Anul 2023 s-a incheiat cu investitii imobiliare in valoare totala de aproximativ 476 milioane de euro, in scadere cu mai mult de jumatate fata de maximul atins in 2022, de 1,25 miliarde de euro, potrivit raportului anual publicat de Colliers. Volumul pietei a fost puternic impulsionat de vanzarea portofoliului de 25 de active de retail Mitiska REIMs catre un nou jucator, fondul britanic M Core, pentru 219 milioane de euro. Acest rezultat nu este deloc surprinzator pentru consultantii Colliers, care au estimat inca de la inceputul anului ca portofoliul de tranzactii va incetini in comparatie cu anii exceptionali 2021 si 2022, avand in vedere mediul deja dificil de finalizare a tranzactiilor. Romania a inregistrat o dinamica similara cu cea a altor piete din ECE, iar perspectivele raman mixte. Chiar daca exista mai multa claritate in ceea ce priveste inflatia, bancile centrale nu vor reduce costul banilor cu aceeasi viteza cu care au crescut ratele dobanzilor in ultimul an si jumatate.In general, multi proprietari si investitori raman in expectativa, influentati de ratele ridicate ale dobanzilor, incetinirea economica si incertitudinea globala. Cea mai semnificativa tranzactie a anului, si totodata cea mai mare tranzactie de retail din Romania din ultimul deceniu, a fost cea dintre Mitiska REIM si fondul britanic M Core, un nume nou pe piata locala si cu atat mai notabil cu cat multe fonduri din Europa de Vest au manifestat interes pentru Romania, dar fara a avansa in vreo tranzactie.
A doua cea mai importanta tranzactie din acest an a fost vanzarea si inchirierea depozitelor FM Logistics, achizitionate de CTP, liderul pietei locale industriale si de logistica, pentru o valoare estimata la aproximativ 60 de milioane de euro. A treia cea mai mare tranzactie a implicat vanzarea cladirii One Herastrau catre un nou jucator pe piata locala, grupul leton Vincit Union, pentru aproximativ 21 de milioane de euro.
"In 2023, a avut loc o tranzactie notabila cu o sursa de capital ce lipsea in mare masura de pe piata locala de investitii: investitorii institutionali domestici. Astfel, divizia de asset management a celei mai mari banci locale, BT Asset Management, a achizitionat proprietatile imobiliare ale Amethyst Romania printr-o tranzactie de sale-leaseback, evaluata la 12 milioane de euro. Este important pentru piata locala de capital ca acest sector sa inregistreze crestere de activitate in viitor", explica Robert Miklo, Director Investment Services la Colliers.
In ultimul an si jumatate, conditiile de finantare limitata, impreuna cu cresterea ratelor dobanzilor, au dus la scaderea preturilor si la cresterea randamentelor pe plan global, inclusiv in Romania. Cu toate acestea, specialistii Colliers subliniaza ca Romania nu a urmat aceasta tendinta de scadere a randamentelor la fel de puternic ca alte piete iar corectia preturilor nu a fost la fel de mare. Astfel, in lipsa unor tranzactii de referinta care sa indice clar stadiul pietei, acestia estimeaza in prezent randamentele intr-un interval. Prin urmare, randamentele pentru spatiile de birouri din Romania se situau intre 7,25% si 7,75% la sfarsitul anului trecut (in crestere fata de 6,75% la sfarsitul lui 2022), randamentele pentru spatiile comerciale variau intre 7-7,50% (fata de 6,75% la sfarsitul lui 2022), iar randamentele pentru segmentul industrial oscilau intre 7,25-7,75% (fata de 7,50% la sfarsitul anului trecut).
"Daca analizam conditiile de finantare, observam unele schimbari fata de acum cativa ani. In primul rand, disponibilitatea de finantare este mai redusa, deoarece anumite aspecte sunt acum mai importante decat in trecut, cum ar fi cine este beneficiarul imprumutului sau cat de sustenabila este o proprietate din punct de vedere al acreditarilor ESG. De asemenea, interesul bancilor pentru anumite sectoare imobiliare, in special pentru birouri, este destul de limitat, desi exista exceptii in functie de finantator si debitor. Sectorul industrial apare pe o pozitie superioara pe lista bancilor, urmat de cel al retailului si cel rezidential, unde deciziile de finantare sunt luate in considerare mai mult pe baza specificului fiecarui caz. Marjele de creditare sunt in prezent intre 300 si 350 de puncte de baza pentru activele de calitate, insa trebuie mentionat ca acum doi ani, acestea erau cu 100 de puncte de baza mai mic”, subliniaza Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers.
Mai mult, sectorul I&L din Romania, cu chirii in crestere cu aproximativ 30% in ultimii doi ani, ofera oportunitati foarte bune pe termen lung. Previziunile pentru o crestere solida a pietei locale, in contextul relocalizarii productiei, indica posibilitatea unei usoare reduceri a randamentelor industriale in urmatorii doi ani, sugerand posibilitatea de preturi mai avantajoase. Consultantii Colliers prevad ca o influenta semnificativa asupra volumului tranzactiilor pe termen lung ar putea veni din partea a ceea ce ei numesc „piata primara” a cladirilor de birouri de prima clasa, adica cele construite de dezvoltatori cu un model de afaceri de tipul „construieste, inchiriaza, vinde”. Deoarece se anticipeaza livrarea unui numar redus de cladiri in urmatorii ani, acest aspect ar putea influenta cererea viitoare pentru spatii de birouri. In absenta acestei cereri, presiunea asupra randamentelor, in special a celor de birouri si, intr-o masura mai mica, a celor de retail, ramane ridicata iar consultantii Colliers estimeaza ca exista o probabilitate semnificativa de crestere usoara a pietei in viitor.
"Este dificil sa previzionam directia pe termen scurt a pietei, si, in pofida unor perspective favorabile privind performanta economica generala a Romaniei, ramanem prudenti in ceea ce priveste anul viitor. Cu toate acestea, exista potential pentru o imbunatatire in a doua jumatate a anului si pentru o usoara relaxare a conditiilor de finantare. Intre timp, valoarea estimata a tranzactiilor care se vor finaliza pana la sfarsitul lui 2024, este mai mare decat intregul volum de investitii din 2023, situandu-se in jurul valorii de aproximativ 500 de milioane de euro. La fel ca si in trecut, o singura tranzactie, respectiv portofoliul industrial al Globalworth, reprezinta o parte semnificativa din potentialul de tranzactii viitoare (aproximativ jumatate), asa ca evolutia anului 2024 depinde in mare masura de aceasta tranzactie. Ar fi, de asemenea, o tranzactie importanta si in ceea ce priveste stabilirea unui punct de referinta privind interesul pentru piata industriala locala, unde marii dezvoltatori tind sa detina proprietati pe termen lung si nu in ultimul rand cea mai mare platforma industriala care ar face obiectul unui transfer de proprietate la nivel local”, conchide Anca Merdescu.
In concluzie, anul 2023 a fost unul relativ slab pentru intreaga piata de investitii din Europa Centrala si de Est (ECE), toate pietele din regiune inregistrand scaderi ale volumelor de la un an la altul, cuprinse intre 18% si 68%. In cifre absolute, volumul de investitii in cele mai mari sase economii din regiune (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, Romania, Slovacia) a scazut cu 54% fata de 2022, atingand un nivel de 4,9 miliarde de euro, cel mai scazut din 2012, arata Colliers in cel mai recent raport „The CEE Investment Scene 2023/2024”. Aceasta evolutie a fost determinata de cresterea costului capitalului si de perspectivele mai putin favorabile pentru unele sectoare imobiliare, ceea ce a redus semnificativ interesul investitorilor. Totusi, declinul este comparabil cu cel inregistrat si pe alte piete europene. In ceea ce priveste randamentele, acestea au crescut aproape peste tot in regiunea ECE-6, reflectand o tendinta similara in economiile avansate. Polonia a continuat sa fie liderul din regiune, cu un volum de investitii care a reprezentat 38% din totalul general al ECE-6, urmata de Republica Ceha, cu o cota de 23% din volumele din 2023.
"Evenimentele geopolitice din 2023 au propulsat o mare parte din Europa, si nu numai, intr-un nou capitol de incertitudine economica, influentand inevitabil si mediul investitional din Romania. Cu toate acestea, chiar daca 2024 este un an electoral in Romania, este important sa privim dincolo de dificultatile temporare catre o piata imbunatatita la finalul acestui ciclu economic. In sectorul imobiliar din Romania, 2024 reprezinta, in opinia noastra, un an de potentiala resetare in ceea ce priveste jucatorii interesati, preturile si disponibilitatea produselor de calitate. In ceea ce priveste sectorul imobiliar din Romania, credem ca 2024 va marca un an de potentiala resetare, cu schimbari in ceea ce priveste actorii implicati, preturile si disponibilitatea produselor de calitate. Pentru multi investitori pe termen lung, imobiliarele raman o alegere solida, cu o volatilitate mai mica in comparatie cu alte active. In timp ce guvernele si bancile centrale iau masuri pentru a contracara recesiunea globala, noi, ca avocati alaturi de dezvoltatori, investitori si institutii financiare, consideram ca inca mai exista oportunitati”, spune Oana Badarau, Partener si Head of Real Estate & PPP la firma de avocatura PeliPartners.
