ADIRU: Schimbare de paradigma si estimari negative pentru piata imobiliara, in 2021

Daca anul 2020 a fost unul destul de pozitiv pentru domeniul imobiliar si al constructiilor, acestea fiind unele dintre domeniile, care au facut ca scaderea PIB-ului Romaniei sa fie una dintre cele mai mici din Uniunea Europeana, inregistrand chiar o crestere de 0,6 % la nivel national raportat la anul 2019, credem ca anul 2021 va reprezenta o schimbare majora pentru piata imobiliara, insa de aceasta data trendul ar putea sa fie negativ, daca anumite masuri nu sunt luate de catre autoritati si nu sunt tratate cu cea mai mare seriozitate.

Anul 2021 va fi anul provocarilor si schimbarilor in domeniul imobiliar si rezidential din Romania, care va aduce pe de o parte, cresteri majore de costuri si preturi la toate constructiile noi, dar si schimbari pozitive din punctul de vedere al calitatii construirii si eficientei energetice.

Birocratia, schimbarea frecventa a normelor legislative, lipsa de claritate si consecventa si mai ales interes pentru acest domeniu fundamental al economiei nationale, ramane una dintre piedicile importante in dezvoltare si exista o foarte mare probabilitate ca interventionismul autoritatilor publice si locale sa schimbe prognozele pozitive ale pietei imobiliare intr-o directie total opusa.

Factori externi determinanti si majori, mai exact pandemia de Covid 19, au produs deja efecte majore in privinta costurilor materialelor de constructii, care au explodat in prima parte a acestui an, foarte multe industrii fiind afectate de pandemie (transporturi, logistica, productie). Structura si cererea in piata imobiliara s-a schimbat extrem de rapid, anumite segmente cum este cel al inchirierilor de birouri sau alte spatii comerciale, inclusiv inchirierea de locuinte se afla pe un trend descendend, fara semne vizibile si probabile de redresare, pe cand cererea de locuinte noi mai mari sau care sa aiba zone verzi este intr-o crestere si intr-un trend ascendent.

In concluzie, anul 2021 va fi anul modificarilor fundamentale din piata imobiliara, existand 3 factori determinanti care vor schimba ,,paradigma”, asa cum o cunosteam pana la acest moment in domeniul imobiliar si al constructiilor.

Inceputul anului a venit cu vesti negative pentru cei care lucreaza si activeaza in acest domeniu si anume cu o crestere generalizata si extrem de ridicata a preturilor materialelor de construire. Spre exemplu: pretul fierului beton inregistreaza o crestere de 30%. Pretul cimentului inregistreaza o crestere de 15%. Polistirenul, vata minerala inregistreaza cresteri de 10-15%. Obiectele sanitare si alte accesorii au o crestere de 15-20%.

Contrar unor opinii subiective, cresterea de preturi cauzata de cresterea preturilor de productie, nu este un fenomen favorabil pentru dezvoltatorii imobiliari si constructori, deoarece oferta se va intalni din ce in ce mai greu cu cererea, adica cu puterea de cumparare a celor care doresc sa-si achizitioneze o locuinta noua sau doresc sa construiasca un imobil nou, in conditiile in care oricum puterea de cumparare este profund afectata de scaderea veniturilor, somaj tehnic, reorganizari ale firmelor etc.

Pentru dezvoltatorii imobiliari, aceasta va fi una dintre provocarile acestui an si anume de a gasi metode pentru a mentine preturi competitive, in contextul acestei presiunii din partea furnizorilor de materiale. Exista o lupta intre aceasta crestere a preturilor de productie si posibilitatea de a dezvolta proiecte accesibile pentru cumparatori.

Masura 1 negativa: Suspendarea PUZ-urilor din Capitala. Industria imobiliara si de constructii din Capitala reprezinta aproximativ 30 % din valoarea totala de la nivel national.

Conform datelor puse la dispozitie de catre INSSE, ponderea cumulata a sectorului constructiilor (6,6% din PIB) si a tranzactiilor imobiliare (8 % din PIB) este semnificativa si reprezinta un sector fundamental pentru economia nationala. O diminuare a lucrarilor cu un procent de aproximativ 30% inseamna din punct de vedere macro-economic o reducere a PIB-ului Romaniei cu un procent de aproximativ 3-4% adica o valoare aproximativa de 35-40 de miliarde de lei/anual, venituri care nu se vor mai regasi in economie. Aceasta diminuare nu se observa la acest moment, deoarece tranzactiile in derulare privesc, in principal, imobile care au fos antecontractate in ultimii 2 ani si tranzactiile care se inregistreaza acum, la nivel statistic, reprezinta de fapt finalizarea unor proiecte care au inceput in trecut, acum 2-3 ani si care acum sunt finalizate prin vanzare. De asemenea, constructiile care sunt in derulare sunt constructii care aveau autorizatii de construire si care erau deja in curs de edificare la data suspendarii PUZ-urilor.

Suspendarea PUZ-urilor din Capitala, a produs si alte efecte indirecte si anume: neincrederea investitorilor locali sau straini de a mai investi in Romania pe termen scurt si mediu. In plus a creat un precedent foarte periculos.

Alte autoritati publice locale au in plan realizarea de masuri similare directe sau indirecte de a opri sau suspenda dezvoltarea imobiliara sub o serie intreaga de pretexte, in contextul in care problemele de dezvoltare urbana si imobiliara sunt si erau tot in responsabilitatea autoritatilor locale sau centrale.

Masura 2 negativa: Suspendarea aplicarii unor masuri fiscale favorabile. Masura majorarii plafonului redus de TVA 5% pentru locuinte noi pana la suma de 140.000 euro, desi a fost o masura extrem de asteptata de catre cumparatori si de piata imobiliara, a fost suspendata producand alte efecte negative pentru cei care doreau si mai ales aveau nevoie de aceasta masura pentru a-si achiziona o locuinta noua. Raportat la pierderile care se vor inregistra la bugetul statului, legate spre exemplu de suspendarea PUZ-urilor din Capitala care va fi de ordinul miliardelor de lei, pierderea de TVA estimata de Guvern de aproximativ 200 milioane lei pare infima in raport cu pierderile mentionate, dar mai ales in raport cu beneficiile directe si indirecte pe care le-ar putea aduce aceasta masura.

Aplicarea acestei masuri de majorare a plafonului de TVA redus pentru locuintele noi cu un pret de pana la 140.000 euro, ar putea sa fie una dintre masurile pozitive care ar putea diminua din impactul negativ al acestui an si al anilor urmatori.

Masura 3 negativa: Birocratizarea excesiva, suprareglementarea si lipsa consultarii cu cei care activeaza in domeniu.

Daca in urma cu 5 ani un proiect imobiliar dura in medie 1 an si jumatate de la achizitia terenului si pana la livrarea constuctiei catre cumparatori, la acest moment durata medie a crescut la 3 ani. Aceasta durata mai mare este cauzata de birocratizarea excesiva din domeniul constructiilor. Desi au fost anuntate masuri legislative de imbunatatire a sistemului administrativ, toate masurile adoptate pana la acest moment au crescut timpul de livrare a locuintelor. Restrictiile de livrare/vanzare privind utilitatile nu au fost armonizate cu restul legislatiei si cu masuri complementare de realizare mai rapida a formalitatilor necesare pentru racordarea noilor constructii la utilitati.

Cresterea timpului de constructie si de livrare, din cauza birocratiei si a suprareglementarii, inseamna de fapt cresteri de costuri pentru dezvoltatorii imobiliari si implicit pentru cumparatori.

In fiecare an, apar noi propuneri de reglementare sau de stabilire de noi reguli in constructii, dar in realitate acestea nu aduc un beneficiu, ci doar noi intarzieri, generate de necesitatea si timpul necesar pentru adaptarea la acestea. In plus consultarea cu specialistii in domeniu, nu exista si normele adoptate sunt teoretic benefice, dar in practica beneficiul este doar marginal sau cu totul negativ.

nZEB (nearly zero-energy buildings) in traducere cladiri al caror consum de energie este aproape egal cu zero transpune de fapt o directiva adoptata de catre Parlamentul European inca din mai 2010, cu privire la performanta energetica a cladirilor.

O cladire al carei consum de energie este aproape egal cu zero inseamna cladire cu o performanta energetica foarte ridicata, la care necesarul de energie pentru asigurarea performantei energetice este aproape egal cu zero sau este foarte scazut si este acoperit in proportie de minimum 30%, cu energie din surse regenerabile.

O casa cu consum de energie aproape zero este un ideal pe care oricine si-l doreste, dar incepand de anul acesta este si o obligatie pentru toate constructiile noi publice sau private, iar intrunirea acestui nou standard va aduce la modificari importante in piata materialelor de constructii si bineinteles modificari majore in piata imobiliara, in principal majorari de preturi generate de aceste noi echipamente, materiale eficiente energetic si expertiza necesara pentru astfel de tehnologii ridicate.

Preturile locuintelor noi din Romania, este inca foarte accesibil pentru oricine doreste o locuinta noua. Comparativ cu preturile si suprafatele de care dispun imobilele din alte capitale sau orase europene, preturile imobilelor din Romania este extrem de competitiv, dar din cauza acestor schimbari majore de legislatie si de mod de construire, lucrurile se vor schimba rapid in sensul cresterii rapide de costuri si de preturi.

Implementarea noilor norme europene nu este un lucru negativ, pentru ca piata urmeaza sa se maturizeze rapid, iar calitatea constructiilor va creste la ultimele standarde, dar acest lucru vine cu anumite costuri deloc neglijabile si pentru care nu foarte multi dezvoltatori, constructori sau cumparatori sunt pregatiti. De fapt, nici la momentul acesta nu se cunoaste modul de aplicare al noii directive in Romania, desi au trecut mai bine de 10 ani de la adoptarea ei la nivel european si peste 1 an de la adoptarea Legii 101/2020.

Pentru a concluziona, daca pana la acest moment cresterile de preturi in imobiliare de 1-5% anual pareau semnificative, anul 2021 va aduce cu siguranta cresteri de peste 25%, la nivelul intregii industrii pentru ca factorii mai sus mentionati isi vor spune cu siguranta cuvantul si nu vor putea fi evitati. Toate aceste modificari cauzate de Pandemia de Covid 19, privind tendintele si cerintele cumparatorilor vor schimba si afecta adevarate segmente din domeniul imobiliar, iar provocarile pentru industria imobiliara si a constructiilor, in noua conjunctura socio-politico-economica, sunt abia la inceput.