Tot mai putini romani isi permit sa-si cumpere o locuinta noua, avand in vedere ca preturile continua sa creasca intr-un ritm sensibil mai accelerat decat cel al salariilor, pe fondul scumpirii materialelor de constructii si a conditiilor economice prezente, care favorizeaza perceptia ca piata imobiliara ofera un refugiu in fata inflatiei. Cluj-Napoca ramane cel mai scump oras din tara, observa consultantii Colliers, unde achizitionarea unui apartament nou standard costa echivalentul unui salariu mediu incasat pe 12,5 ani de munca. Un bucurestean are nevoie de salariile pe 8,4 ani pentru o astfel de achizitie, timisorenii trebuie sa lucreze 8,1 ani pentru o locuinta noua, iar iesenii au cel mai redus nivel dintre marile orase, de 7,7 ani.In Bucuresti, Timisoara si Iasi, cele mai accesibile preturi pentru locuinte noi au fost la final de 2020 - inceput de 2021, dupa care evolutia a intrat pe o puternica panta ascendenta, potrivit datelor Colliers. Cluj-Napoca a cunoscut insa o evolutie aparte, locuintele noi fiind din ce in ce mai inaccesibile pe parcursul ultimilor 8 ani. Concret, la inceputul lui 2014, Cluj-Napoca avea cele mai accesibile locuinte dintre marile orase, cumparatorul mediu avand nevoie de 9,2 ani de salarii pentru achizitia unei locuinte noi, pe cand Bucurestiul si Timisoara aveau nevoie de 10,4 si respectiv 10,7 ani de salarii, iar in Iasi era necesara o perioada de 11,4 pentru acoperirea sumei platite pentru o astfel de achizitie.
„Atunci cand cautam o locuinta noua, pornim intotdeauna de la locuinta pe care ne-o dorim si ajungem la locuinta pe care ne-o permitem. Intersectia acestor doua multimi este insa din ce in ce mai redusa, si ne asteptam sa se reduca in continuare. Daca indicele inflatiei a ajuns la 13,8% si va ramane la valori de doua cifre pentru inca cel putin 12 luni, preturile materialelor de constructii au cunoscut o crestere mult mai accelerata. Astfel, pretul locuintelor noi, care inglobeaza aceste evolutii, va creste si mai mult”, explica Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.
Calculele nu sunt menite sa arate efectiv in cat timp ar putea o persoana sa cumpere un apartament, subliniaza consultantii Colliers, ci sa arate mai degraba daca exista o discrepanta intre puterea de cumparare si preturi. Astfel, un indice de accesibilitate de 8 ani sau mai mare poate fi un factor de ingrijorare in decizia de cumparare, puncteaza ei, in special daca exista si alte angajamente financiare (leasing, credit nevoi personale, etc.) sau daca nu exista alte surse alternative de venit in afara salariului.
Pentru comparatie, in 2008 indicele de accesibilitate in Bucuresti era de 25 de ani, iar cel mai mult au avut de suferit cumparatorii care s-au imprumutat la limita posibilitatilor, pentru a cumpara o locuinta pe o piata supraincalzita, la un cost al finantarii in crestere, intr-o valuta care a cunoscut o apreciere semnificativa fata de leu. Chiar daca in clipa de fata indicatorii fundamentali nu sugereaza ca ne-am afla intr-o bula imobiliara, cu toate ca orasul Cluj-Napoca da semne de supraincazire, exista riscul sa ne indreptam intr-acolo pe termen mediu, puncteaza consultantii Colliers. In contextul in care vedem o volatilitate tot mai ridicata a factorilor de influenta a preturilor, exista riscul unor evolutii accelerate ale inaccesibilitatii locuintelor, iar toate aceste dezechilibre se vor corecta mai devreme sau mai tarziu.
„Desi nu vedem acelasi cumul de factori precum cei din 2007-2008 si in 2022, este important indemnul la responsabilitate pentru a nu repeta greselile trecutului. In momente marcate de incertitudini legate de inflatie, costul finantarii, razboi sau situatia economica, este important de pastrat o marja rezonabila de manevra. Pe de alta parte, in conditiile in care locuinta pe care ne-o dorim este din ce in ce mai greu de cumparat, vedem un interes in crestere pentru chirii. In prezent, randamentul la inchiriere pentru un apartament in zona centrala a marilor orase este de circa 5%, pe cand dobanda unui credit imobiliar depaseste acest nivel. Cand diferenta dintre chirie si rata va ajunge semnificativ in favoarea chiriei, vom vedea si mai multe dezvoltari rezidentiale destinate exclusiv inchirierii”, conchide Gabriel Blanita.In total, anul trecut au fost livrate 71,420 locuinte la nivel national, in crestere cu 5% fata de anul precedent. Cum suprafata totala autorizata de catre dezvoltatori in 2021 a crescut cu peste 15% fata de 2020, la peste 12 milioane de metri patrati, sectorul rezidential se indreapta spre noi maxime de livrare anul acesta. De asemenea, indiciile recente din zona cererii sugereaza ca nu ar trebui sa fie probleme ca aceste suprafete sa fie absorbite, cresterile salariale din sectorul privat revenind in zona de doua cifre (chiar daca s-au situat usor sub rata inflatiei de 13,8% din luna aprilie).
Totodata, volumul de credite ipotecare nou acordate a fost cu 30% mai mare in primul trimestru si a atins noi maxime istorice. In directia contrara actioneaza cresterile de dobanda ale bancii centrale, care sunt departe de a se fi incheiat, si o posibila slabire a pietei muncii in viitor. Un alt semn de ingrijorare este decalajul transmisiei dobanzii de politica monetara prin IRCC, folosit la acordarea de credite noi si aflat in prezent la un nivel de 1,86%, pe cand indicele ROBOR la care sunt legate majoritatea creditelor este 4,68%. Acest decalaj ii expune pe noii debitori la un risc de dobanda semnificativ, care se va materializa in trimestrele urmatoare.
