in proprietate si, mai mult decat atat, iau atitudine impotriva celor care nu le respecta. De aceea, si costurile pentru intretinerea domeniului public au scazut vertiginos in Sectorul 3. In esenta, campaniile precum "Fii cu noi, nu fi gunoi!" au condus la un spirit comunitar, pe care eu il consider calea cea dreapta si primul pas catre o utilizare civilizata a orasului.

 

- Prin prisma a ceea ce v-am relatat anterior referitor la suspendarea PUZ-urilor, este greu de evaluat care va fi trendul in urmatorii ani. Investitiile mari, asigurate de asa numitii "rechini imobiliari", care participa efectiv la dezvoltarea unui oras, sunt puse in practica doar in conditiile in care acvariul, atmosfera investitionala si legislativa a teritoriului respectiv, este clar ca apa de izvor. In momentul in care acest acvariu se tulbura, primii care pleaca sunt rechinii mari, ramai cu animalute mai mici, care nu contribuie definitoriu la dezvoltarea oraselor. Ca urmare a masurilor adoptate de Consiliul Municipal la propunerea Primarului General, aceste investitii care n-au fost inca demarate, fiind in faze de due-dilligence, de antecontracte, de achizitie de terenuri, au disparut, ramanand cei care au apucat sa isi primeasca autorizatiile de construire. Am aflat recent de faptul ca un ansamblu mare din sudul Sectorului, cu 400 de apartamente, localizat foarte bine, a fost achizitionat de la banca ce-l avea spre gestionare si se vor relua lucrarile. Langa primarie, urmeaza faza a doua a investitiei turcesti de la blocurile InCity, care presupune constructia a inca trei turnuri. Speram cu totii ca, dupa clarificarea chestiunilor legate de reglementari si autorizare, investitia de 250 milioane de euro pe Banca Mondiala pentru realizarea Cartierului Justitiei din apropierea Ministerului Culturii se va materializa. O analiza a cifrelor statistice ne arata ca Bucurestiul, in integralitatea lui, produce circa 27%-28% din PIB, din care aproximativ 30% provine din activitatea de constructii. Reiese ca anul trecut, activitatea de constructii din Bucuresti a produs undeva la 12,4% din PIB-ul tarii. Pentru comparatie, agricultura romaneasca inseamna putin peste 8%.

 

- Primaria Sectorului 3 aloca pentru acest domeniu cat poate din banii publici, cel mai mare proiect de investitii fiind in continuare reabilitarea termica. Suntem primii in intreaga Romanie si datorita faptului ca exista o echipa foarte competenta in atragerea fondurilor europene pentru acest proiect. In acest moment, mai sunt undeva la 650 de blocuri de reabilitat din cele peste 2.400 pe care le are Sectorul 3. Celelalte investitii, in scoli, gradinite, licee, sunt si ele importante si, din fericire, nu mai sunt atat de arzatoare avand in vedere ca in ultimul timp capacitatea acestor unitati a fost marita semnificativ. Acum ne concentram pe realizarea de crese, care este evident o necesitate economica si sociala pentru ca lumea nu-si mai permite sa aiba concedii post-maternale de cate 2 ani si trebuie sa existe un sprijin concret din partea administratiei locale pentru familiile tinere, care sa aiba unde sa-si lase copiii. Avem in santier 3 crese noi in zone aglomerate, pe care Primaria Sectorului 3, prin societatile proprii, le va da in folosinta in urmatoarea jumatate de an.

 

- Raportandu-ne la valoarea metrului patrat nud si a posibilitatii de dezvoltare, vorbim de zona centrala, destructurata inca, care cuprinde si amplasamentul Cartierului Justitiei. Aceasta zona se intinde pe 13 hectare de teren in inima Bucurestiului. Mai exista, intre Bulevardul Unirii si Corneliu Coposu cateva cladiri noi de birouri, s-au reabilitat cateva cladiri vechi, dar totusi este o suprafata de teren consistenta, care poate primi atat locuinte, cat si birouri. Sectorul 3, la fel ca Sectorul 6, in detaliile de sistematizare din vremea comunismului, au fost gandite drept cartiere dormitor, avand industria alaturi. Industria a cam disparut, principiul dezvoltarii economice s-a schimbat, avem nevoie si trebuie sa incurajam aparitia si in Sectorul 3 a cladirilor de birouri, pentru comert, care sa nu fie privite ca niste pete urate pe fata orasului.

 

- Autoritatea publica executa investitii in limita bugetului si creditelor pe care si le permite. Toti bani primariilor de sector, inclusiv cea municipala, reprezinta mai putin de 10% din fondurile private. Orasele nu se dezvolta pe baza de bugete decat in dictaturi. Autoritatea publica are rolul, in primul rand, de aplicare a unor reglementari. 90% din activitatea primariilor este emiterea de certificate, autorizatii, avize, tot soiul de hartii, care sunt redactate si verificate de catre functionarii publici in temeiul unor studii pe care niste persoane de drept privat - firme de proiectare, de analiza, de consultanta etc. le-au produs. In momentul in care acest proces de redactare si eliberare a unor documente legal necesare in orice tara este perturbat nu prea se intampla lucruri. Din pacate, acum, intregul Bucuresti este in stand-by, ceea ce mie mi se pare nici mai mult nici mai putin decat un sabotaj la adresa orasului.

 

- Legislatia europeana se implementeaza destul de greu, dar sunt optimist in ceea ce priveste acest segment de dezvoltare durabila. Este evident ca o cladire care este cat mai putin dependenta de mediul ei inconjurator, adica isi poate gestiona resursele in sistem inchis, fara sa produca deseuri si lasa o plaja deschisa reconfigurarii functionale sau spatiale, reprezinta viitorul. Dezvoltatorii imobiliari au inceput sa inteleaga ca nu se poate construi un bloc de 10 etaje cu fosa septica, ca trebuie sa existe canalizare, statie de epurare, ca este mult mai economic sa-ti asiguri o parte din energia necesara incalzirii prin pompe de adancime. Oamenii vor opta pentru dezvoltarea sustenabila si, cu sprijinul pe care statul il ofera pe anumite segmente, vor adopta acest sistem de gestionare a cladirilor.

 

- Activitatile de constructii, atat in Sectorul 3, cat si in intregul Bucuresti, au fost prea putin afectate de catre pandemie. Au fost santiere pe care se muncea din plin chiar si in starea de urgenta, desigur cu respectarea tuturor masurilor de siguranta. Activitatea de constructii a functionat fara nicio sincopa. Pe de alta parte, implicarile acestei pandemii asupra activitatii de proiectare, de exemplu, si ma refer aici strict la sectorul rezidential, au fost destul de serioase. Dupa ce au fost fortati sa stea incuiati in apartamente mici, oamenii percep altfel nevoia de spatiu. Implicatiile asupra proiectarii se refera la o reconfigurare si regandire a conceptelor din sectorul locativ, prin integrarea a cat mai multor activitati intr-o locuinta. De asemenea, este logic ca oamenii prefera sa aiba la radacina blocului un spatiu comercial, sa nu fie nevoit sa faca un drum cu masina pana la supermarket sa-si ia o paine. Totodata, este important ca si spatiile de petrecere a unor activitati in comun sa fie integrate in ansamblurile rezidentiale. Sper ca si dezvoltatorii sa tina seama de aceste noi tendinte din domeniul proiectarii.