iO Partners, in colaborare cu Storia.ro, au continuat seria analizelor structurii chiriasilor si a cumparatorilor care prospecteaza piata rezidentiala din Bucuresti, propunandu-si sa inteleaga cum au evoluat preferintele si profilul acestora in decurs de un an. Aceasta este a doua analiza anuala care surprinde transformarile din piata de profil prin prisma caracteristicilor socio-demografice si de stil de viata a situatiei locative curente si a planificarii situatiei locative in viitor, precum si a modului in care acestia isi aloca bugetele.O prima concluzie este aceea ca ponderea respondentilor care planuiesc sa achizitioneze o locuinta in urmatoarele 12 luni a scazut cu 8 puncte procentuale, de la 45% in 2022, la 37% anul acesta. In schimb, a crescut spectaculos ponderea celor care cauta sa inchirieze, de la 32% in 2022 la 48% in 2023. Totodata, 15% dintre respondenti sunt nehotarati in aceasta privinta. Acest lucru evidentiaza in mod clar impactul cresterii dobanzilor si, in general, scaderea accesibilitatii locuintelor determinata de costurile mari de finantare si de inflatia crescuta, diminuand disponibilitatea resurselor financiare.
In ceea ce priveste tipul de locuinta vizat, apartamentele mici (garsoniere si 2 camere) raman in topul preferintelor chiriasilor cu un procentaj cumulat de 86% in 2023, fata de 82% in 2022. Daca in 2022 33% dintre respondenti cautau sa inchirieze o garsoniera, astazi ponderea acestora a crescut la 42%. Preferinta pentru apartamente cu 2 camere a ramas similara (a scazut usor de la 49% in 2022 la 44% in 2023).
Situatia sta diferit in cazul achizitiei, in sensul in care casele au pierdut din atractivitate in favoarea apartamentelor mici, mai accesibile. Daca in 2022 31% dintre cumparatori optau pentru case si 30% pentru apartamente de 3 si 4 camere, in 2023 locuintele preferate pentru achizitie sunt cele de 2 camere cu un procentaj de 32%, urmate de cele de 3 camere cu 17%. In prezent doar 13% dintre respondenti cauta case individuale pentru achizitie, o scadere foarte abrupta explicata tot de limitarea accesibilitatii. „Aceste modificari reflecta indeaproape transformarile din piata, respectiv o adaptare a cererii la noile conditii de finantare si inflatie care erodeaza puterea de cumparare. Ne aflam intr-un moment al reajustarii pietei rezidentiale, atat pentru cumparatori, cat si pentru dezvoltatori/vanzatori. Este posibil sa fim martorii unei repozitionari a produselor rezidentiale cu un mai mare accent pe accesibilitate, in raport cu noul parcurs economic pe care il traversam”, a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living Department, iO Partners Romania.
Cele mai atractive cartiere din Bucuresti pentru inchiriere sunt in prezent Dristor (21%), Tineretului - Timpuri Noi (18%), Titan (17%), Drumul Taberei (17%), Unirii (16%), Victoriei – Romana – Universitate (15%) si Militari (15%). Observam, fata de anul trecut, o schimbare in ierarhie, cartierul Dristor detronand zona Tineretului - Timpuri Noi si o noua intrare in top, respectiv cartierul Drumul Taberei, caruia i-a crescut atractivitatea datorita noii magistrale de metrou.
Pentru cumparatorii potentiali, Titan ramane in topul preferintelor, la fel ca anul trecut (17%), in timp ce locul doi este adjudecat de cartierul Tineretului - Timpuri Noi (16%), urmat de cartierele Drumul Taberei si Dristor pe locul 3 (14% fiecare). Schimbarea fata de anul trecut consta in scaderea atractivitatii cartierului Drumul Taberei si cresterea interesului pentru cartierul Dristor.
Motivele comune care justifica atractivitatea acestor zone au ramas aceleasi, si anume accesul facil la reteaua de transport subteran, proximitatea parcurilor de mari dimensiuni si a centrelor comerciale. Rezultatele studiului au evidentiat dezirabilitatea zonelor centrale precum Unirii sau Victoriei-Romana-Universitate, unde respondentii isi doresc sa locuiasca, insa preturile restrictive pentru achizitie ii determina sa opteze pentru inchiriere. Astfel, aproximativ 16% dintre respondenti isi doresc sa se mute cu chirie in cartierul Unirii, in timp ce doar 10% iau in calcul sa achizitioneze o locuinta in aceasta zona.
Zone similare, cu dezirabilitate mare pentru inchiriere, insa mai putin accesibile pentru achizitie sunt si Dristor, Crangasi sau Drumul Taberei. Exista si zone mai atractive pentru vanzare decat pentru inchiriere, precum Baneasa, 1 Mai, Mosilor, Decebal, Carol, Dacia – Eminescu sau Dorobanti. Cartierele care sunt in aceeasi masura atractive atat pentru inchiriere, cat si pentru vanzare sunt Victoriei – Romana – Universitate, Stefan cel Mare, Drumul Taberei, Berceni, Bucurestii Noi, Iancului – Pantelimon, Popesti – Leordeni
Rezultatele studiului arata si cele mai importante aspecte care sunt luate in calcul in procesul de decizie intre inchirierea sau cumpararea unei locuinte. Cei care intentioneaza sa inchirieze opteaza pentru aceasta varianta in detrimentul achizitiei fiind motivati cumulat de urmatorii factori: constrangeri financiare sau legate de contractarea unui credit bancar (95%), dorinta unei flexibilitati cat mai mari in privinta domiciliului (53%), disponibilitatea la inchiriere a unor locuinte corespunzatoare standardului lor de confort (48%), dar si decizia de a investi economiile in alte scopuri decat o achizitie imobiliara (38%). Totodata, 34% dintre respondenti sustin ca nu gasesc la vanzare proprietati care sa li se potriveasca.
Remarcam ca decizia de a ramane in chirie este fundamentata intr-un procentaj covarsitor de constrangerile financiare (95% in 2023, fata de 81% in 2022), in timp ce flexibilitatea oferita de inchiriere conteaza mai putin decat in anul precedent (53% in anul 2023, fata de 72% in 2022).
Pe de alta parte, decizia de cumparare in 2023 este motivata, in primul rand, de acumularea sumei necesare cumpararii (81%), indicator al faptului ca, in multe cazuri, statutul de chirias nu este o alegere personala asumata, ci un provizorat conditionat de lipsa bugetului pentru achizitie imobiliara. Acest motiv este urmat de dorinta de stabilitate locativa, care nu este garantata pe piata volatila a chiriilor (64% in 2023, fata de 88% in 2022).
Procentajul celor care sunt motivati sa achizitioneze in scop investitional a scazut in 2023 la 40% de la 54% in 2022. In acelasi registru, doar 40% dintre respondentii din 2023 mai vad similaritate intre rata unui credit si chirie, fata de 61% in 2022.
„Studiul ne reconfirma ca dorinta romanilor de a fi proprietari totusi persista - chiar si cei care s-au reorientat spre chirii au facut-o mai degraba temporar, din cauza costurilor mai ridicate de finantare si a inflatiei. Vedem insa si o flexibilitate mai mare aratata de generatiile mai tinere - cei cu varste de pana la 42 de ani iau in considerare intr-o masura mai mare sa locuiasca in imobilele achizitionate un timp limitat, de pana la 5 ani. Acest lucru ne arata ca in randul generatiilor Y si Z, locuinta nu e aceeasi pentru totdeauna”, a declarat Monica Dudau, Marketing Manager Storia.ro & OLX Imobiliare.
Principalul factor care orienteaza clientii fie spre achizitie, fie spre inchiriere este venitul lunar al gospodariei. Schimbarea majora fata de anul trecut consta in faptul ca pragul minim de venit de la care majoritatea respondentilor (63%) se gandesc la achizitie a crescut de la 4,000-8,000 de lei anul trecut la peste 8,000 de lei anul acesta.
In ceea ce priveste inchirierile, daca in 2022 pentru 69% dintre persoanele cu venituri lunare pe gospodarie sub 4.000 de lei solutia cea mai la indemana era inchirierea, in 2023 acest prag a fost inlocuit cu 6.000 de lei pentru 70% dintre respondenti.
Un alt factor care influenteaza procesul de decizie este varsta, care este direct corelata cu venitul lunar si statutul civil. Mai mult de jumatate dintre respondentii (63%) care au sub 34 de ani planifica mai degraba sa inchirieze, in timp ce dintre persoanele cu varsta de peste 34 de ani, doar o treime planifica sa inchirieze o locuinta (30%).
In ceea ce priveste corelatia dintre numarul de membri din gospodarie si intentia de a cumpara sau inchiria o locuinta, daca anul trecut peste 90% dintre cuplurile cu copii isi doreau sa achizitioneze o locuinta, anul acesta ponderea acestora a scazut la 63%.
Prin comparatie, persoanele care locuiesc singure sau cuplurile fara copii prefera in proportie de 65% sa caute o locuinta de inchiriat, fata de 60% anul trecut.
Sondajul a analizat si intentia de relocare in functie de statutul locativ actual, unde nu remarcam schimbari semnificative fata de anul precedent. Astfel, rezultatele au reflectat faptul ca 47% dintre persoanele care cauta sa inchirieze locuiesc deja cu chirie, 30% locuiesc cu parintii sau alte rude, in timp ce doar 9% detin o locuinta. In ceea ce priveste persoanele interesate de achizitie, 45% au deja o locuinta in proprietate si vor sa faca o imbunatatire, 30% locuiesc in chirie si 17% locuiesc cu parintii sau rudele.
Studiul a fost desfasurat in perioada iulie-septembrie 2023 pe un esantion de peste 1.523 de persoane care prospecteaza piata pe platformele Storia.ro si OLX Imobiliare, respondenti preponderent sub 55 de ani. Cea mai mare parte a respondentilor au inceput cautarile de mai putin de 3 luni (43%), in timp ce aproximativ 10% sunt in cautari de minim 12 luni.
