Primele trei trimestre ale lui 2023 arata bine pentru sectorul imobiliar industrial si logistic (I&L). Cererea totala de inchiriere de 550.000 de metri patrati in aceasta perioada a fost in mare parte comparabila cu nivelul de anul trecut, potrivit datelor Colliers, cu mentiunea ca acest rezultat include doar tranzactiile de inchiriere publice, adica cele din forumul imobiliar local sau cele comunicate public de companii in rapoarte financiare sau in comunicate de presa. Consultantii Colliers estimeaza ca tranzactiile directe intre proprietari si chiriasi, dar care nu sunt raportate, sunt considerabile si, probabil, contribuie cu cel putin 30% la volumul total al inchirierilor. Ei pun evolutia solida a pietei din perioada recenta si pe seama faptului ca Romania este vazuta tot mai des ca un centru regional de distributie de catre companiile care vizeaza partea de sud-est a Europei, dar nu se limiteaza la aceasta regiune.Bucuresti (36%), Timisoara (26%), Brasov (12%) si Slatina (10%) concentreaza cea mai mare parte a tranzactiilor de leasing industrial si logistic (I&L) din Romania incheiate in 2023 in primele trei trimestre, consolidand o tendinta anticipata de Colliers, si anume aceea ca tranzactiile din afara Capitalei le vor depasi pe cele din Bucuresti, avand in vedere ca in trecut cea mai mare pondere (mult peste 50%) provenea de aici. In alte tari din estul Europei, cu o economie regionala dezvoltata si unde distantele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este deja mai mica inca de acum mai multi ani. De exemplu, Varsovia detine mai putin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, in timp ce Praga reprezinta o treime din stocul din Cehia. Ambele procente se apropie de ponderea relativa a capitalelor in PIB-ul tarii, in timp ce Bucurestiul reprezinta aproximativ un sfert din PIB-ul tarii, cu mai mult de jumatate din stocul I&L.
Oferta totala ar trebui sa se apropie de 7 milioane de metri patrati in acest an, in crestere de la 6,2 milioane de metri patrati la sfarsitul anului trecut. Cu inca o jumatate de milion de metri patrati care ar trebui sa se adauge in trimestrele urmatoare in diferite regiuni ale tarii, este evident ca accentul se muta dinspre Capitala spre alte orase.
"Aceasta schimbare de focus are in mare parte o explicatie legata de mai multi factori, dintre care putem aminti extinderea mai puternica a retailerilor in diverse regiuni ale tarii in care anterior aveau o expunere limitata, o tendinta de crestere a operatiunilor industriale, partial datorita miscarii de re-shoring/friend-shoring, disponibilitatea si costul fortei de munca si imbunatatirile recente sau asteptate in ceea ce priveste infrastructura. O alta tendinta destul de relevanta, despre care de asemenea am mai amintit in trecut, este faptul ca Romania a devenit un centru de distributie regional mai vizibil. Initial, interesul pentru astfel de locatii viza in primul rand Bucurestiul, dar am observat numeroase companii care se uita si la alte orase pentru astfel de hub-uri, inclusiv in partea de sud a tarii. In plus, pe fondul angajatilor mai scumpi din Polonia, Cehia si Ungaria, Romania devine o propunere si mai atractiva ca centru regional mai extins, ceea ce ar putea explica interesul recent in crestere din jurul tarii. In plus, Romania ofera costuri cu forta de munca comparabile cu cele din China pentru operatiunile industriale”, explica Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Pe sectoare, o treime din totalul contractelor de leasing din acest an au fost semnate de companii de logistica, cu aproximativ 160.000 de metri patrati, urmate de sectorul auto, cu aproximativ 120.000 de metri patrati inchiriati. La fel ca in trecut, considerand majoritatea tranzactiilor incheiate de operatorii 3PL si de companiile care au legatura, in linii mari, cu sectorul de retail, ramane probabil ca sectorul bunurilor de larg consum sa fie responsabil pentru cea mai mare parte a cererii.
Rata de neocupare a spatiilor de depozitare de top a ramas un nivel de o singura cifra, de cele mai multe ori sub 5%, in majoritatea subpietelor din Romania, inclusiv in Bucuresti, ceea ce arata ca pentru chiriasii care depasesc o anumita dimensiune ar putea fi dificil sa gaseasca spatiul pe care si-l doresc din punct de vedere al costurilor si al locatiei. In consecinta, consultantii Colliers considera ca piata ii favorizeaza pe proprietari in acest moment in multe parti ale tarii. Cu alte cuvinte, cresterile de chirii inregistrate in ultimul an si jumatate sunt mai mari decat ar sugera simpla indexare cu rata inflatiei.
"Pana in urma cu un an si jumatate, vedeam chirii de aproximativ 3,7-3,8 euro pe metru patrat pentru proprietatile prime din jurul Bucurestiului, dar anul trecut a avut loc o crestere treptata spre 4-4,5 euro pe metru patrat. Pana la jumatatea lui 2023, pragul minim incepea deja sa se situeze in jurul valorii de 4,5 euro pe metru patrat, dezvoltatorii estimand chirii spre 5 euro pe metru patrat in zonele din tara cu o oferta foarte limitata. Desigur, aceste cifre sunt pentru suprafete mai mici si o durata de inchiriere obisnuita, deoarece chiriasii mai mari, care cauta unitati BTS si contracte mai mari de 7-10 ani, vor avea costuri de inchiriere substantial mai mici”, subliniaza Victor Cosconel.
Perspectivele raman optimiste pentru piata locala industriala si logistica si exista inca un spatiu semnificativ de crestere in comparatie cu alte tari din Europa Centrala si de Est. In timp ce Romania are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decat in aceste tari. Acest lucru inseamna ca este de asteptat ca atat cererea de spatii logistice, cat si expansiunea sa ramana solide in viitor, chiar si daca se ia in considerare faptul ca atat Polonia, cat si Cehia actioneaza ca centre de distributie regionale intr-o masura mult mai mare decat Romania.
"In ansamblu, 2023 se contureaza drept cel mai bun an pe care Romania l-a vazut vreodata in ceea ce priveste cat de vibrant este domeniul I&L. Mai mult, ne asteptam sa vedem noi recorduri in ceea ce priveste activitatea de inchiriere in anii urmatori, mai ales ca stocul poate depasi cu usurinta nivelul de 10 milioane de metri patrati pana la sfarsitul acestui deceniu si, in acelasi timp, sa mai ramana spatiu de crestere. Piata locala este inca relativ neexploatata dupa standardele europene (un stoc de 7 milioane de metri patrati este inferior unor tari din regiune precum Polonia - 30 de milioane de metri patrati sau Cehia - 11 milioane de metri patrati) si ofera o perspectiva interesanta, avand in vedere salariile destul de mici si forta de munca de calitate. Pe de alta parte, consideram ca schimbarile geopolitice care au loc in prezent la nivel global favorizeaza ideea ca multe operatiuni logistice si de productie vor incerca sa se mute din Asia aproape de casa, ceea ce inseamna ca producatorii vest-europeni ar putea prefera sa-si aduca cel putin o parte din operatiuni aproape, iar Romania se anunta a fi o destinatie principala”, conchide Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
In concluzie, Romania poate gazdui un stoc mult mai mare de spatii I&L, depasind 10 milioane de metri patrati pana la sfarsitul acestui deceniu. O alta schimbare pozitiva in Romania este perspectiva unei infrastructuri mult imbunatatite. Unele dintre noile drumuri vor deschide noi piete pentru operatiunile I&L. De exemplu, noua sosea de centura din jurul Bucurestiului genereaza deja un interes sporit pentru zona de sud a Capitalei, in timp ce autostrada catre Moldova va crea o punte catre aceasta parte a tarii, ceea ce va duce probabil la mai multe operatiuni de logistica si productie in aceasta zona.
