Sectorul imobiliar reprezinta un element de atractie pentru investitiile straine directe si unul dintre cei cinci vectori de dezvoltare ai acestora inca de la inceputul secolului XXI.In Romania, majoritatea investitorilor in sectorul imobiliar sunt straini. Exceptiile notabile sunt fratii Paval, detinatorii Dedeman, si Iulius Imobiliare, investitiile acestuia din urma avand si o componenta de capital strain.
Incepand cu 2016, sectorul imobiliar s-a clasat pe locul al doilea dupa cel industrial in ceea ce priveste capitalul atras din investitiile straine directe (a se vedea mai jos, datele sunt exprimate in miliarde de euro).
Piata imobiliara totala a crescut de peste doua ori in ultimii 10 ani, segmentul comercial dezvoltandu-se cu 80%, cel al spatiilor de birouri cu 100% si cel industrial cu 150%.
Va ramane acest sector unul dintre principalii vectori pentru investitiile straine directe? Estimam ca aceasta tendinta se va mentine in viitorul apropiat. Piata este matura si lichida, volumul tranzactiilor din 2020 ajungand aproape de nivelul de referinta de 1 miliard euro.
Exista o discrepanta semnificativa intre randamentele din Romania si randamentele din celelalte tari din Europa Centrala si de Est in cazul tuturor segmentelor imobiliare (Figura 2). Avand in vedere ca majoritatea tranzactiilor inregistrate in 2020 au fost de fapt initiate, agreate si securizate in 2019, consideram ca randamentele din 2020 sunt totusi similare cu cele din 2019.
Aspectul-cheie avut in vedere la compararea randamentelor din zona Europei Centrale si de Est este faptul ca riscurile efective asociate cu sectorul imobiliar sunt similare, asadar diferentele de randament nu sunt pe deplin justificate de conceptul de prima de risc.
Analizand fiecare segment al pietei imobiliare in parte, preconizam ca evolutia pe termen scurt si mediu va fi diferita.
Sectorul industrial/logistic este de departe castigatorul previzibil si de necontestat al crizei provocate de pandemie, cu aproximativ 650.000 mp de spatii logistice inchiriate in 2020. Criza cauzata de pandemie a exercitat o presiune suplimentara asupra tuturor lanturilor de aprovizionare, indiferent daca este vorba de comertul traditional, de comertul online sau de productia industriala, iar dezvoltatorii de spatii logistice au reactionat prompt si eficient pentru a satisface cresterea cererii. Logistica urbana este, de asemenea, un sub-segment care estimam ca va inregistra o crestere semnificativa in anii urmatori, fiind o necesitate pentru eficientizarea distributiei.
Pozitia privilegiata a Romaniei pe harta coridoarelor regionale de transport, care poate facilita interconectarea dintre reteaua TENT-T a Uniunii Europene si noul Drum al Matasii (initiativa OBOR a Chinei, avand ca principal punct de acces in UE portul Pireu din Grecia, achizitionat in 2018 de Cobco – principalul operator intermodal al Chinei), reprezinta un element central in a deveni nodul logistic principal al Europei de Sud-Est.
Expansiunea pietei, corelata cu deficitul de produse de calitate disponibile la vanzare vor comprima foarte probabil si mai mult randamentul industrial in 2021 si, probabil, si in 2022.
Sectorul comercial, desi a fost considerat o Cenusareasa a pietei imobiliare in trimestrele I si II ale anului 2020, odata cu izbucnirea pandemiei, a inceput sa isi revina mai rapid decat se anticipase, manifestand o tendinta de evolutie in forma de „V”. Numarul de vizitatori ai marilor centre comerciale a revenit pana la 60% - 70% din nivelurile anterioare crizei, iar cifra de afaceri a chiriasilor a urmat mai lent aceeasi tendinta.
Cu toate acestea, atentia marilor dezvoltatori de spatii comerciale s-a mutat de la mall-uri la parcurile comerciale, acestea din urma fiind in general percepute ca mai putin afectate de criza.
Supermarketurile si magazinele de proximitate s-au dovedit a fi cele mai rezistente la socuri si chiar au inregistrat crestere in 2020. Acestea si-au valorificat acoperirea geografica si proximitatea fata de consumatori, in acelasi timp dezvoltandu-si propriile platforme complementare dedicate vanzarilor online.
Toti marii operatori de supermarketuri si-au reconfirmat planurile de extindere pentru 2021 – 2022 si ulterior. Cu toate acestea, se observa absenta unei abordari institutionale in ceea ce priveste dezvoltarea unor astfel de proiecte de centre comerciale de dimensiuni mici (spatii comerciale intre 1.000 – 2.000 mp destinate inchirierii) pentru a conferi consecventa si predictibilitate acestui sub-segment al pietei.
Comertul online a inregistrat o crestere exponentiala de-a lungul anului 2020, dar nu consideram ca aceasta este o amenintare existentiala la adresa comertului traditional, ci mai degraba un catalizator pentru a tranzitie catre solutii „omni-channel”.
Anticipam ca randamentele comertului cu amanuntul vor creste cu 0,25% - 0,5% in 2021, dar este de asteptat ca acestea sa revina in 2022 la nivelul din 2019.
Sectorul spatiilor de birouri este si el afectat de criza cauzata de pandemie si se observa mai degraba o revenire sub forma de „U” decat una sub forma de „V”.
Odata cu raspandirea pandemiei, multi angajatori au oferit angajatilor care puteau munci de la distanta posibilitatea de telemunca sau, in anumite cazuri, un format hibrid de munca. Avand in vedere preferinta angajatilor pentru acest nou mod de lucru, angajatorii vor pune foarte probabil la dispozitie in continuare aceste optiuni, mai ales avand in vedere ca sistemele si procedurile aferente telemuncii au fost implementate si testate in timpul pandemiei si s-a dovedit ca telemunca este sustenabila si fezabila din punct de vedere economic, sub aspectul implicarii si productivitatii angajatilor. Prin urmare, este de asteptat ca angajatorii sa decida sa reduca costurile recurente cu chiria si utilitatile in contrapartida cu o cheltuiala unica pentru un sprijin financiar acordat angajatilor pentru amenajarea spatiului de lucru de acasa, care poate fi amortizata in mai putin de un an. Reducerea densitatii salariatilor (adica mai multi metri patrati per angajat) din motive de siguranta sanitara, precum si posibila recompartimentare pentru separarea spatiilor deschise mari ar trebui sa atenueze partial efectul telemuncii, dar rezultatul net nu poate fi stabilit deocamdata.
Asadar, se observa un risc real ca piata spatiilor de birouri sa devina suprasaturata pe termen scurt si mediu. Acest risc perceput i-a facut pe unii dezvoltatori sa schimbe destinatia unora dintre cladirile lor, de la cea de birouri la rezidentiala (One United este un astfel de exemplu).
Avand in vedere si gradul de constientizare tot mai mare legat de siguranta sanitara si amprenta de carbon asupra mediului, estimam ca cele mai afectate vor fi cladirile de birouri mai vechi (date in folosinta inainte de 2017), in timp ce noile cladiri si, in special, cele aflate in constructie vor fi favorizate. Efectele vor fi graduale, odata cu expirarea actualelor contracte de inchiriere, si vor imbraca forma reducerilor de chirii si/sau a cresterii ratei de neocupare. Este de asteptat ca gradul total de neocupare pe piata spatiilor de birouri sa depaseasca 15% in 2021, distribuit asimetric in defavoarea cladirilor mai vechi.
Randamentele tranzactiilor vor inregistra probabil diferente intre cele doua tipuri de active. Cladirile mai vechi se vor tranzactiona la randamente mai mari pentru a compensa costurile de modernizare (care s-ar putea dovedi semnificative), in timp ce randamentele aferente cladirilor noi este posibil sa ramana nemodificate in cazul proiectelor cu o calitate corespunzatoare si cu grad mare de ocupare in amplasamente foarte cautate si chiar sa scada in 2022.
Sectorul rezidential a fost castigatorul neasteptat al pandemiei, spre deosebire de cel industrial, care a inregistrat o victorie anuntata si asteptata. Opinia generala cu privire la sectorul rezidential era destul de pesimista in primavara anului 2020, in timpul carantinei, dar si-a revenit rapid si brusc in intervalul cuprins intre trimestrul al doilea si trimestrul al patrulea ale aceluiasi an. Volumul tranzactiilor a fost similar cu cel din 2019, in timp ce preturile au crescut per total cu 5% in 2020, conform estimarilor.
Se observa o tendinta de crestere a cererii pentru spatii rezidentiale si, atat timp cat evolutia pretului mentine o marja rezonabila si sanatoasa peste rata inflatiei, este de asteptat ca aceasta tendinta sa se mentina. In pofida faptului ca Romania are cea mai mare pondere de proprietari de locuinta din Uniunea Europeana in total populatie (aproximativ 96%), se preconizeaza ca cererea pentru noi locuinte sa creasca in continuare, pe baza catorva factori esentiali:
(i) Peste 80% din fondul de locuinte au o varsta de 40-50 de ani sau mai mare, sunt perimate, degradate fizic si ineficiente energetic;
(ii) aproape 50% dintre romani locuiesc in locuinte supraaglomerate (Romania inregistreaza cea mai mare rata de supraaglomerare a locuintelor din Uniunea Europeana, conform statisticilor Comisiei Europene);
(iii) rata mare de migratie interna si navetism (potrivit Bancii Mondiale, un numar net de 2.000.000 de persoane au migrat din zonele rurale spre cele urbane in prima decada a actualului secol si se estimeaza ca tendinta s-a mentinut si in a doua decada);
(iv) aproape 30% dintre cei 4.000.000 de romani care lucreaza in strainatate intentioneaza sa revina treptat in Romania in viitorul previzibil si cauta locuinte la standarde europene;
(v) ne asteptam ca piata inchirierii de locuinte sa se maturizeze si sa isi faca aparitia investitorii specializati in portofolii de locuinte.
Asadar, conform celor mai recente date, piata imobiliara din Romania a fost, este si va ramane un vector important de crestere a investitiilor straine directe.
Autor: Dan Flesariu, Head of Real Estate Transactions, in cadrul departamentului de Strategie si Tranzactii, EY Romania
