Bucurestiul dispune de o rezerva substantiala de terenuri care nu sunt utilizate sau a caror utilizare nu este cea optima. O categorie aparte o reprezinta terenurile fostelor platforme industriale. Unele si-au suspendat activitatea, altele sunt partial active, dar subutilizate. O parte dintre ele se prezinta acum ca terenuri libere, curatate, insa multe sunt ocupate in continuare de cladiri industriale, in unele cazuri chiar edificii de patrimoniu, in stare de degradare. Dar toate au un mare potential si pot contribui la dezvoltarea orasului in viitor daca intra intr-un proces de regenerare urbana. Pentru unele platforme exista deja proiecte in derulare sau in plan, altele inca asteapta sa trezeasca interesul investitorilor. Ce au in comun toate aceste terenuri este ca, in utilizarea lor curenta, nu aduc beneficiile asteptate pentru economie, societate si municipalitate, ele nefiind adaptate la necesitatile orasului in care traim. Aceasta in conditiile in care trendul la nivel european este de a muta industriile poluante in afara oraselor si de a prioritiza interiorul orasului pentru oameni, activitati sociale, culturale si pentru servicii. Ne-am propus sa trecem in revista aceste terenuri industriale din interiorul orasului, pentru a ne putea contura o imagine asupra potentialului de dezvoltare viitor. Nu ne-am propus sa fie neaparat o cercetare exhaustiva, ci una din care sa rezulte un ordin de marime care sa ne dea de gandit atat noua, celor din mediul privat, cat si autoritatilor, care pot avea un efect direct asupra unor astfel de dezvoltari. Nu am inclus fostele platforme industriale deja redezvoltate sau cele care gazduiesc spatii industriale moderne, competitive. Acesta este doar un scenariu de dezvoltare imaginat, dintr-o multitudine de scenarii functionale posibile si nu a luat in calcul indicatorii urbanistici actuali ai respectivelor parcele sau intentiile proprietarilor. Cercetarea noastra a relevat ca in teritoriul administrativ al Bucurestiului exista cel putin 1580 de ha in foste platforme industriale (aproape 7% din suprafata totala a Bucurestiului). Pentru a intelege mai bine ordinul de marime, cele 1580 ha ar putea reprezenta o suprafata de aproximativ jumatate din intreg teritoriul administrativ al sectorului 2.Suprafetele fostelor platforme industriale, pe sectoare:
"Suprafata este una generoasa, cumulat reprezinta cam jumatate dintr-un sector, dar sunt zone diferite si fiecare zona se regaseste intr-un anumit context urbanistic. Pentru fiecare dintre ele se poate gandi o viziune personalizata. Dar, aceasta viziune ar trebui sa fie ghidata de o strategie de regenerare urbana, care sa reglementeze si sa dea o directie generala si integrata de dezvoltare pentru aceste zone. In momentul de fata, multe dintre ele sunt zone parazitare, in conflict cu directia de dezvoltare a orasului”, spune Cristina Ana, Urbanist si Managing Partner al Includio Architects, companie cu care iO Partners are o colaborare de lunga durata.
Mergand mai departe, am facut un exercitiu pentru a vedea ce ar putea fi dezvoltat pe aceste terenuri (functiuni de care ar putea fi nevoie intr-un orizont mediu si lung) si ce beneficii ar aduce orasului, ce volum de investitii ar atrage si ce venituri potentiale ar putea genera pentru municipalitate, implicit pentru dezvoltarea comunitatii.
In acest scenariu am inceput prin a rezerva 5% din teren (79 ha) pentru crearea de parcuri noi. Pe restul terenului, circa 1500 ha, am aproximat ca ar putea fi dezvoltate cladiri cu o suprafata construita de circa 38 milioane m². Am alocat o cota de 85% pentru rezidential, fapt ce ar permite construirea a peste 250.000 de locuinte noi, deci o crestere cu aprox. 25% a stocului actual de locuinte din Bucuresti. Aceste locuinte noi vor avea nevoie de spatii educationale, clinici, facilitati culturale, sportive si de divertisment, carora le-am alocat 2% din suprafata construita. Totodata, am alocat 8% din suprafata construita pentru cladiri de birouri, ceea ce s-ar traduce prin circa 3.1 mil. m² de birouri, reprezentand aproape o dublare a stocului competitiv de acum. Restul de 5% revine spatiilor de retail, cu alte aproape 1.9 mil. m². Nu ne referim la centre comerciale/mall-uri, ci mai mult la unitati individuale, de tip hypermarket, supermarket, magazine de bricolaj sau parcuri de retail, care sa completeze oferta actuala si potentialul de crestere al veniturilor populatiei pe viitor. "Vorbim de o rezerva strategica, care poate fi dezvoltata intr-un orizont de timp de 20-30 de ani. Este important sa stim de ce dispune orasul. Din punctul nostru de vedere, reprezinta o mare oportunitate. Bucurestiul este un oras cu densitate mare, in parte si pentru ca nu ii folosim la intregul potential. Pornind cu regenerarea urbana a acestor amplasamente industriale, putem stimula dezvoltarea si modernizarea intregului oras”, spune Alexandru David, Head of Research in cadrul iO Partners. Cumulat, acestea ar atrage numai din dezvoltare investitii totale de aproximativ 40 miliarde Eur la nivelul de cost actual. Totodata, functiunile comerciale ar putea genera circa 350,000 de locuri de munca (in comparatie, cam o treime din numarul total de salariati din Bucuresti din prezent). Nu in ultimul rand, municipalitatea ar putea incasa circa un milliard Eur pe an numai din impozitul pe venit si impozitul pe proprietate (orientativ, aceasta suma reprezinta mai mult de 50% din bugetul actual la Primariei Capitalei). La aceste venituri anuale se adauga taxa pentru emiterea autorizatiilor de construire, peste 200 milioane Eur (incasate o singura data). Toate aceste resurse suplimentare ar sprijini autoritatile locale in efortul lor de a accelera dezvoltarea infrastructurii de transport si a serviciilor publice, de exemplu.
Nu in ultimul rand, ca urmare a acestor proiecte de regenerare urbana pot fi eliminate niste zone indezirabile din oras, poate fi atrasa populatie tanara, pot fi corectate blocaje prin realizarea de penetratii si drumuri secundare de legatura. Totodata, ar creste valoarea vecinatatilor, iar aspectul general al orasului ar avea de castigat.
“Se remarca avantajele evidente ale platformelor industriale, subliniate de locatia lor strategica. O mare parte dintre acestea sunt pozitionate in zone cu infrastructura preexistenta, incluzand facilitati precum apa, canalizare si electricitate, cu acces facil catre arterele principale de trafic. Aceste facilitati reprezinta un element crucial, oferind un cadru propice pentru dezvoltarile multifunctionale armonioase. De asemenea, o alta caracteristica valoroasa este reprezentata de suprafetele extinse ale acestor platforme, eliminand necesitatea de a comasa terenuri pentru a da nastere unui proiect viitor. Totodata, suprafetele generoase ale acestor platforme conduc la valori semnificative ale tranzactiilor, iar in ultima perioada, investitorii si dezvoltatorii imobiliari au adoptat o abordare mai precauta, evitand expunerea directa printr-o investitie considerabila intr-un activ care nu genereaza imediat randament”, a declarat Flavius Pop (foto), Senior Consultant Transaction Advisory iO Partners.
S-ar impune ca prioritara o strategie de regenerare urbana a fostelor platforme industriale, simplificand procedurile (de exemplu, multe terenuri pretabile regenerarii sunt incadrate in continuare ca zone cu functiuni industriale, incetarea activitatii si demolarea cladirilor industriale nu produce efecte asupra incadrarii functionale); corelarea investitiilor publice in infrastructura, spatii verzi si servicii publice cu aceste redezvoltari; facilitati fiscale sau indicatori urbanistici mai generosi pentru investitorii care cedeaza teren pentru spatii publice sau spatii verzi, care isi asuma restaurarea si intretinerea cladirilor istorice sau includ o componenta de locuinte accesibile/sociale etc.
Fostele platforme industriale sunt doar o parte din rezerva de teren a Bucurestiului. Pe langa aceastea, orasul mai dispune si de o suprafata semnificativa de teren neconstruit, de exemplu zonele marginale ale sectoarelor 1, 3 si 6, terenuri preponderent in regim privat. La acestea putem adauga si unele terenuri apartinand diferitelor institutii publice, companii si agentii de stat, unitati militare dezafectate, depouri etc, care ar putea fi la randul lor folosite mai eficient si care ar putea genera venituri bugetare suplimentare printr-un parteneriat public-privat sau prin concesiune. Nu in ultimul rand, sunt zone rezidentiale de o calitate redusa, care ar trebui sa treaca printr-un proces de regenerare, chiar si cu o crestere a densitatii, acolo unde este posibil.
