CTP: Crestere de 22% a veniturilor nete obtinute din chirii, in primul trimestru

CTP N.V. a inregistrat in T1-2023 venituri nete din chirii ("NRI") de 130,7 milioane de euro, in crestere cu 21,9% fata de aceeasi perioada a anului trecut, si o crestere a chiriilor in termeni comparabili de 7,8%, determinata in principal de indexarea si reversia in cazul renegocierilor si al contractelor de inchiriere care expira. Veniturile contractate pentru urmatoarele 12 luni se ridicau la 628 de milioane de euro la 31 martie 2023.

Randamentul preconizat al CTP pentru cele 1,8 milioane de metri patrati de proiecte in constructie este de 10,4%, lider de piata. Portofoliul actual al grupului a crescut la 10,9 milioane mp de GLA detinuti la 31 martie 2023, in timp ce valoarea bruta a activelor ("GAV") a crescut cu 4,5% fata de 31 decembrie 2022. EPRA NTA a crescut cu 4,6%, pana la 14,44 euro.

Veniturile EPRA ajustate specifice companiei au crescut cu 32,1%, ajungand la 78,3 milioane de euro. CTP continua sa isi respecte promisiunile, cu un EPS EPRA ajustat specific companiei care s-a ridicat la 0,18 euro, fiind pe cale sa atinga recomandarea CTP de 0,72 euro pentru 2023.

Remon Vos, CEO, afirma: "Dinamica inchirierii ramane puternica si continuam sa vedem o cerere robusta din partea ocupantilor, combinata cu o rata de neocupare a pietei aproape de minimele istorice, in timp ce oferta este in scadere. Regiunea ECE, care este inteligenta din punct de vedere comercial, a inregistrat o crestere puternica in ultimii ani si se asteapta ca si in anii urmatori sa aiba performante remarcabile. Sectorul industrial si logistic din ECE beneficiaza de factori de stimulare a cererii structurale, cum ar fi profesionalizarea lanturilor de aprovizionare, comertul electronic si chiriasii care vor sa imbunatateasca rezistenta lanturilor lor de aprovizionare prin nearshoring si friend-shoring, cu productie in Europa pentru Europa.

Continuam sa ne respectam promisiunile, astfel incat am inregistrat o crestere record a chiriilor in termeni comparabili de 7,8% pe parcursul trimestrului, am semnat contracte de inchiriere pentru 297.000 mp, iar nivelul chiriilor pentru noile contracte de inchiriere a fost in mod constant peste ERV.

In T1-2023, am livrat 223.000 mp de GLA, 88% inchiriate la livrare, adaugand 13 milioane de euro din chirii contractate, cu alte 2 milioane de euro de venituri potentiale atunci cand se va ajunge la ocuparea completa, la un YoC de 10,2%.

Avem un bilant solid si, pro-forma pentru imprumutul negarantat semnat in luna mai, avem la dispozitie lichiditati de 1,4 miliarde de euro pentru a ne continua dezvoltarea. Valoarea preconizata a randamentului capitalului propriu al proiectelor noastre in constructie este de 10,4% si ne asteptam ca aceasta sa se imbunatateasca si mai mult pe parcursul anului, datorita scaderii costurilor de constructie si a chiriilor mai mari. YoC-ul nostru de top in industrie si portofoliul profitabil continua sa determine reevaluari pozitive, pe masura ce ne mobilizam banca noastra de terenuri, pe care am reusit sa le achizitionam la preturi atractive."

 

In T1-2023, CTP a semnat contracte de inchiriere pentru 297.000 mp, cu venituri din chirii contractate de 18,9 milioane de euro si o chirie medie pe mp de 5,31 euro (T1-2022: 4,87 euro). Doua treimi din aceste contracte de inchiriere au fost incheiate cu chiriasi existenti, in conformitate cu modelul de afaceri al CTP de a creste cu chiriasii existenti in parcurile sale.

Principalele contracte de leasing au inclus un contract de inchiriere de 27.000 mp cu producatorul de sisteme de racire pentru automobile TitanX in Polonia; 20.000 mp cu angrosistul Mercate VT in Serbia; 17.000 mp cu 3PL FSK L&S in Ungaria; si 16.000 mp cu retailerul Dr. Max in Republica Ceha.

Valorificarea acestor factori de stimulare a permis CTP sa isi creasca cota medie de piata in Republica Ceha, Romania, Ungaria si Slovacia de la 27,8% la sfarsitul anului 2022, la 28,1% in T1-2023 si ramane cel mai mare proprietar de active imobiliare industriale si logistice pe aceste piete. De asemenea, grupul este lider de piata in Serbia si Bulgaria.

Cu peste 1.000 de clienti, CTP are o baza larga si diversificata de chiriasi internationali, formata din companii blue-chip cu ratinguri de credit solide. Chiriasii CTP reprezinta o gama larga de industrii, printre care industria prelucratoare, high-tech/IT, industria auto si comertul electronic, e-commerce, retail angro si logistica tertilor. Aceasta baza de chiriasi este extrem de diversificata, niciun chirias nu reprezinta mai mult de 2,5% din chiria anuala, ceea ce conduce la un flux de venituri stabil. Cei mai importanti 50 de chiriasi ai CTP reprezinta doar 33,2% din totalul chiriilor, iar majoritatea se afla in mai multe parcuri CTP.

Nivelul de colectare a chiriilor s-a situat la 99,7% in T1-2023 (FY-2022: 99,7%), fara deteriorarea profilului de plata.

Gradul de ocupare al companiei a ramas ridicat, la 94% (31 decembrie 2022: 94%). Rata de retentie a clientilor Grupului ramane puternica la 95% (T1-2022: 95%) si demonstreaza capacitatea CTP de a valorifica relatiile de lunga durata cu clientii. WAULT al portofoliului s-a situat la 6,5 ani (T1-2022: 6,3 ani), in conformitate cu obiectivul companiei de >6 ani.

Veniturile din chirii s-au ridicat la 136,0 milioane de euro, in crestere cu 24,1% in termeni absoluti fata de anul trecut. Pe o baza comparabila, venitul din chirii a crescut cu 7,8%, in principal datorita indexarii si reversiei in cazul renegocierilor si al contractelor de leasing care expira.

O proportie din ce in ce mai mare din veniturile din chirii generate de portofoliul de investitii al CTP beneficiaza de protectie impotriva inflatiei. De la sfarsitul anului 2019, toate contractele de inchiriere noi ale Grupului includ o clauza de indexare dubla, care calculeaza cresterile anuale ale chiriei ca fiind cea mai mare dintre:

- o crestere fixa de 1,5%-2,5% pe an

- indicele preturilor de consum

La 31 martie 2023, 52% din veniturile generate de portofoliul grupului includ aceasta clauza de indexare dubla, iar grupul este pe cale sa creasca aceasta cifra la aproximativ 70% pana la sfarsitul anului 2023.

Potentialul de reversibilitate la sfarsitul anului 2022 se situa la 12,5%. Au fost semnate in mod continuu noi contracte de inchiriere peste ERV, ilustrand o crestere puternica si continua a chiriilor pe piata.

Veniturile contractate pentru urmatoarele 12 luni se ridicau la 628 de milioane de euro la 31 decembrie 2022, in crestere cu 22,4% de la an la an, cu exceptia Germaniei, ceea ce demonstreaza generarea puternica de fluxuri de numerar a portofoliului de investitii al CTP.

Grupul progreseaza in ceea ce priveste integrarea portofoliului german. Chiriile au crescut cu pana la 12% de la 59 de milioane de euro la momentul achizitiei la 66 de milioane de euro la 31 martie 2023. In 2022, Grupul si-a infiintat propria echipa in Germania pentru a internaliza gestionarea portofoliului; datorita acestor eforturi, CTP a reusit sa imbunatateasca eficienta, asa cum este ilustrat de imbunatatirea raportului NRI/venituri din chirii de la 72% in 2022 la 81% in T1-2023. In 2023, CTP va incepe, de asemenea, primele dezvoltari noi in Germania pe banca de terenuri care a fost achizitionata.

 

CTP si-a continuat investitiile disciplinate in portofoliul sau foarte profitabil.

In T1-2023, grupul a finalizat 223.000 mp de GLA (T1-2022: 47.000 mp), cu un YoC de 10,2%. Livrarile au fost inchiriate in proportie de 88% si vor genera venituri anuale contractate din chirii de 13 milioane de euro, urmand ca alte 2 milioane de euro sa apara atunci cand acestea vor fi ocupate in totalitate.

Principalele livrari au fost: 47.000 mp in CTPark Warsaw South din Polonia (inchiriata, printre altii, de Fiege), 54.000 mp in CTPark Vienna East din Austria (inchiriata, printre altii, de DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger) si 41.000 mp in CTPark Sofia West din Bulgaria (inchiriata de Lidl).

In timp ce costurile medii de constructie in 2022 au fost de aproximativ 550 de euro pe mp, CTP se asteapta ca acestea sa fie sub 500 de euro pe mp in 2023, in parte datorita echipelor interne de constructii si achizitii ale CTP. Aceasta scadere a costurilor de constructie, impreuna cu cresterea continua a chiriilor, determinata de cererea puternica a ocupantilor si de numarul redus de spatii vacante, va permite CTP sa continue sa se dezvolte cu un YoC de peste 10%, un nivel de top in industrie, sustin

La sfarsitul primului trimestru al anului 2023, grupul avea 1,8 milioane de metri patrati de cladiri in constructie, cu un venit potential din chirii de 129 de milioane de euro si un randament al capitalului propriu estimat de 10,4%. CTP are un istoric indelungat in ceea ce priveste asigurarea unei cresteri durabile prin dezvoltarea condusa de chiriasi in parcurile sale existente. 62% din proiectele in constructie ale grupului sunt in parcuri existente, in timp ce 27% sunt in parcuri noi, care au potentialul de a fi dezvoltate la peste 100.000 mp de GLA. Livrarile planificate pentru 2023 sunt preinchiriate in proportie de 49%2 , iar CTP se asteapta sa ajunga la 80%-90% preinchiriere la livrare, in conformitate cu performanta istorica. Intrucat CTP actioneaza in calitate de antreprenor general, detine controlul deplin asupra procesului si a calendarului livrarilor, ceea ce permite companiei sa accelereze sau sa incetineasca ritmul in functie de cererea chiriasilor, oferind in acelasi timp chiriasilor flexibilitate in ceea ce priveste cerintele cladirii.

In Polonia, grupul a semnat in total peste 80.000 mp de preinchirieri pentru livrari in 2023 si are peste 110.000 mp in negocieri avansate. Oferta de spatii industriale si logistice noi din Polonia este estimata sa scada cu pana la 40% intre 2022 si 2024, in timp ce piata a simtit o cerere record de 4,2 milioane mp in 2022 si cresteri ale chiriilor de pana la 30%. Grupul este bine pozitionat pentru a beneficia ce aceste tendinte.

In 2023, grupul isi propune sa livreze cel putin aceeasi cantitate de GLA ca in 2022 - si chiar mai mult, daca cererea ramane robusta. Cele 142.000 mp de contracte de inchiriere semnate pentru proiecte viitoare, care nu au inceput inca, ilustreaza clar cererea continua a ocupantilor.

Banca de terenuri a CTP se ridica la 20,7 milioane mp la sfarsitul anului (31 decembrie 2022: 20,3 milioane mp), ceea ce permite companiei sa isi atinga obiectivul de 20 milioane mp GLA pana la sfarsitul deceniului. Banca de terenuri a fost aproximativ stabila in comparatie cu 31 decembrie 2022, Grupul concentrandu-se pe mobilizarea bancii de terenuri existente pentru a maximiza randamentele, mentinand in acelasi timp o alocare disciplinata a capitalului in reaprovizionarea bancii de terenuri. 65% din landbank se afla in cadrul parcurilor existente ale CTP, in timp ce 23% se afla in parcuri noi sau este adiacenta acestora, care au potentialul de a creste la peste 100.000 mp. Doar 16% din banca de terenuri a fost compusa din optiuni, in timp ce restul de 84% a fost detinut si, in consecinta, reflectat in bilant.

 

CTP se afla pe drumul cel bun in ceea ce priveste planul sau de extindere pentru introducerea sistemelor fotovoltaice in cursul anului 2023. Cu un cost mediu de ~750.000 de euro pe MWp, Grupul vizeaza un YoC de 15% pentru aceste investitii.

Ambitia de sustenabilitate a CTP merge mana in mana cu tot mai multi chiriasi care solicita sisteme fotovoltaice, deoarece acestea le ofera i) o mai buna securitate energetica, ii) un cost de ocupare mai mic, iii) respectarea reglementarilor in crestere si/sau a cerintelor clientilor lor si iv) posibilitatea de a-si indeplini propriile ambitii ESG.

 

Dinamica inchirierii ramane puternica, cu o cerere robusta din partea ocupantilor, un nivel scazut al ratei de neocupare pe pietele CTP si o scadere a ofertei noi, ceea ce duce la o crestere continua a chiriilor.

CTP este bine pozitionat pentru a beneficia de aceste tendinte. Proiectul grupului este foarte profitabil si este condus de chiriasi. Tinta YoC pentru noile proiecte a crescut la 11%, datorita costurilor de constructie in scadere si cresterii continue a chiriilor. Urmatoarea etapa de crestere este construita si finantata, cu 1,8 milioane de metri patrati in constructie la 31 martie 2023 si cu obiectivul de a livra in 2023 cel putin aceeasi cantitate ca in 2022 - si chiar mai mult daca cererea ramane robusta.

Structura sa solida de capital, politica financiara disciplinata, accesul solid la piata de credit, banca de terenuri de top din industrie, expertiza interna in constructii si relatiile aprofundate cu chiriasii permit CTP sa isi atinga obiectivele, grupul fiind pe cale sa ajunga la 20 de milioane de metri patrati de GLA si la venituri din chirii de 1 miliard de euro inainte de sfarsitul deceniului.

Grupul isi confirma orientarea de 0,72 euro EPRA EPS ajustat specific companiei pentru 2023 si politica de dividende cu un pay-out de 70% - 80% .