Piata inchirierilor de locuinte este asteptata sa creasca in regiunea Europei Centrale si de Est, pe masura ce cresc costurile de constructie si inflatia, iar rata de supraaglomerare este mai ridicata comparativ cu restul Uniunii Europene (UE), arata Colliers in raportul “The Private Rental Sector: Has it found a home in CEE?” realizat in colaborare cu Greenberg Traurig si Kinstellar. Romania are cea mai mare rata de supraaglomerare din UE si, chiar daca procentul proprietarilor este foarte ridicat, cresterea preturilor locuintelor si a costurilor de constructie limiteaza posibilitatea oamenilor sa detina o locuinta mai mare si va sustine evolutia pietei inchirierilor.Procentul de locuinte aflate in proprietate in Romania este la cel mai inalt nivel din UE. Potrivit statisticilor Eurostat, aproximativ 96% dintre oameni detin casa sau apartamentul in care locuiesc, insa unele estimari citate de Ministerul Dezvoltarii indica un nivel al apartamentelor inchiriate de pana la 20% din stocul total in orase mari precum Bucuresti si Cluj-Napoca. Exista o motivatie culturala a acestei tendinte, dar si o explicatie economica, anume ca ipotecile au fost multa vreme mai accesibile decat chiriile. In Bucuresti, rata lunara la un credit ipotecar este, in medie, cu 12% mai mica decat chiria lunara, nivel comparabil cu Varsovia sau Sofia. Prin comparatie, chiriile din Praga, de exemplu, sunt cu peste 40% mai ieftine decat un credit ipotecar.
Rata supraaglomerarii in Romania, calculata pe baza disponibilitatii camerelor per persoana si a dimensiunii medii a gospodariei, a fost de 45,8% in 2019, nivel urmat de Letonia (42,2%) si Bulgaria (41,1%). Datele sugereaza ca majoritatea gospodariilor din Europa Centrala au o rata mai mare de supraaglomerare fata de media UE, dar tendinta europeana pe termen lung arata o scadere treptata a supraaglomerarii, iar pietele din Europa Centrala si de Est continua spre convergenta, potrivit consultantilor Colliers. Aceasta evolutie pe termen lung va aduce un decalaj la nivel de oferta, va fi nevoie de mai multe locuinte si, din noua oferta, consultantii Colliers anticipeaza ca proprietatile disponibile pentru inchiriere vor constitui o parte semnificativa, in conditiile unei schimbari de strategie pentru mai multi dezvoltatori si investitori.
Cresterea continua a preturilor de vanzare este un alt motor pentru piata inchirierilor de locuinte, mai ales ca bancile centrale au luat unele masuri pentru a limita cresterea creditelor ipotecare in ultimii ani in CEE. Acest lucru este cel mai vizibil in Republica Ceha, care are peste 50.000 de unitati in sectorul inchirierilor private, iar Polonia abia incepe sa castige teren, cu peste 10.000 de unitati deja planificate sau in curs de constructie, care se adauga stocului existent de 5.000 de unitati.
Romania a ramas in urma in Europa Centrala si de Est, cu putin peste 1.000 de unitati construite, in constructie sau planificate, dar consultantii Colliers se asteapta la un interes crescut pentru piata inchirierilor in urmatorii ani. O crestere asteptata a preturilor de vanzare - indusa in special de costurile mai ridicate de constructie - combinata cu o scadere a accesibilitatii pentru creditele ipotecare vor spori probabil interesul pentru proprietatile de inchiriat din Romania.
„In ultimii 5 ani, in Europa Centrala si de Est s-au inregistrat cresteri rapide ale preturilor de vanzare, inclusiv in Romania, partial determinate de lipsa stocurilor, usurinta relativa si costul scazut al creditarii. Mai mult, oamenii au dorinta de a investi, cautand sa castige mai multi bani din economiile lor decat ar primi de la banca. Toate acestea au reprezentat vectori pentru cresterea preturilor si a costurilor, o tendinta care ii va obliga pe multi romani sa se indrepte spre inchiriere pe termen lung”, a spus Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.
Din perspectiva dezvoltatorilor, pentru ca inchirierea in sectorul rezidential sa aiba sens financiar, proiectele trebuie sa fie concepute, proiectate si construite special pentru piata de inchiriere. Drept urmare, acestea au nevoie de mult timp si planificare, in special in ceea ce priveste mixul de unitati si serviciile sau facilitatile relevante pentru locatia respectiva si pentru grupul tinta de clienti.
„Piata inchirierilor de locuinte necesita, de asemenea, o atentie semnificativa pentru serviciile oferite chiriasilor. O platforma unde chiriasii pot vorbi cu cineva, pot semnala probleme si pot primi feedback sau rezolvare in timp util este un serviciu pe care multi jucatori l-au implementat deja sau au in plan sa il dezvolte. Progresele tehnologiilor moderne (PropTech) fac acest proces din ce in ce mai eficient si mai usor de gestionat”, explica Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.
In piata inchirierilor de locuinte, randamentele depind de zona si variaza intre 3,5-4% in Republica Ceha si 5-5,5% in Polonia. Cele mai bune estimari plaseaza nivelul mediu al randamentului pentru sectorul rezidential din Bucuresti in intervalul 6-6,5%, dar pot exista usoare variatii in functie de zona in care se afla locuinta, potrivit consultantilor Colliers.
„Sectorul inchirierilor de locuinte privit ca o clasa de active este un fenomen relativ nou in Europa Centrala si de Est si cu siguranta este tot mai putin intalnit cu cat ne uitam mai mult inspre est. Partial, acest lucru tine de traditie: rata locuintelor detinute a fost intotdeauna extrem de ridicata, reflectand mentalitatea ca este necesar sa detii casa in care locuiesti. Acest lucru nu mai este neaparat valabil acum. Pe masura ce demografia se schimba, preturile cresc in mod constant in zonele aglomerate, oportunitatile devin tot mai rare, iar multi oameni nu-si mai permit achizitia unei case, ne asteptam ca aceasta clasa de active sa creasca in Europa Centrala si de Est”, explica Victor Constantinescu, Managing Partner Kinstellar Bucuresti, Co-head al practicii de Real Estate la nivel regional.
Conform datelor Eurostat, costul pentru construirea de noi locuinte in UE a crescut cu 15% in perioada 2010-2019. Dintre statele din Europa Centrala si de Est, cele mai mari cresteri au fost observate in Ungaria (+47%) si in Romania (+46%). In acest context, multi dezvoltatori din intreaga regiune nu sunt tentati sa schimbe modelul de business axat pe constructia pentru vanzare.
Privind datele Eurostat referitoare la preturile locuintelor intre 2011 si 2020, exista o tendinta ascendenta constanta in UE incepand cu 2013, cu cresteri deosebit de mari intre 2016 si 2020. In total, a existat o crestere de 25% in UE intre 2011 si 2020. Unele dintre cele mai mari cresteri au fost observate in Europa Centrala si de Est, cea mai mare fiind in Ungaria (+96%), dar evolutii notabile au fost sesizate si in Republica Ceha (+61%) si Slovacia (+52%), urmate de Bulgaria (+ 37%), Polonia (+28%) si Romania (+23%). Bucurestiul are unele dintre cele mai accesibile locuinte din regiune, cu un pret mediu de vanzare de aproximativ 1.800 de euro pe metru patrat in cladirile noi de apartamente. Spre comparatie, in Budapesta si Varsovia pretul mediu este de aproximativ 2.600 de euro pe metru patrat, in timp ce Praga are cel mai scump sector rezidential din regiune, cu un nivel de 4.700 de euro pe metru patrat.
In Europa, sectorul incheierilor de locuinte reprezinta unul dintre cele mai atractive modele in randul investitorilor. Conform Real Capital Analytics (RCA), aceasta este a doua clasa de active cu cele mai mari investitii din Europa, sectorul industrial si logistic urmand pe locul al treilea, la mica distanta. Evolutia sectorului rezidential vine in contextul unei scaderi in sectorul investitiilor in retail in 2018, cu un volum al tranzactiilor de aproximativ 50 de miliarde de euro. Volumele au crescut la peste 60 de miliarde de euro atat in 2019, cat si in 2020, demonstrand un apetit semnificativ al investitorilor si rezistenta la pandemie.
