COLLIERS: Perspective favorabile pentru piata imobiliara, pana la finalul anului

Piata imobiliara din Romania a inregistrat o serie de rezultate bune in prima jumatate a anului, iar activitatea in sectoarele de birouri si investitii a fost mai dinamica decat media tarilor din Europa Centrala si de Est (ECE). Cresterea PIB pentru intregul an poate depasi 4%, ceea ce inseamna ca Romania evolueaza peste media regiunii si prin prisma performantelor economice. Potrivit companiei de consultanta Colliers International, perspectiva favorabila pentru piata imobiliara din Romania s-ar putea mentine pana la finalul anului.

Prima jumatate a anului 2019 a inregistrat livrari de spatii moderne de birouri de 185.000 mp in Bucuresti, ceea ce inseamna ca stocul din Capitala a ajuns la 2,6 mil. mp. Aceasta este o crestere de peste 10% fata de stocul inregistrat iunie 2018, ceea ce inseamna ca Bucurestiul a fost cea mai dinamica piata de birouri dintre capitalele din ECE. Cele mai mari proiecte livrate au fost: noul sediu Renault (47.000 mp), Business Garden Bucharest (peste 41.000 mp), The Mark si a treia faza din Oregon Park (ambele in jurul a 25.000 mp), Timpuri Noi Square - cladirea C si The Bridge - faza a doua (ambele in jurul a 20.000 mp). Noile cladiri au avut un grad bun de ocupare la livrare (in medie, in zona a 75-80%).

Cererea totala de inchiriere de spatii moderne de birouri a fost de 188.000 mp in perioada ianuarie-iunie, cel mai bun prim semestru din perioada post-criza. Totusi, relocarile din alte cladiri de birouri moderne (stoc competitiv) s-au ridicat la 86.000 mp, iar cererea noua a scazut la 49.000 mp. Rata de neocupare a crescut marginal, la 10% la final de iunie 2019 fata de 9,5% la sfarsitul anului trecut si 9% in aceeasi luna din 2018. In acelasi timp, pietele regionale principale de birouri - unde cererea totala aproape s-a dublat la 30.000 mp - inregistreaza rate de neocupare mai scazute. In Iasi aproape ca nu exista spatii de birouri moderne libere, in timp ce in Cluj-Napoca, rata e sub 10%.

„Piata de birouri din Bucuresti isi pastreaza dinamismul, in conditiile in care alti 150.000 mp de spatii de birouri vor fi inaugurati in al doilea semestru al anului si peste 230.000 mp in 2020. Ne asteptam ca rata de neocupare sa continue sa urce treptat spre 13%, insa impactul relocarilor se face simtit cu intarziere, avand in vedere ca majoritatea acestora sunt pre-inchirieri, iar unele vor avea loc inclusiv in 2020-2021”, a declarat Silviu Pop, Head of Research in cadrul Colliers International Romania.

In jur de 300.000 mp de noi spatii de depozitare au fost inaugurati in prima jumatate a anului 2019, cu peste 40% din aceste suprafete fiind localizate in zona Bucurestiului. In afara Capitalei, investitiile au continuat sa fie orientate spre orasele din Transilvania, unde s-au aflat aproximativ o treime din noile spatii industriale si logistice. Piata continua sa fie dominata de CTP si WDP - ambii jucatori au generat, impreuna, peste jumatate din noul stoc - insa exista si alte companii care cresc foarte rapid, cum ar fi Globalworth, P3, MLP sau Element Industrial. Livrarile ar putea ajunge la jumatate de milion de metri patrati pana la finalul anului, astfel ca stocul total de spatii de depozitare moderne ar ajunge la 4,7 mil. mp. Raportat la suprafata tarii, la economie si la populatie, stocul din Romania pare in continuare insuficient in comparatie cu alte tari din ECE, astfel ca piata poate ajunge la un total de spatii moderne de depozitare de 8 mil. mp pana la finalul deceniului urmator.

Cererea totala de inchiriere a crescut de peste doua ori in primul semestru, la putin peste 240.000 mp, fata de 110.000 mp in primul semestru din 2018. O tranzactie notabila a fost cea realizata de Pirelli, care a inchiriat 64.000 mp de la WDP in Slatina, una din cele mai mari tranzactii din ultimii ani. Tranzactia a propulsat segmentul auto ca lider absolut din punctul de vedere al cererii totale, generand peste 52% din contractele de inchiriere de spatii industriale si logistice din prima jumatate a anului.

In timp ce intrarile de fonduri in Polonia au ramas putin in urma (-20%) dupa ce au avut un prim semestru foarte bun in 2018, investitiile au accelerat in Romania in trimestrul al doilea dupa un prim trimestru ceva mai slab. Astfel, primul semestru s-a incheiat cu un volum investitional de 345 mil. euro in Romania, nivel similar cu cel de anul trecut. In ECE, segmentul birourilor a continuat sa domine, crescand cu 43% fata de primul semestru din anul anterior. Romania a urmat aceasta tendinta, tranzactiile cu cladiri de birouri generand aproximativ 62% din investitiile imobiliare. Pentru restul anului, estimam ca aceasta proportie de doua treimi a segmentului de birouri se va mentine. Capitalul romanesc si cel sud-african au generat fiecare aproape jumatate din tranzactii in primul semestru. De asemenea, vedem in piata nume care nu s-ar fi uitat la Romania acum cativa ani, cum ar fi fondurile de pensii din tari cu rating suveran de AAA sau mari investitori institutionali, precum si interes din partea investitorilor veniti din regiuni nu foarte active pana acum pe piata locala (Asia, Orientul Mijlociu).

Prima jumatate a anului a inregistrat un volum limitat de livrari, dar ne asteptam la un al doilea semestru mult mai activ. Asltfel, suprafata totala de noi spatii comerciale moderne care ar putea fi livrata anul acesta s-ar putea ridica la 216.000 mp, o crestere de 50% fata de 2018, marcand cel mai activ an dupa 2011. Principalele tendinte care merita notate sunt: concentrarea pe parcuri de retail, proiecte in orase care nu s-ar fi aflat in atentia dezvoltatorilor acum mai multi ani, mici strip mall-uri in apropierea zonelor rezidentiale si renovarea unor centre comerciale mai vechi pentru a putea tine pasul cu concurenta si pentru a aduce in continuare clienti care sa cheltuie bani. Vanzarile de bunuri non-alimentare au crescut cu aproape 10% dupa primele 6 luni, un rezultat mai bun decat pentru intreg anul 2018. Increderea consumatorilor a ramas puternica pana acum, iar acest aspect, impreuna cu o dinamica favorabila a castigurilor salariale, creeaza conditiile pentru un nou an bun din punctul de vedere al vanzarilor de retail.

„Daca privim defalcarea veniturilor gospodariilor pe decile (decila 1 inseamna acele 10% din gospodarii cu cele mai mici venituri, decila 2, urmatoarele 10%, si asa mai departe), observam ca principalii beneficiari ai acestui ciclu economic par a fi tot romanii din zona superioara a veniturilor. Astfel, cele mai de sus 40% din gospodarii au marcat un salt de peste 70% al veniturilor in ultimii 4 ani, in timp ce la polul opus, pentru cele 30% de la coada clasamentului, veniturile anuale medii au crescut cu doar 24% intre 2015 si 2018. Aceasta situatie explica de ce brandurile din zona de preturi scazuta sau medie au avut atat succes in ultima vreme, in timp ce si discounterii au rezultate solide”, a incheiat Silviu Pop.