Romania se afla, la inceputul anului 2023, intr-un moment marcat de o crestere semnificativa a investitiilor realizate de catre administratiile publice locale si centrale si de o restrangere a investitiilor din mediul privat, mai ales ale celor din zona imobiliara. Exista foarte multi bani publici pe piata si multe proiecte in asteptare, dar nu exista suficienta forta si experienta pentru demararea acestora, subliniaza dr. ing. Dorin Marius Lulea, verificator de proiecte, diriginte de santier si auditor energetic, fondatorul companiei Ideal Proiect. Specialistul estimeaza ca, incepand cu mijlocul anului 2023, vom asista la un nou echilibru intre posibilitatile de finantare, costurile generate de inflatie, nevoile si posibilitati potentialilor cumparatori si asteptarile investitorilor. "Fiecare parte va trebui sa isi recalibreze asteptarile la noile realitati si acest proces deja a inceput", spune Dorin Lulea.Compania Ideal Proiect, fondata in anul 2006, ofera servicii complexe in sectorul constructiilor, dezvolta proiecte rezidentiale si afaceri care au in centrul lor constructiile. Alaturi de partenerii sai, societatea a dezvoltat peste 2.000 de locuinte in zona de nord a Capitalei, investitii de peste 200 milioane euro. In cei 17 ani de activitate, compania a participat la realizarea a circa 10.000 de proiecte, constructii cu o valoare cumulata de peste un miliard de euro.
Interviu cu dr. ing. Dorin Marius Lulea, director general la Ideal Proiect Architecture & Engineering si specialist cu o experienta profesionala de 19 ani in proiectarea de constructii; este presedintele Consiliului Director al Colegiului Tehnic al Dirigintilor de Santier (CTDS).
- La ce proiecte lucrati, in acest moment?
- Cand discutam despre proiecte, trebuie sa vorbesc despre cele doua componente principale ale companiei: partea de proiectare de arhitectura si de inginerie si apoi cea de dezvoltari imobiliare. In ceea ce priveste dezvoltarea de proiecte de constructie rezidentiala, imediat dupa perioada de criza am reusit sa finalizam si sa vindem un proiect rezidential de 40 de locuinte. Acum avem in desfasurare doua proiecte, care insumeaza 24 de case, si urmeaza ca la mijlocul an sa incepem un proiect nou cu 40 de unitati. Acesta din urma va fi situat in zona Tunari-Pipera si va fi un proiect indraznet, ce va cuprinde si un hotel, spatii comerciale, o gradinita si sala de intretinere fizica.
Ca urmare a experientei crizei precedente, am reusit sa anticipam ca vom asista la o restrangere a zonei de creditare si am reusit, in ultimii ani, sa implementam majoritatea proiectelor numai cu resurse proprii. Acest lucru ne-a ajutat sa obtinem preturi foarte bune de vanzare a locuintelor. Tot anticipand ceea ce avea sa urmeze, am realizat locuinte cu un singur nivel, parter, locuinte la preturi usor accesibile si care sunt contractate si astazi, in ciuda dificultatilor existente pe piata.
- Cum a evoluat activitatea companiei in 2022 si ce estimari aveti pentru 2023?
- Nu am avut mari asteptari de la anul 2022, chiar anticipasem ca va veni o mica criza generata e reducerea creditarii si punerea sub control a masei monetare. In anul 2021, BNR a introdus pe piata, pentru a putea acoperi problemele generate de proasta gestionare a pandemiei, peste 150 de miliarde de lei. Era inevitabil sa asistam la o inflatie galopanta, ce nu se putea incheia decat prin restrangerea creditarii. Am estimate corect aceasta perioada si ne-am pregatit, inclusiv financiar, pentru o perioada mai dificila din punct de vedere al incasarilor.
Asteptarile pentru 2023 sunt mari, ma astept la o revenirea usoara a pietei, iar aici a se intelege reintrarea pe un trend de crestere si nu revenirea la acelasi nivel al achizitiilor imobiliare si pentru care va trebui sa mai asteptam cativa ani. De asemenea, statul roman este obligat sa cheltuie cateva miliarde de euro, altfel pierdem acesti bani. Sumele trebuie sa se duca spre zona de investitii, care cuprinde si constructiile. Este imposibil sa nu asistam la o crestere a cererii pentru servicii de proiectare si de constructie din partea statului.
Chiar si in ceea ce priveste piata imobiliara sunt optimist. Asa cum am spus, piata s-a reasezat, iar partile implicate si-au recalibrat asteptarile. Ma astept ca in a doua parte a lui 2023 sa reinceapa creditarea zonei imobiliare, in conditiile in care in banci vor aparea foarte multi bani introdusi prin aceste fonduri europene si cheltuielile publice. Fie ca ele doresc sau nu, bancile nu vor tine banii, avand tot interesul sa crediteze companiile si persoanele fizice, deoarece din acest lucru isi aduna profiturile.
- Cum credeti ca va evolua cererea de locuinte, pe termen scurt si mediu?
- Cererea de locuinte este in crestere permanenta in marile orase din Romania, precum Bucuresti, Cluj-Napoca, Brasov sau Timisoara. Asistam la o migratie interna, care genereaza nevoia de spatii de locuit, dar are loc si o crestere a cererii, ca urmare a dorintei romanilor de a locui in cladiri moderne, adaptate noilor timpuri. Daca in 2022 cererea a fost infranata de restrangerea creditarii, anul 2023 deja a inceput cu un numar mai ridicat de tranzactii fata de perioada similara a anului trecut. Vanzatorii vor trebui sa mai renunte la asteptarile ridicate pe care le au, sa admita o marja de profit mai mic si, in acest fel, cererea se va intalni mai repede cu oferta.
- Ce specificatii au noile proiecte de locuinte, proiectate dupa pandemie?
- Noi am dezvoltat, in general, proiecte in zona situata la nord de Bucuresti, in Pipera-Tunari-Otopeni. Aici asteptarile sunt mari, dar posibilitatile de achizitie sunt limitate financiar. In general, romanii isi doresc case cu trei dormitoare, din care unul sa fie matrimonial. Marea majoritate a acestora achizitioneaza proprietati cu preturi cuprinse intre 100.000 de euro si 200.000 de euro, in general putand vorbi chiar de o zona mai cautata, de 150.000 de euro. Numarul celor care pot sa isi asume o locuinta la un pret mai ridicat de 200.000 de euro este redus si neimportant pentru ansamblul pietei imobiliare.
In ceea ce priveste consumul de energie al unei locuinte, normele actuale impun exigente suficient de ridicate ca sa acopere si exigentele utilizatorilor. Casele noi sunt bine izolate termic, au un consum mic de energie si de multe ori se monteaza si panouri solare sau fotovoltaice.
Sigur ca majoritatea prefera locuintele noi, moderne, care au fost personalizate dupa gustul lor si in care nu a mai locuit nimeni. Romanii sunt atasati de spatiul in care locuiesc, exista un cult in acest sens.
In privinta materialelor de constructie, lucrurile sunt clare: se prefera constructiile trainice, realizate din caramida si beton, pereti tencuiti cu mortar, cu sape turnate si sarpanta de lemn. Romanii nu isi doresc case de lemn, nu isi doresc locuinte metalice sau alte sisteme ce ar putea aparea pe piata. Din acest punct de vedere, ei au dreptate, deoarece durata de viata, durabilitatea unei cladiri realizate din caramida si beton, desi ar fi in acte de doar 50 de ani sau 100 de ani, in realitate ea poate ajunge si la cateva sute de ani. Romanii sunt prea saraci pentru a-si cumpara locuinte ce trebuie consolidate peste 50 de ani.
- Cum au evoluat preturile locuintelor in 2022 si cum credeti ca vor fluctua acestea, in perioada urmatoare?
- In anul 2022, asteptarile au fost prea mari din partea vanzatorilor si prea scazute din partea cumparatorilor. 2023 va fi un an al echilibrului, in care partile implicate vor trebui sa isi recalibreze pretentiile. In acest an, ma astept la o stabilizare a preturilor. Multi din cumparatori au crezut ca vom asista la o prabusire a preturilor, asa cum a fost in 2008, ceea ce nu s-a intamplat si nici nu este posibil, in acest moment. Atunci a fost o criza economica globala, astazi preturile mai ridicate sunt generate de inflatie. Atunci cand costurile de construire s-au dublat in ultimii 10 ani, este greu sa mai astepti ca investitorii sa poata vinde la aceleasi preturi ca atunci. Astazi betonul, caramida, lemnul si otelul-beton sunt de doua ori mai scumpe si nu se va mai reveni la preturile vechi. Romanii trebuie sa se obisnuiasca cu noul echilibru financiar-bancar si care nu tine de Romania, ci de contextual global, generat de masurile din perioada pandemiei si cele luate dupa.
As putea sa va ofer si un pret mediul de vanzare al locuintelor, in zone considerate in dezvoltare si cu potential: 1.500 de euro/ mp la care se va adauga TVA. Practic, o casa de 100 mp va costa undeva la 150.000 de euro, pret la care se va adauga TVA, un apartament de 50 mp va ajunge undeva la 75.000 de euro, fara TVA. Mai jos nu se va putea; investitorii vor prefera sa se retraga de pe piata, deoarece peste preturile ridicate ale materialelor si manoperei vor fi nevoiti sa vina si cu costul de achizitie a terenului, costurile creditelor si ale autorizarii si proiectarii.
- Cum considerati ca sunt preturile de proiectare in raport cu realitatea pietei, inflatia si volumul de lucru?
- La momentul de fata, consider ca preturile sunt undeva cu 30% mai mici fata de nevoile companiilor de a oferi salarii mai ridicate. Aceste preturi sunt mentinute asa si de evaluarile gresite facute in cadrul proiectelor tehnice ale investitiilor publice si unde sunt bugetate sume foarte mici de bani.
De cealalta parte, firmele de proiectare incep sa isi selecteze clientii. Ma astept ca in urmatorii 10 ani sa apara o penurie de specialisti, deoarece nu vom mai avea, la nivel global, nu doar national, suficienti arhitecti si ingineri. Acest lucru se vede si astazi. Firmele de proiectare nu isi cauta clientii, nu trebuie sa depuna efort in acest sens, ci ele sunt cautate de investitori, care sunt nevoiti sa accepte piata asa cum este ea.
