In ciuda situatiei politice globale, investitorii cauta in continuare sa achizitioneze active imobiliare. Extinderile puternice ale chiriasilor, ratele scazute de neocupare si numarul redus de proiecte imobiliare noi au sustinut o schimbare treptata a conditiilor pietei in favoarea proprietarilor, ceea ce a condus la o crestere a chiriilor si stabilitate in majoritatea pietelor europene in 2018. Astfel, cu toate ca randamentele au atins cel mai bun nivel al acestui ciclu, situatia va continua si in 2019, potrivit raportului Capital Flows al companiei de consultanta imobiliara Colliers International.„In ciuda semnelor ca actualul ciclu se afla intr-o faza tarzie, ne asteptam ca 2018 sa fie un alt an puternic pentru investitiile imobiliare in Europa. Exista o serie de preocupari macroeconomice care influenteaza luarea deciziilor investitorilor la nivel mondial, inclusiv cresterile dobanzilor in SUA, disputele comerciale la nivel mondial, cresterea scazuta in Europa si teama de un Brexit dur/fara vreun acord. Desi investitorii sunt mai precauti in ceea ce priveste calitatea veniturilor, cresterea reala a chiriilor si initiativele active de gestionare a activelor, exista inca o dorinta de a achizitiona proprietati imobiliare si de a diversifica portofoliile globale”, a declarat Richard Divall, Head of Cross Border Capital Markets, EMEA, in cadrul Colliers International.
Fluxul de capital
La scara globala, tranzactiile investitionale pana in acest moment dovedesc o continuare a tendintei intalnite la sfarsitul anului 2017. Potrivit datelor Colliers, volumul investitiilor pentru regiunea Asia-Pacific poate ajunge la 808 mld. dolari pana la sfarsitul lui 2018 (cu 13% mai mult decat anul trecut). Intre timp, regiunea EMEA a inregistrat scaderi de 10% ale volumelor de investitii fata de aceeasi perioada de anul trecut, desi acest fapt reprezinta o imbunatatire a rezultatelor mult mai slabe din trimestrul I, cand scaderea era de aproape 30% fata de anul precedent. Volumele de investitii din America de Nord si America de Sud raman similare cu anul trecut.
Surse de capital
Studiul Colliers arata o pozitie mai echilibrata intre capitalul transfrontalier si cel intern, fiecare reprezentand 50% din activitatea investitionala de la inceputul anului pana in prezent. Cu toate acestea, specialistii Colliers observa o crestere rapida a cotei de piata a capitalului asiatic - de la mai putin de 5% pana la peste 15% astazi.
Unde merge capitalul?
„Urmand tendintele demografice ale Europei si preturile actuale ale proiectelor de birouri si logistice, precum si restructurarea retailului, sectoarele alternative se dovedesc a fi atractive pentru investitorii globali, deoarece ofera venituri cu randament mai mare”, afirma Richard Divall. „Una dintre problemele principale este, insa, ca grupurile mai mari nu sunt adesea capabile sa gaseasca platforme nationale sau regionale disponibile in aceste sectoare pentru a le cumpara si se vor baza pe construirea portofoliilor, ceea ce necesita timp, plus ca le va fi greu sa atinga o masa critica”.
Studiul Colliers evidentiaza o crestere semnificativa a investitiilor in sectorul rezidential, acesta ocupand in prezent 16% din totalul activitatii din ultimele 18 luni, comparativ cu doar 6% in urma cu 10 ani. Intre timp, investitiile in zona industriala au crescut cu trei procente. La polul opus, investitiile in segmentul de retail si cel de birouri au inregistrat un declin in ultimii 10 ani de 5, respectiv 6 puncte procentuale, in timp ce ponderea investitiilor din sectorul hotelier a ramas neschimbata.
Mediul geopolitic
„Disputele comerciale dintre Statele Unite si China par ca vor ramane de actualitate o vreme si este probabil sa duca la o re-globalizare a comertului chinez pe termen mediu. Acest lucru va stimula crearea unui bloc comercial asiatic, deoarece lanturile regionale de aprovizionare sunt create dinspre China catre alte cateva tari asiatice, iar partenerii comerciali ai Chinei in Asia de Est si de Sud-Est vor culege beneficiile acestei schimbari”, a explicat Damian Harrington, Head of EMEA Research in cadrul Colliers International.
„Intre timp, Brexit si declinul general al increderii in zona euro au determinat toate economiile europene importante sa inregistreze scaderi ale indicilor PMI/de sentiment, in comparatie cu 12 luni in urma, iar cresterea economica se tempereaza gradual. Pentru moment, intentiile de angajare ale companiilor europene raman puternice, sustinand cererea de spatii de birouri/industriale. Rata somajului din zona euro continua sa scada, ajungand la 8,4% in mai 2018 (cea mai scazuta rata din decembrie 2008). Ne vom confrunta cu unele constrangeri de capacitate in viitorul apropiat, ceea ce va influenta asteptarile pietei in Europa, care sugereaza ca in urmatoarele 12 luni se va atinge un maxim al ciclului actual din prisma cererii de spatii de birouri”, a incheiat Damian Harrington.
