Dezvoltatorul ARQA, brand creat prin asocierea dintre Petre Niculae, fondatorul Pedro Construct, si omul de afaceri Florin Ababe, are in constructie proiectul ARQA Jolie Village, in zona de nord a Capitalei, in proximitatea Padurii Baneasa. Constructia a inceput in urma cu aproximativ jumatate de an si este destul de avansata, cu termen de finalizare stabilit la sfarsitul anului 2024, dar dezvoltatorii au convingerea ca va fi gata in primavara anului viitor, cu pana la 10 luni mai devreme. Bugetul alocat acestui proiect este de peste 20 milioane de euro, din care 12 milioane de euro sunt dintr-o finantare bancara de la Libra Bank. Compania mai are in pregatire cateva proiecte. Unul dintre ele se afla tot in zona de nord a Capitalei, in proximitatea Gradinii Zoologice, pe un teren de aproximativ 10.000 mp, pe care va construi tot un proiect rezidential premium cu 230 de apartamente, investitie estimata la 50 de milioane de euro. In urmatorii 5 ani, ARQA are deja proiectate aproximativ 5.000 de unitati locative in Bucuresti si analizeaza achizitia mai multor terenuri in principalele orase din tara. Totodata, planurile companiei vizeaza extinderea, in urmatorii ani, la nivel national si international, cu divizii de dezvoltare pe sectoarele comercial si rezidential.Interviu cu ing. Florin Ababe, CEO al ARQA si manager cu o experienta profesionala de 22 de ani de antreprenoriat in constructii, piete financiare, telecomunicatii si tranzactionarea metalelor pretioase.
- Ce tendinte remarcati pe piata noilor dezvoltari imobiliare in prima jumatate a anului 2023?
- Cel mai bun cuvant care a caracterizat prima jumatate a anului a fost "prudenta"; a fost o perioada in care atat dezvoltatorii, cat si cumparatorii au fost prudenti in decizii si reactii. Prudenta dezvoltatorilor se reflecta in tratarea cu mai multa grija a planurilor de viitor, dar si o atentie mai sporita in actiuni: de la criteriile de alegere a terenurilor si materialelor, pana la minutiozitatea in proiectare. Este, intr-un fel, un semn bun, pentru ca toti antreprenorii din sectorul imobiliar cauta sa ofere proiecte cat mai bine pozitionate, mult mai apropiate de concentrarile urbane, de mijloacele de transport, de scoli si parcuri. Atentia de acum se va reflecta, pe termen lung, in modul in care sunt proiectate noile ansambluri. Este important sa vedem proiecte mai verzi, moderne si cu multe facilitati integrate.
Din prisma cumparatorilor, putem traduce prudenta din ultima perioada prin modul de interactiune a acestora cu consultantii de vanzari. Cumparatorii se documenteaza mai temeinic inainte de orice vizita pe santier, in showroom sau in birourile de vanzari. Oamenii interesati de investitii in piata imobiliara au deja o imagine conturata despre cine este dezvoltatorul si constructorul proiectului, dar si care sunt principalele avantaje oferite de zona. Clientii vizioneaza mai multe proiecte pana sa ia o decizie, ba chiar sunt dispusi sa astepte avansarea constructiilor, ceea ce duce la amanarea foarte mult a momentului de achizitie.
Imbunatatirile aduse proiectelor, cresterile de costuri pentru materialele de constructii si forta de munca sunt elemente care aduc, insa, impact in preturi, oricat de mult ar incerca dezvoltatorii sa tina preturile cat mai jos.
- Cum au reactionat cumparatorii la situatia economica marcata de inflatie si incertitudine, din ultima perioada?
- Observam un trend interesant in privinta achizitiilor. In prima jumatate a acestui an vedem o reducere a achizitiilor facute de cumparatorii persoane fizice, dar se inregistreaza o explozie a celor realizate de fondurile de investitii, care cumpara pachete mari de apartamente in fazele de inceput ale proiectelor, atrasi fiind de preturile apropiate sau chiar egale cu pretul de cost, dar si de disponibilitatea dezvoltatorilor de a face adaptari ale ofertelor in functie de facilitatile dorite de cumparatori.
Finantarile sunt o provocare pentru toate sectoarele si nu este un secret faptul ca marja bancilor in Romania este una dintre cele mai mari din Europa. Costurile de finantare ajung la 7-8% pe an, ceea ce este un nivel destul de greu de sustinut pentru dezvoltatorii ale caror costuri cresc constant din cauza inflatiei si a perioadei de finantare raportate la perioada medie de constructie a unui proiect, de 2-3 ani. Daca in cazul clientilor dobanda oferita de banci are perspective sa scada in urmatorii ani, in cazul dezvoltatorilor sansele sa aiba costuri in scadere sunt foarte reduse.
- Ce provocari si oportunitati prevedeti pe piata de dezvoltare imobiliara pe termen scurt, mediu si lung?
- Cea mai mare provocare pentru dezvoltatori in aceasta perioada este curajul de a nu amana demararea proiectelor noi. Este nevoie si de puterea de a nu accepta pretul conditionat de cumparatorii de pachete mari de locuinte. O mare oportunitate au cei care pot asigura, in anii urmatori, un stoc mare de apartamente disponibile. Se estimeaza ca, odata cu cresterea populatiei, cu revenirea economiei si scaderea costurilor de finantare, Bucurestiul si toate orasele mari se vor confrunta cu un deficit major de locuinte noi. Pe de alta parte, in Capitala avem si un factor major care influenteaza piata. Urbanistic, Bucurestiul este in blocaj de cativa ani, ceea ce a dus la amanarea sau intarzierea multor proiecte noi.
- Cum se resimt, in cadrul companiei, efectele majorarilor de preturi? In ce fel va influenteaza planurile de investitii?
- Intreaga economie a Romaniei a avut de suferit de pe urma majorarii preturilor materialelor, a costului cu forta de munca si a ritmului de scumpire a imprumuturilor cu 50-100%. Toate se resimt si in sectorul imobiliar si in cadrul companiei noastre. Chiar daca au fost multe provocari la nivel de costuri, am incercat sa limitam cresterile de preturi de vanzare la doar 5-10%. Din punctul meu de vedere, preturile actuale medii de 1.300-1.500 euro/mp util pentru locuintele noi devin deja istorie, pentru ca, altfel, proiectele ar merge pe pierdere si sectorul imobiliar fara profitabilitate nu va avea cum sa se dezvolte sustenabil si corect in urmatorii ani. Am analizat potentialul economic al zecilor de proiecte in ultimele luni si pot spune cu convingere ca un proiect nou, construit responsabil, care are o tinta de pret de vanzare de aproximativ 1.500 euro/mp util, nu poate genera profit, mai ales daca la acest calcul adaugam si costul finantarii bancare si nu doar resurse proprii.
Noi ne-am concentrat, pe termen scurt, pe planuri de investitii in proiecte premium, cu finisaje superioare si care au un plus din punct de vedere al locatiei. Construim proiecte dedicate familiilor cu venituri peste medie, care, datorita pregatirii profesionale, inteleg faptul ca cel mai bun protector impotriva inflatiei este achizitia unei locuinte aducatoare de venit.
- Referitor la dezvoltarile NZEB, ce impact au asupra preturilor si cum sunt primite noile proiecte de clienti?
- Oricat de benefice sunt aceste dezvoltari, cele mai mari provocari ale dezvoltarilor in zona NZEB raman preturile pe care, in final, tot cumparatorul trebuie sa le achite. Majorarile de cost doar de pe urma acestei componente sunt cuprinse intre 20-30% si se adauga altor scumpiri. Noi am creat, in acest scop, un departament de cercetare si inovatie, care incearca sa gaseasca cele mai bune solutii, in asa fel incat impactul implementarii de proiecte NZEB sa nu fie atat de mare.
