Vanzarile de locuinte din Romania si din toate pietele rezidentiale regionale de mare dimensiune vor creste in urmatoarele luni, avand in vedere dinamica din semestrul al doilea din 2023, dar si faptul ca baza de raportare, primul semestru din 2023, a fost una redusa. Andrei Sarbu, CEO al SVN Romania, spune ca, astfel, exista toate premisele pentru ca 2024 sa fie un an mai bun comparativ cu 2023 pentru sectorul rezidential: accesibilitatea va continua sa se imbunatateasca, ca urmare a majorarilor salariale, in timp ce dobanzile vor continua actuala tendinta de scadere, chiar daca intr-un ritm relativ redus.In acest context, SVN Romania si-a propus, in 2024, sa continue extinderea pe segmentul rezidential si pe cel al serviciilor financiare asociate, prin deschiderea de noi birouri, atat in Bucuresti, cat si in tara - birouri care vor acoperi tot mai bine piata secundara, de revanzari, dar si piata de creditare ipotecara. De asemenea, planurile SVN includ si dezvoltarea pe segmentul comercial - spatii de birouri, de retail si logistice.
- Cum a evoluat cererea de locuinte in 2023 si cum credeti ca se va dezvolta acesta pe termen scurt si mediu?
- Piata rezidentiala din Romania a inregistrat rezultate bune in 2023, cu o scadere anuala a numarului de case si apartamente vandute de 9,6% - rezultatul fiind insa in comparatie cu 2022, care a fost un an de recorduri absolute. In ansamblu, in 2023 a fost vandut un numar de locuinte aproape similar cu cel din 2021, care a fost la randul sau un an record, si cu peste 29% peste nivelul din 2020, cand si atunci s-a stabilit un record, in ciuda pandemiei Covid-19.
Rezultate din 2023 pot fi considerate ca fiind bune si daca avem in vedere cresterea dobanzilor din prima parte a anului, rata record a inflatiei si multiple estimari - care nu s-au indeplinit! - privind o involutie drastica a pietei rezidentiale locale.
Mai mult de atat, lansarea de oferte de creditare cu dobanzi fixe de sub 6% pe an a dus la inversarea dinamicii pe piata locala, vanzarile fiind in crestere lunara de la mijlocul anului trecut. Iar decembrie 2023 a adus cele mai mari vanzari de locuinte dintr-o luna din Romania, indiferent de luna calendaristica sau de an - toate acestea sunt date oficiale ale Agentiei de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Numarul tranzactiilor cu locuinte va continua sa creasca in urmatoarea luni si exista premise reale ca 2024 sa aduca o crestere, dovedind inca o data temeinicia fundamentelor pietei rezidentiale locale.
Pe segmente de piata, estimam ca cererea pe segmentul mass market va ramane relativ constanta, in timp ce segmentul middle market va inregistra cresteri. Avand in vedere si dinamica tranzactiilor din a doua jumatate din anul 2023 si exceptand elemente negative globale, vedem o recuperare constanta pe termen scurt si mediu.
- Ce tendinte remarcati pe piata noilor dezvoltari rezidentiale? Cum au evoluat preturile locuintelor in 2023 si cum credeti ca vor fluctua acestea in 2024?
- Cea mai importanta tendinta este reprezentata de faptul ca numarul proiectelor aflate in faze avansate de planificare este foarte redus, blocajul urbanistic fiind cauza principala pentru acest fapt. Vorbim de zone intregi, unde s-au tranzactionat terenuri la valori cumulate de zeci de milioane de euro, unde sunt anuntate intentii de dezvoltare a unor proiecte cu valori de sute de milioane de euro si unde nu se intampla nimic, unde nu este nicio activitate, totul din cauza blocajului urbanistic.
Acest fapt se va transpune, in viitor, intr-o scadere drastica a ofertei noi - cel putin pe anumite segmente si anumite zone. Inceperea unor proiecte low sau mass market in zone marginase ale orasului, eventual in aria administrativa a altei localitati, ar putea pune in viitor pe piata sute sau mii de locuinte, dar acestea nu vor tinti cumparatorii middle market, care isi doresc o locuinta cu un amplasament bun, apropiat de noile zone de interes ale orasului. Si astfel se va ajunge la un dezechilibru semnificativ, care va influenta intr-un final si preturile de tranzactionare.
Numarul autorizatiilor de construire emise pentru proiecte in Bucuresti a scazut in primele 11 luni din 2023 - cele mai recente date disponibile in acest moment - cu 23% fata de perioada similara din 2022 si cu aproape 40% fata de perioada similara din 2021. Scaderea este si mai drastica daca analizam suprafata utila totala autorizata in primele 11 luni din 2023, care este cu 53% mai mica fata de primele 11 luni din 2022, potrivit datelor oficiale.
Toate acestea vor avea un impact semnificativ in viitor asupra pietei si trebuie avut in vedere ca 2023 a adus deja o scadere a numarului de livrari in Bucuresti si Ilfov - de aproximativ 5% dupa primele 9 luni, dupa o scadere de circa 3% in 2022. Iar pentru acest an estimam o noua scadere.
Toti acesti factori vor avea o influenta si asupra preturilor de tranzactionare, care in 2023 au crescut, in medie, cu cateva procente.
- Ce impact credeti ca vor avea asupra pietei rezidentiale masurile fiscale adoptate la finalul anului trecut?
- Bazele pietei rezidentiale locale sunt temeinice, deci impactul masurilor fiscale adoptate la finalul anului trecut nu va fi unul semnificativ. Deja se discuta despre majorarea plafonului de pret pentru care se aplica cota redusa de TVA iar unii dezvoltatori au anuntat ca vor suporta diferenta de 4% a cotei TVA - care in sine nu reprezinta un factor care sa poata genera un impact negativ semnificativ.
- Cum resimt dezvoltatorii efectele majorarilor de preturi din constructii si ale dificultatilor din lanturile de aprovizionare? In ce fel le-au afectat planurile de investitii?
- Datele ONU arata ca transportul de marfuri prin Canalul Suez s-a redus aproape la jumatate in ultimele luni, din cauza conflictului din zona, ceea ce duce la o ingreunare semnificativa a lanturilor de aprovizionare - dar si la o noua crestere a costurilor. Deci, din pacate, costurile de constructie urmeaza o noua tendinta de crestere, dupa ce o perioada se putea vorbi de o stagnare.
- Cu ce alte dificultati se confrunta dezvoltatorii de locuinte din Romania, in aceasta perioada?
- Cea mai mare dificultate este, din punctul meu de vedere, reprezentata de ingreunarea excesiva a procesului de autorizare - si trebuie avut in vedere ca vorbim despre statistici, nu opinii, nu afinitati ci statistici. In momentul in care suprafata autorizata este redusa la mai mult de autorizata, impactul este si va fi semnificativ.
- Cum estimati ca vor evolua constructiile si vanzarile de locuinte, in perioada urmatoare?
- Vanzarile de locuinte din Romania si din toate pietele rezidentiale regionale de mare dimensiune vor creste in urmatoarele luni, avand in vedere dinamica din semestrul al doilea din 2023 dar si faptul ca baza de raportare, primul semestru din 2023, a fost una redusa. Implicit, exista toate premisele pentru ca 2024 sa fie un an mai bun comparativ cu 2023: accesibilitatea va continua sa se imbunatateasca, ca urmare a majorarilor salariale, in timp ce dobanzile vor continua actuala tendinta de scadere, chiar daca intr-un ritm relativ redus.
- Ce planuri si obiective aveti, la nivel de companie, la inceputul anului 2024?
- Vom continua sa ne dezvoltam serviciile pe segmentul comercial - spatii de birouri, de retail si logistice - si ne vom extinde in continuare pe segmentul rezidential si pe cel al serviciilor financiare asociate, prin deschiderea de noi birouri, atat in Bucuresti cat si in tara – birouri care vor acoperi tot mai bine piata secundara, de revanzari, dar si piata de creditare ipotecara. Pe segmentul nou suntem deja cel mai mare jucator si lucram indeaproape cu mai multi investitori pentru dezvoltari viitoare de anvergura.
