Regiunea Europei Centrale si de Est (ECE), cu cele sase economii majore ale Romaniei, Bulgariei, Cehiei, Ungariei, Poloniei si Slovaciei, ramane activa si in 2024, fiind asteptata o triplare a dinamicii produsului intern brut (PIB) in zona, pana la aproximativ 2,5%, fata de mai putin de 1% anul trecut, previzioneaza consultantii Colliers in raportul „Top 10 previziuni pentru ECE-6 in 2024”. Parcurile de retail raman un motor de crestere in regiunea ECE, dar consultantii Colliers vad un interes crescut si pentru mall-urile de dimensiuni mari. De asemenea, livrarile limitate de noi birouri vor avea ca efect cresterea ratei de ocupare a spatiilor libere, in special a celor moderne si conforme cu standardele ESG, iar o alta oportunitate majora de care Romania si tarile vecine ar trebui sa profite din plin este legata de tendinta de relocalizare (re/near-shoring) a firmelor occidentale din diverse zone ale lumii mai aproape de „casa”, pentru diversificarea riscurilor.Desi ritmul de crestere va fi destul de diferit de la o tara la alta, avansul este asteptat sa ramana pozitiv in toate tarile ECE-6 in 2024. Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers, pune cresterea anticipata a PIB-ului de aproximativ 2,5% pe seama mai multor factori. Printre acestia se numara imbunatatirea situatiei externe, fiind preconizata o redresare a zonei euro, scaderea inflatiei si a ratelor dobanzilor fata de varfurile atinse in perioada 2022-2023, precum si un nivel solid al investitiilor. De asemenea, „prognozele pe termen lung sunt optimiste pana cel putin pana in 2028, cand se termina orizontul de prognoza al Fondului Monetar International. Astfel, conform cifrelor FMI, daca ECE-6 ar fi considerata ca o singura economie, ar putea deveni una dintre primele 10 cele mai mari din lume pana in 2028”, subliniaza directorul Colliers.
Geopolitica va ramane si anul acesta in centrul atentiei, regiunea ECE devenind mult mai relevanta la nivel global, in contextul razboiului din Ucraina si a reconfigurarii relatiilor dintre China si tarile occidentale. O atentie crescuta a Occidentului acordata regiunii presupune consolidarea democratiilor si a dezvoltarii economice din ECE. Polonia si Romania, ferm ancorate in sfera de influenta occidentala, ar putea beneficia cel mai mult dintre tarile ECE-6 de schimbarile in relatiile internationale, data fiind dimensiunea si pozitia lor geografica distincta. De o importanta deosebita pentru echilibrul geopolitic sunt alegerile planificate pentru anul acesta, nu doar in unele tari din ECE, ci si in economii majore, precum SUA, India si Regatul Unit, precizeaza consultantii Colliers.
Capitalul occidental va fi mai prezent in tari care ofera un cadru stabil pentru investitii la costuri mult mai mici decat cele din economiile dezvoltate. Regiunea ECE ramane atractiva pentru operatiuni de re-/near-shoring ale firmelor occidentale, avand in vedere ecartul mare dintre nivelul de productivitate si costurile fortei de munca in toate tarile din regiune. Relocarile de operatiuni in tari mai apropiate si mai prietenoase, o tendinta despre care se vorbeste inca din 2021 si 2022, au deveni o realitate vizibila incepand cu 2023, dupa cum puncteaza si Colliers in raportul „Highlights 2023 CEE-6 Real Estates Market", publicat recent de Colliers. Toate tarile din regiune au deja investitii semnificative in economie, care se situeaza confortabil peste media ciclului precedent. Mai mult, Republica Ceha, Polonia si Romania au inregistrat in 2023 valori record ale nivelului capitalului brut investit. Aceste aspecte indica o evolutie pozitiva pe termen mediu, in conditiile in care investitiile de acum vor duce la angajari, la cresteri salariale si la o putere de cumparare in crestere, iar o parte din efectele favorabile ar trebui sa fie vizibile inca din acest an.
Scaderea ratelor inflatiei si perspectivele economice mai bune vor figura si pe agenda multor dezvoltatori si investitori in retail, care cauta sa se extinda in ECE. Comparativ cu Europa de Vest, gradul de acoperire a schemelor moderne de retail in ECE este mai mic, chiar insuficient in unele regiuni, astfel incat nu se pune problema „daca”, ci mai degraba „cand” vor fi acoperite aceste zone. Parcurile de retail raman un element cheie al cresterii pietei imobiliare in ECE, avand in vedere ca pot fi construite la costuri mai mici pentru dezvoltatori si vizeaza si orasele mai mici. In paralel, consultantii Colliers vad un interes tot mai mare pentru proiectele de anvergura cu destinatie mixta sau pentru schemele de dimensiuni crescute. In ceea ce priveste cererea, scaderea inflatiei ar trebui sa ajute consumatorul din Europa de Est, dar se intrevede in continuare o evolutie buna pentru magazinele de tip discounter.
In zona tranzactiilor imobiliare, chiar daca se anticipeaza o eventuala scadere a dobanzilor la bancile centrale majore, nu s-a ajuns inca acolo, iar imprumuturile vor ramane pentru multi ani de acum inainte semnificativ mai costisitoare decat erau in perioada 2020-2022. In plus, exista si problema legata de nivelul valorilor de capital, care a scazut constant in ultimul an si jumatate si, ca atare, multi investitori asteapta o ocazie mai buna pentru a cumpara, in timp ce vanzatorii prefera sa isi pastreze activele daca este posibil. In consecinta, cel putin in prima jumatate a lui 2024, consultantii Colliers se asteapta la o continuare a perioadei slabe pentru investitii in regiunea ECE. Totusi, in cea de-a doua jumatate a anului, este posibil sa observam o revigorare timida, in conditiile in care ratele dobanzilor vor scadea in zona euro si in SUA incepand cu trimestrul doi al anului, iar activitatea economica se va mentine la niveluri decente. Revenirea activitatii investitionale poate fi sustinuta si de vanzarile de active ajunse pe piata in contextul unei refinantari dificile a imprumuturilor.
2024 va aduce si o reducere considerabila a livrarilor de noi birouri. In capitalele Slovaciei si Romaniei, de exemplu, este posibil ca niciun proiect de dimensiuni mari sa fie livrat anul acesta. Deocamdata, piata ramane dominata de chiriasi, ratele de neocupare fiind in zona de doua cifre in capitalele ECE, cu exceptia capitalei Cehiei. Un aspect favorabil al acestei situatii consta in faptul ca incetinirea constructiilor noi va facilita absorbtia spatiilor goale, in special a celor din birourile moderne si conforme cu standardele ESG. Aceasta tendinta ar putea, treptat, sa incline treptat echilibrul spre o piata neutra pana la sfarsitul lui 2024.
In sectorul industrial si logistic, pe masura ce costurile de constructie se normalizeaza si, in unele cazuri, ratele de neocupare urmeaza o traiectorie ascendenta incepand cu 2022 sau 2023, specialistii Colliers prevad o stabilizare sau cel putin o crestere mai lenta a chiriilor in regiunea ECE. In ultimii ani s-a inregistrat o crestere fara precedent a chiriilor, ceea ce a afectat atractivitatea generala a regiunii. Cu toate acestea, daca se tine cont de diferentele semnificative dintre salariile si productivitatea muncii din Europa de Vest, ECE continua sa ofere o alternativa viabila.
Cladirile „verzi” si eficiente sunt in centrul atentiei chiriasilor, proprietarilor si investitorilor din toate tarile ECE, aceste calificative devenind mult mai mult decat un simplu criteriu de bifat pentru companii si investitori in rapoartele catre actionari. Discrepanta dintre cladirile mai vechi si cele moderne si eficiente devine tot mai evidenta intr-o serie de aspecte, de la nivelul chiriilor pana la atractivitatea pentru chiriasi, de la ratele de ocupare pana la valoarea proprietatii. Prin urmare, expertii Colliers considera ca aceasta reprezinta factorul determinant pentru a stimula modernizarea cladirilor mai vechi, transformandu-le in optiuni viabile. Ar fi de subliniat faptul ca aceasta tendinta vine intr-un moment dificil pe fondul ratelor de dobanda ridicate. Pe de alta parte, a crescut si importanta criteriilor ecologice cand vine vorba de finantare, pentru ca bancile nu evalueaza doar valoarea cladirii in sine, ci si cat de eficienta si de rezistenta este in viitor.
Digitalizarea si tranzitia catre o economie verde nu reprezinta doar oportunitati, ci si factori cheie care influenteaza in mod esential evolutia sectorului imobiliar in directii inovatoare si durabile. Daca pana acum discutiile despre „Inteligenta artificiala” (AI) s-au axat in mare parte pe potentialul invatarii automate (machine learning), este evident ca ne indreptam acum catre aplicatii practice. Aspecte precum AI multimodal, care ar putea imbunatati considerabil productivitatea, devin realitate, in timp ce solutiile de birouri inteligente care faciliteaza relatia dintre chirias si proprietar sunt in plina dezvoltare. Toate aceste aspecte ar trebui sa sprijine regimul de lucru hibrid existent pe piata birourilor. Cu toate acestea, consultantii Colliers sunt de parere ca temerile legate de disparitia modelului de lucru la birou s-au dovedit a fi mult exagerate, deoarece majoritatea companiilor au nevoie in continuare de interactiuni fata in fata cu angajatii lor, nu doar in regiunea ECE, ci in intreaga lume.
Sectorul rezidential din regiune se confrunta cu situatii foarte diferite de la o tara la alta. Accesibilitatea apartamentelor noi poate varia de la preturi relativ decente in orase precum Bucuresti si Sofia, pana la preturi in zona supraevaluarii puternice/a unei bule in Praga si Bratislava. Desi o reducere a ratelor dobanzilor ar trebui sa stimuleze piata intr-o directie pozitiva pentru cumparatori, evolutia pietei depinde in mare masura de diverse probleme de reglementare si blocaje legislative, in special de ritmul lent al procesului de autorizare, astfel incat specialistii Colliers nu anticipeaza schimbari sau imbunatatiri semnificative intr-un timp scurt.
La nivelul Europei Centrale si de Est, piata de real estate s-a remarcat anul trecut prin dinamismul segmentului de spatii industriale si revenirea cererii de depozite la nivelurile de dinaintea pandemiei, printr-o tendinta crescuta pentru deschiderea de centre comerciale mari, dar si pentru renovari, modernizari si de fuziuni si achizitii in sectorul de retail, potrivit raportului „Highlights 2023 CEE-6 Real Estates Market", publicat recent de Colliers. O alta tema pozitiva a anului care s-a incheiat si pe care raportul Colliers o mentioneaza este o imbunatatire semnificativa pe piata constructiilor, alimentata de scaderea costurilor de constructie si, implicit, o disponibilitate crescuta a dezvoltatorilor pentru noi investitii. De asemenea, raportul subliniaza importanta criteriilor ESG (Environmental, Social, Governance) si trecerea de la a fi considerate „un aspect bine de bifat” la un standard de piata in toate sectoarele din domeniul imobiliar.
Raportul de bilant al Colliers pe anul trecut mentioneaza si ca schimbarile in modul in care lucram au dus la cresterea cererii de spatii de lucru flexibile si de solutii de inteligente pentru birouri, iar tehnologiile digitale faciliteaza gestionarea si accesul la aceste tipuri de spatii, consolidand modelul de birou agil, care permite adaptarea rapida la schimbarile de pe piata sau la cerintele clientilor.
