Compania Western Outdoor este specializata in proiectarea de lucrari de arhitectura, urbanism si infrastructura, beneficiind de aportul unor experti consacrati, care, de-a lungul timpului, au fost implicati in designul unor lucrari de mare anvergura, daca ar fi amintite doar autostrada A2 Bucuresti - Constanta, modernizarea garii Fetesti, proiectul pentru scoala franceza "Anna de Noailles" din Bucuresti, ansamblurile rezidentiale Henri Coanda si Baneasa. De asemenea, biroul ofera servicii de consultanta pentru dezvoltari imobiliare, pentru implementarea proiectelor de echipare cu infrastructura edilitara, pentru strategii publice de dezvoltare locala si regionala. In cele ce urmeaza, arh. Sorin Gabrea, managerul general al Western Outdoor, ofera detalii interesante despre piata de profil si problematica sa actuala.- Ce proiecte rezidentiale aveti in lucru la momentul actual?
- Spre deosebire de alte programe imobiliare, proiectele pentru locuinte, de toate categoriile, au fost mai putin afectate de problemele economice sau administrative, care s-au manifestat in ultima perioada. Evolutii economice si sociale complicate au limitat accesul populatiei la finantarea achizitionarii locuintelor dar, cu toate acestea, a existat cerere pe piata. In continuare, ponderea locuintelor proprietate personala depaseste cu mult numarul celor inchiriate, fapt care accentueaza, indirect, o serie de probleme functionale, la nivel comunitar si al calitatii spatiului public urban. La nivel comunitar, populatia, rezidenta in locuinte proprietate personala, este obligata sa parcurga distante suplimentare, in acoperirea principalelor deplasari cotidiene, catre locul de munca, catre scoala sau catre celelalte destinatii necesare.
Inchirierea locuintei ar permite schimbari de domiciliu in apropierea locului de munca sau mai aproape de alte destinatii cotidiene de interes.
In cadrul biroului nostru, au fost elaborate mai multe proiecte de locuinte - ansambluri rezidentiale, in Bucuresti si in alte localitati din tara. Dupa aprobarea documentelor de urbanism, necesare stabilirii reglementarilor detaliate si precise, in limita carora puteau fi dezvoltate proiectele de investitie, au fost obtinute autorizatii de construire, pe baza carora au inceput investitiile.
Astfel, in Bucuresti avem mai multe proiecte rezidentiale, in curs de realizare/ executie, cum ar fi ansamblul Dobroesti, ce va include mai multe blocuri cu P+11E si un hotel-restaurant, pe malul lacului. De asemenea, lucram la proiectul Neopeninsula, un ansamblu cu circa 1.200 de apartamente in total, din care 264, in modulul 1, un centru sportiv, zona comerciala, gradinita si un mare parc, pe un teren cu o suprafata de 14 ha, pe malul lacului Fundeni. Proiectul este autorizat, iar dezvoltatorul se afla in cautarea unui partener pentru investitie.
In provincie, am obtinut autorizatia de construire pentru un ansamblu rezidential, cu 1.086 apartamente, centru comercial, centru comunitar si gradinita, pe un teren cu o suprafata de 5 ha localizat in Iasi, pe dealul Copou. Un alt proiect major, ansamblul rezidential Orizont, din Buzau, dezvoltat pe un teren cu o suprafata de 35 ha, se afla in etapa finala de realizare. Tot in Buzau, a fost obtinuta autorizatia de construire pentru un proiect mai mic - trei blocuri cu apartamente (Victoria) - ce urmeaza a fi realizat pe un teren situat pe malul lacului din Parcul Tineretului. Proiectul blocului cu apartamente si spatii comerciale in parter, din Focsani, a fost terminat, iar unitatile locative sunt in curs de comercializare.
In toate lucrarile abordate, fireste, au fost cautate retete arhitecturale adaptate la conditiile locale - capacitatea economica, in primul rand, precum si conditionari sociale specifice. Am remarcat evolutia comenzii sociale catre modele complexe, in care calitatea spatiului comunitar a devenit tot mai importanta. Calitatea locuintei s-a imbunatatit dar, intotdeauna, locuirea propriu-zisa a fost completata cu componente suplimentare, in zona serviciilor publice, intai de toate spatii comunitare agreabile si linistite, spatii pentru servicii de prima necesitate - comert, alimentatie publica, dar si zona de sport - agrement si, mai ales, spatii pentru educatia primara a copiilor.
- Cum a evoluat activitatea biroului in 2023 si ce estimari aveti pe termen scurt si mediu?
- Anul 2023 a fost complicat, cu numeroase probleme legate de derularea unor proiecte de dimensiuni peste medie, care au un ciclu de dezvoltare de peste 5-6 ani, in care exista, in permanenta, o interactiune complexa cu zona serviciilor publice, dar si cu alti actori din spatiul public, fapt ce consuma mari resurse de timp si de capacitate de proiectare. Remarc, inca o data, faptul ca teritoriul urban este prost echipat din punct de vedere edilitar, iar administratia publica se complace, de ani de zile, in postura comoda de capitan-nejucator, calitate in care nu considera necesar sa dezvolte programe publice semnificative pentru infrastructura edilitara si pentru servicii publice de calitate, in concordanta cu programe de dezvoltare locala. Strategiile de dezvoltare locala sunt, de cele mai multe ori, formale si nerealiste. Anul 2024 va fi electoral. In aceasta perioada si in prima jumatate a anului viitor, probabil vor fi mai multe framantari in administratia publica, la toate nivelurile, fapt ce va afecta, cu siguranta, proiectele mari.
Ne dorim stabilitate administrativa si institutionala. Asteptam ca factorul politic sa se delimiteze in raport cu compartimentul tehnic, iar competenta institutiei publice sa nu fie afectata de interese oculte, in afara parametrilor performantei tehnice.
- Ce tendinte remarcati in arhitectura si designul sectorului rezidential? Cum abordati aceste tendinte in proiectele pe care le propuneti?
- In mai toate localitatile, in pofida complicatelor conditii economice, exista o semnificativa cerere de locuinte. Nivelul de siguranta - multe constructii cu apartamente, realizate pana in 1990, au suportat mai multe cutremure, fara a fi corespunzator reparate si intretinute, dar, mai cu seama, nivelul de confort, cu mult sub baremul minimal, sunt motive puternice pentru ca cea mai mare parte a fondului construit sa trebuiasca sa fie inlocuit. In pofida problemelor demografice severe, la nivel national, generate de plecarile masive ale cetatenilor romani in tari europene, cu cateva exceptii - Bucuresti, Turnu Severin, Timisoara si, probabil, alte cateva localitati/ zone din Transilvania - suprafata utila a locuintelor disponibile pe cap de locuitor, nu depaseste 20 mp. Mai mult, cea mai mare parte dintre locuintele existente nu indeplineste exigente minimale de confort si de functionalitate.
O particularitate a domeniului, la nivel national, este faptul ca mai bine de 95% dintre locuintele existente sunt proprietate privata si, astfel, detinatorii unitatilor locative, sunt mai putin dispusi sa-si schimbe locuinta, fapt ce are efecte complicate in functionarea localitatilor. In conformitate cu unele date statistice, in Romania oamenii schimba locuinta, in medie, de doua ori intr-o viata, in timp ce in Europa centrala, numarul schimbului de domiciliu, este de circa 7, in Anglia depaseste 10 schimbari, iar in SUA oamenii schimba domiciliul, in functie de interese profesionale in primul rand, de 14-15 ori. Acest fapt presupune un alt mod de locuire, bazat pe un alt mod de detinere a locuinte, cu un important stoc de unitati locative inchiriabile, de diferite categorii, in special in zona medie de dimensiune si confort, astfel incat schimbul de domiciliu sa poata sa devina o modalitate functionala de adaptare a conditiilor sociale, la nivel urban.
Situatia inregistrata in prezent, la nivel national, dar in conditii cu totul speciale in Bucuresti, rezultanta a blocarii constructiei de locuinte, afecteaza populatia, in general, si mai ales tinerii, care cauta conditii rezonabile de locuire. Blocarea procesului investitional are consecinte si in plan economico-financiar, piata creditelor individuale pentru cumpararea unei locuinte aflandu-se la un nivel foarte redus, cu consecinte ce merita a fi evaluate si discutate intr-un alt context mai amplu, social si economic.
Evident, zona constructiilor rezidentiale, este in plin proces de adaptare la conditiile contemporane - consum limitat de energie, solutii functionale moderne, materiale si finisaje noi etc. In conformitate cu unele statistici, aproximativ 40% din energia produsa la nivel mondial este inglobata in constructii. Aceasta dimensiune colosala justifica pe deplin eforturile de economisire a energiei, in toate etapele de realizare si de exploatare a constructiilor.
In toate proiectele noastre, am implementat tehnologii noi si, de asemenea, am incercat ca, prin noi formule de partiu, la nivel urban-comunitar sau la nivel de detaliu, sa imbunatatim functionalitatea ansamblului rezidential si, implicit, a zonei . La nivel urban, amplasarea unor dotari necesare, in imediata vecinatate a zonei de proiect, are menirea ca, prin limitarea deplasarii locuitorilor, sa se obtina economie suplimentara de energie. Cel mai recent proiect - Greenfield (Copou) - cuprinde spatii comerciale, de mai multe categorii, zona de alimentatie publica si pentru sport-agrement (piscina, fitness) dar si gradinita, pentru copii prescolari. In interiorul ansamblului am proiectat amenajarea unor spatii comunitare, cu acces controlat, pentru rezidenti. Evident, tot ansamblul este astfel proiectat incat va indeplini toate exigentele actuale, pentru producere de energie "verde" si, totodata, pentru limitarea consumului de energie. In partiul apartamentelor proiectate - locuinte de mare serie, cu nivel mediu de confort, am remarcat o diminuare a spatiului pentru prepararea hranei - bucataria, care, in multe situatii este configurata ca un front, echipat corespunzator, in camera de zi.
Toate apartamentele beneficiaza de izolatie termica suplimentara si de o echipare tehnica imbunatatita - incalzire in pardoseala, ventilatie controlata si control al incalzirii, fapt ce asigura un grad ridicat de autonomie functionala. Energia termica si electrica, necesare functionarii ansamblului rezidential, sunt asigurate, in parte, prin surse proprii - panouri fotovoltaice si panouri solare. In parcarea ansamblului, sunt prevazute instalatii pentru incarcarea autovehiculelor electrice. Se asigura colectarea diferentiata a deseurilor. Dar, cea mai importanta evolutie, petrecuta dupa socul pandemiei din anii trecuti, este aparitia unor spatii pentru munca dotate corespunzator, amplasate in cadrul proiectelor mai mari. La nivel urban, apreciez ca se manifesta o importanta schimbare de paradigma. Blocul de apartamente, utilizat, pana in anii 90, drept unitate geometrica de baza, in modificarea structurii localitatilor romanesti, va fi utilizat, in continuare, izolat sau in cadrul unor ansambluri rezidentiale, in conditii comerciale, poate deveni o forma a speculei imobiliare . Prea multe ansambluri rezidentiale sunt proiectate avand drept principal scop - profitul promotorilor, cu ignorarea unor principii de baza de confort si chiar de igiena a locuirii. Cu toate acestea, formula constructiei de ansambluri imobiliare rezidentiale - blocuri cu apartamente, cu conditia pastrarii unui echilibru intre "performanta" imobiliara si capacitatea serviciilor publice, care este ilustrata de o intensitate rezonabila de utilizare a teritoriului, este o componenta esentiala a configurarii spatiului urban.
Si in celelalte proiecte, aflate in curs de executie, am avut aceeasi abordare, acceptata si chiar incurajata de catre promotori.
- Ati observat schimbari in ceea ce priveste cererea de constructii cu eficienta energetica ridicata, in contextul actual al crizei de energie si obligativitatii de a proiecta NZEB?
- Consideram ca reusita unor programe guvernamentale - vezi chestiunea panourilor fotovoltaice - a incurajat mult dezvoltatorii in aplicarea prevederilor NZEB. Dupa un demaraj dificil, noile tehnologii, asa cum sunt reglementate, au inceput sa fie chiar solicitate de catre beneficiarii finali, utilizatorii produsului. Intregul lant investitional solicita informatii privind performanta energetica a proiectelor, care au devenit la fel de importante precum celelalte elemente constitutive specifice unui proiect rezidential.
Vor fi, in continuare, evolutii semnificative, in acest domeniu tehnologic, dar cred ca, foarte rapid, se vor produce mutatii in ceea ce priveste modul de locuire. Locuinta nu mai ramane doar un spatiu personalizat, loc de retragere in bula personala (care va suferi in continuare multiple evolutii), ci va capata noi dezvoltari, in special in sensul trecerii, treptate, intr-o zona functionala activa, prin transferul catre exterior, intr-o zona comunitara tampon, a unor activitati specifice, in special cele legate de instructie si de activitati productive, pe langa cele deja pierdute - alimentatie si preparare a hranei, sport si petrecere a timpului liber si altele. Drept urmare, spatiul exterior locuintei - celula individuala, are o importanta din ce in ce mai mare. Spatiul de lucru, bine echipat, in imediata apropiere a locuintei, va fi, foarte probabil, etapa urmatoare a evolutiei functiunii rezidentiale. Spatiul pentru distractie si pentru agrement linistit, va fi o alta noua dimensiune complementara locuirii. Iar evolutiile rapide vor continua, pe masura ce noi capacitati tehnologice, bazate pe inteligenta artificiala, vor patrunde si se vor manifesta in existenta cotidiana.
- Care credeti ca sunt directiile de dezvoltare a spatiului public pe termen scurt, mediu si lung si cum vedeti viitorul constructiilor in Romania?
- Prima conditie va fi cea legata de depasirea perioadei electorale - anul 2024, care va avea multiple efecte - nu din cele mai bune - in zona investitiilor. In etapa urmatoare, in care speram ca in zona publica se vor petrece o serie de modificari importante functionale, precum si de mentalitate, ne vom indrepta, in continuare, catre proiecte de investitie, care vor cuprinde, probabil, si proiecte de urbanism. Consider ca, treptat, se va ajunge la un nivel profesional corect si echilibrat al reglementarilor urbanistice, iar baza de date publice va fi construita pe temeiuri legale, corecte si consistente. Astfel, zona proiectelor speculative si supradimensionate din punctul de vedere al intensitatii de exploatare a spatiului, se va restrange treptat, iar dialogul intre actorii activi in spatiul public se va orienta catre alte zone, multa mai profitabile pentru comunitate.
Din pacate, cred ca este posibil ca un cutremur major sa se petreaca in Vrancea. Catastrofa va produce multiple victime si pagube. Sper sa aiba efect si in planul administrativ, cu implicatii in dezvoltarea unor noi practici institutionale, in interes public. Va fi posibila o dezvoltare a activitatii si in spatiul din afara teritoriului national. Probabil ca zona Marii Negre - si nu numai - va necesita ample programe de investitie, iar birouri de proiectare cu experienta vor putea sa gaseasca un nou camp de lucru. La nivel national, cred ca se vor realiza, in continuare, locuinte si alte constructii pentru facilitati specifice zonei urbane. Proiecte majore de infrastructura vor completa programul investitional. Sper ca, in scurt timp, teritoriul national sa fie corespunzator si echilibrat echipat edilitar, iar zone din Romania, considerate a fi printre cele mai sarace din Uniunea Europeana, sa atinga performante economice corespunzatoare, cu efect in plan social si cultural.
