Romania ramane tara europeana cu cei mai multi proprietari de case si apartamente, potrivit statisticilor oficiale, si cu toate ca interesul pentru achizitionarea unei proprietati ramane ridicat, o parte importanta continua sa locuiasca cu chirie. 13% dintre romanii cu varsta cuprinsa intre 18 si 55 de ani din mediul urban sunt chiriasi, iar aproximativ 18% impart o locuinta pe care nu o detin in proprietate cu parintii, rudele sau prietenii, arata un studiu recent realizat de Unlock Market Research pentru Colliers, pe un esantion de circa 1.000 de respondenti din mediul urban. Tendinta de achizitie a unei proprietati a accelerat in ultimele luni din 2023, in contextul propunerilor de modificare a legislatiei fiscale, in special cresterea cotei minime de TVA pentru locuinte de la 5% la 9% pentru proprietatile de pana la aproximativ 120.000 de euro, impreuna cu majorarile taxelor notariale, arata raportul anual publicat de Colliers. Astfel, multi cumparatori s-au grabit sa incheie tranzactiile pana la finalul anului si, cel putin in Bucuresti, decembrie a fost o luna record, inregistrand cel mai mare numar de vanzari de apartamente din ultimii 15 ani."Statisticile Eurostat spun ca circa 95% la suta dintre romani au case pe numele lor, iar acest procent ne face sa fim tara cu cei mai multi proprietari din toata Europa. Cu toate acestea, multe apartamente sunt de fapt inchiriate, in special in marile orase. Aceasta realitate este mai evidenta in cazul blocurilor noi, mai ales in zonele apropiate de centrele de afaceri, unde procentul chiriasilor este semnificativ mai mare. Multi dintre cei care, conform statisticilor oficiale, sunt inregistrati ca proprietari, de fapt locuiesc in locuinte inchiriate in alte localitati”, spune Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania, explicand ca pentru a avea o imagine cat mai realista a pietei de inchirieri din Romania, Colliers a initiat pentru al doilea an consecutiv un studiu la nivel national, in mediul urban, cu focus pe categoria de varsta 18-55 ani. Rezultatele ofera o imagine mai aproape de realitate a situatiei decat datele statistice oficiale, sugerand ca 69% dintre rezidentii cu varste cuprinse intre 18 si 55 de ani din mediul urban din Romania locuiesc intr-o locuinta detinuta in proprietate personala.
In general, cei mai multi dintre cei care inchiriaza sunt tineri cu varste cuprinse intre 18 si 24 de ani (25%), care au locuri de munca flexibile sau studiaza si nu isi permit sa investeasca inca intr-o locuinta, chiria fiind practic singura optiune. Aproximativ 40% dintre acesti tineri locuiesc impreuna cu familia sau cu prietenii. Bucuresti, Cluj-Napoca, Iasi, Timisoara si Brasov sunt principalele beneficiare ale migratiei interne, devenind centrele urbane si zonele metropolitane cu cea mai rapida crestere economica din Europa in ultimii 20 de ani.
In paralel, a crescut si numarul strainilor care aleg Romania in cautarea unui viitor mai bun. Astfel, anul 2022 a marcat doua premiere: populatia rezidenta a crescut pentru prima data dupa 1989, iar numarul celor care au sosit in Romania a depasit numarul celor care au plecat (cu 85.000 de persoane in plus). In general, strainii sunt angajati in domeniul constructiilor, in industria hoteliera si in alte joburi tip entry level, care nu necesita experienta. In ceea ce priveste locuinta, cei care nu primesc cazare din partea angajatorului prefera sa imparta chiria cu mai multe persoane pentru a reduce cheltuielile.
In urma cu cativa ani, piata locuintelor era favorabila mai degraba cumparatorilor, deoarece, odata ce reuseau sa stranga suma necesara pentru avans, rata creditului era considerabil mai mica decat chiria pentru o proprietate similara. Insa, in prezent, aceasta dinamica s-a schimbat in Bucuresti si in alte orase mari, mai ales in zonele centrale, unde chiriile pentru apartamentele noi sunt chiar cu 30% mai mici decat ratele la credit. Desi chiriile au inregistrat o crestere medie de 10% in Bucuresti in ultimul an, inchirierea unei locuinte ramane o optiune mai avantajoasa decat achizitionarea, potrivit consultantilor Colliers. Pentru comparatie, in Varsovia si Praga, de exemplu, chiriile au inregistrat cresteri intre 25 si 40%. Altfel spus, in toate capitalele regionale importante, cu exceptia Sofiei, chiria este acum mai avantajoasa decat rata la creditele bancare.
In prezent, oferta de locuinte in ansamblurile destinate exclusiv inchirierii din Bucuresti este de aproape 1.000 de unitati, iar alte peste 3.000 de unitati sunt in diferite stadii de constructie, insa specialistii Colliers estimeaza ca, in urmatorii 2-3 ani, segmentul proiectelor rezidentiale destinate exclusiv inchirierii are potential sa ajunga la 5.000 de locuinte.
Chiar daca interesul romanilor pentru o locuinta inchiriata este ridicat, dorinta de a deveni proprietari romane in continuare puternica. Comparativ cu alte tari est-europene, Romania este totusi mai accesibila pentru cumparatori. Datele Colliers arata ca, in Bucuresti, un roman are nevoie in medie de echivalentul a 8 salarii anuale nete pentru a cumpara o locuinta de 60 metri patrati, o cifra care nu s-a schimbat prea mult de mai bine de un deceniu, desi este usor mai mare decat inainte de pandemie, cand se situa in jurul a 7 ani de salarii. In 2008, la apogeul bulei imobiliare din Romania, aceeasi locuinta ar fi costat aproximativ echivalentul a 25 de ani de salariu mediu anual.
Analizand evolutia pietei imobiliare si perspectivele viitoare ale preturilor, consultantii Colliers considera ca este esential de observat modul in care cererea si oferta interactioneaza. Datele Institutului National de Statistica privind oferta, alaturi de tranzactiile raportate la Agentia Nationala de Cadastru si Carte Funciara, care acopera o gama larga de tranzactii de la achizitiile de locuinte noi la cele de pe piata secundara si chiar si tranzactiile rezultate din mosteniri, arata ca in al patrulea trimestru al anului trecut diferenta dintre cerere si oferta a atins niveluri semnificative, mult mai mari decat inainte de pandemie.
"Mentinerea unui decalaj atat de mare pe perioade de timp indelungate ar putea duce la cresterea presiunilor asupra preturilor, insa inceputul anului ar putea fi din nou mai calm, deoarece factorii exceptionali care au stimulat trimestrul al patrulea s-au atenuat. In rest, preturile rezidentiale sunt greu de evaluat, avand in vedere cat de segmentata este aceasta, atat intre diferitele orase, cat si intre tipurile de produse, locatia si altele. Totusi, ca medie, preturile rezidentiale arata o crestere cu o singura cifra, produsele de top inregistrand o crestere ceva mai mare (putin peste 10%) in zonele cu concurenta redusa. In conditiile in care cresterea salariului mediu a accelerat spre 15% pana la sfarsitul anului, inseamna ca accesibilitatea locuintelor s-a imbunatatit din nou in cursul lui 2023, schimband tendinta negativa din anii precedenti. De mentionat si ca achizitiile cu credit ipotecar, care reprezentau 60% sau chiar mai mult din totalul tranzactiilor in unele regiuni ale tarii, au scazut la aproximativ 50% la inceputul lui 2023”, explica Gabriel Blanita.
In timp ce 2022 a stabilit un nivel record in ceea ce priveste livrarile rezidentiale, depasind usor recordurile anterioare din ultimii 3 ani, 2023 a inregistrat un usor recul. In primele trei trimestre ale anului, volumul de livrari de locuinte a scazut cu peste 5%, iar in trimestrul al treilea declinul de la un an la altul a fost de peste 11%, conform celor mai recente date ale Institutului National de Statistica. Astfel spus, chiar si cu o scadere de aproximativ 5-10% pentru intregul an, oferta de anul trecut ramane in continuare destul de consistenta in comparatie cu media anuala inregistrata in deceniul anterior. Un alt factor important remarcat de consultantii Colliers este scaderea mare a livrarilor de unitati rezidentiale in zonele rurale, dublata de o usoara crestere in zonele urbane. Aceasta tendinta ar putea fi asociata cu incheierea pandemiei si reintoarcerea oamenilor in marile orase pentru a-si relua activitatile zilnice, inclusiv cele educationale si legate de serviciu.
In ceea ce priveste cererea, anul 2023 a fost marcat de o crestere semnificativa in sectorul imobiliar din Bucuresti, cu o intensificare a activitatii in luna decembrie, cand s-a inregistrat cel mai mare numar de tranzactii lunare din 2007-2008 incoace. Chiar si intr-un context provocator, volumul anual de vanzari a fost cu doar 16% mai mic decat cel inregistrat in anul record 2022. Aceasta rezistenta subliniaza soliditatea pietei imobiliare din capitala si capacitatea sa de a mentine un ritm constant, chiar si in conditii dificile. Si in Cluj-Napoca s-au tranzactionat in 2023 cu 6% mai putine apartamente comparativ cu 2022, in Iasi scaderea a fost de 4%, iar in Timisoara s-au vandut cu 10% mai putine apartamente, comparativ cu anul anterior.
„Exista in continuare premisele unei cresteri pe termen lung. Orasele din Romania sunt deja supraaglomerate in comparatie cu cele din regiune, iar tendinta de migratie dinspre zonele rurale si orasele mai mici catre marile zone metropolitane persista. In plus, si perspectivele pe termen scurt si mediu sunt promitatoare, avand in vedere ca salariile cresc din nou suficient de mult pentru a depasi cresterea preturilor de consum si ne asteptam ca si ratele dobanzilor sa scada in acest an. Daca piata fortei de munca se mentine puternica, perspectivele pentru piata rezidentiala in 2024 sunt optimiste. Cu toate acestea, anticipam o prima jumatate de an mai putin activa in comparatie cu sfarsitul anului trecut, dar acest lucru nu ar trebui sa fie interpretat ca o tendinta de scadere pe termen lung a pietei. In ceea ce priveste cresterea preturilor, este probabil sa vedem o continuare a trendului din 2023, cu o crestere usoara de o singura cifra, sub nivelul cresterii salariale, indicand totodata o imbunatatire a accesibilitatii. O incertitudine majora in acest scenariu este daca oferta poate creste in ritmul cererii sau daca va intampina obstacole administrative care sa incetineasca acest proces”, conchide Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.
