Dezvoltatorul rezidential STC Partners a finalizat o evaluare amanuntita a starii actuale a pietei rezidentiale din principalele orase ale Romaniei. Studiul se concentreaza asupra primelor 14 zone metropolitane, reprezentand 30% din populatia Romaniei, contribuind cu pana la 65% din PIB-ul tarii si 75% din tranzactiile cu locuinte.Din raport rezulta urmatoarele 10 idei cheie:
1. Zonele supraregionale, Bucuresti, Cluj, Timisoara si Iasi, printre cele regionale Brasov, si din cele locale, Oradea si Sibiu, prezinta un bun potential de a continua dezvoltarea unor piete rezidentiale dinamice;
2. Craiova are posibilitatea de a accelera de la nivelul actual, care este scazut prin comparatie cu grupul de orase similare, in timp ce Constanta, Ploiesti, Arad si Pitesti nu au prea multe posibilitati de a depasi nivelurile deja atinse si de a creste in linie cu performanta generala a pietei;
3. Galati si Braila se afla intr-un aparent declin pentru a facilita dezvoltarea unor piete imobiliare dinamice si este de asteptat sa fie lasate in continuare in urma, daca nu se vor realiza noi investitii private semnificative pentru a revitaliza economiile locale;
4. Pe termen scurt, cererea este afectata negativ in toate orasele din cauza pierderii puterii de cumparare ca urmare a inflatiei, a cresterii mai mici a castigurilor, a reorientarii economiilor catre alte tipuri de investitii (depozite la termen, obligatiuni guvernamentale, etc.), a efectului negativ al avutiei, precum si a costurilor record de finantare ipotecara;
5. Dimensiunea acestor factori negativi nu o sa provoace perturbari generale la nivelul pietei, ceea ce este de asteptat sa se intample in anumite piete internationale dezvoltate, deoarece exista inca o multime de numerar disponibil pentru tranzactiile imobiliare, iar creditele ipotecare nu reprezinta un factor cheie al cererii, fiind cel mai putin dezvoltat dintre toate tarile din UE. In cazul in care se vor observa corectii, acest lucru o sa fie localizat si determinat de anumite segmente de piata, intensitatea concurentei sau motivele vanzatorilor;
6. Se preconizeaza ca numarul de noi livrari sa ramana relativ stabil sau mai mic decat cel observat in ultima perioada la nivelul oraselor, avand in vedere activitatea de autorizare, precum si o abordare de tip "wait & see" a multor dezvoltatori, cauzata de perspectivele macroeconomice, precum si de cresterea costurilor de constructie, accesul mai dificil la finantare si standardul de constructie nZEB fiind obligatoriu din 2021;
7. Necesitatea generala de a trece de la stocul vechi existent la locuintele moderne noi este un factor decisiv care va continua sa actioneze favorabil pentru noile dezvoltari – un numar semnificativ de locuinte noi este necesar in zonele metropolitane dinamice pentru a aborda pierderea viitoare a stocului invechit, o problema care nu este abordata sau discutata pe scara larga, cu implicatii sociale importante;
8. Accesibilitate buna (preturi raportate la castiguri) in Bucuresti in comparatie cu alte capitale europene si o situatie care nu seamana deloc cu bula imobiliara din 2008, Clujul fiind exceptia de la aceasta regula, avand cele mai putin accesibile locuinte din principalele orase;
9. O analiza de evaluare indica ca proprietatile rezidentiale din Bucuresti sunt in general corect apreciate, in timp ce in Cluj sunt supraevaluate cu cel putin 20%. Sectorul profesionistilor din domeniul IT bine platiti din Cluj pare sa fie una dintre cauzele impulsului general observat la preturile rezidentiale din oras, dar avand in vedere concedierile globale recente in sectorul IT, care se asteapta sa continue in 2023, aceasta ar putea fi principala piesa de puzzle lipsa pentru o corectie a preturilor in oras;
10. Numarul tranzactiilor ar putea scadea cu pana la 30% in 2023 fata de 2022, in urma boom-ului din 2021 si a incetinirii deja inregistrate in 2022 in principalele zone metropolitane din Romania, ceea ce ar insemna o revenire la nivelul anterior pandemiei.
* foto Andrei Stefan, Partener STC Properties.
