Piata imobiliara rezidentiala din Romania va functiona cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuarii discrepantelor intre mediul urban si cel rural. In Bucuresti si in marile orase, cererea in crestere de spatii de locuit va continua sa puna presiune pe oferta, in timp ce in zonele rurale, mare parte din investitii ar putea fi inghetate, mai ales in domeniul locuintelor unifamiliale, arata o analiza realizata de firma de consultanta Frames.Piata imobiliara rezidentiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere si oferta, asta in conditiile in care deficitul de locuinte la nivel national este de peste 1 milion de unitati locative.
Preturile relativ mici ale locuintelor in comparatie cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietati imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere si oferta.
Potrivit expertilor de la Frames, in 2019, cererea de locuinte in marile orase, precum Bucuresti, Cluj, Timisoara, Iasi, Sibiu sau Constanta, va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua investitiile in constructia de blocuri, iar preturile vor urma aceeasi tendinta de crestere temperata marcata si in 2018.
,,Romania se polarizeaza tot mai mult din punct de vedere economic. Migratia fortei de munca din mediul rural in cel urban a crescut semnificativ cererea de spatii de locuit, in conditiile in care autoritatile intarzie sa ia masurile necesare pentru a atenua discrepantele dintre regiuni. Lipsa investitiilor in judetele sarace, salariile mici comparativ cu cele din mediul urban si infrastructura deficitara vor continua sa determine romanii sa se mute la oras, mai ales ca migratia catre tarile occidentale nu mai reprezinta o perspectiva atat de favorabila precum in anii trecuti’’, afirma analistii.
Potrivit acestora, pe fondul cererii substantiale, este putin probabil ca dezvoltatorii sa reduca preturile.
,,In piata imobiliara romaneasca, concurenta nu se remarca in primul rand prin pret, cat mai ales prin locatie (oras, cartier, accesul la mijloacele de transport in comun etc.) Asta pentru ca programul Prima Casa a nivelat oferta (suprafata, dotari, preturi), mai ales in cazul apartamentelor noi, iar dezvoltatorii si-au aliniat ofertele. In 2019 este putin probabil ca preturile sa scada, avand in vedere ca mare parte din investitii au fost demarate in anii trecuti, la randamente stabilite in functie de constrangerile fiecarei firme in parte - costurile terenurilor si materialelor, finantarii si ratei de profitabilitate asumate in business plan”, spun acestia.
Pe fondul cresterii cursului euro, a scumpirii finantarii, a cresterii costurilor cu materialele de constructii si angajatii (vezi noile reglementari din domeniu), cel mai probabil preturile vor continua sa creasca cu cateva procente, insa intr-un ritm mult mai temperat fata de anii trecuti.
,,Dezvoltatorii vor include in pretul locuintelor toate constrangerile financiare ce vor aparea pe parcursul anului. Unii dintre ei, in principal cei care dispun de un capital de lucru propriu, este posibil sa isi reduca din marja de profit, insa in general, cei mai multi vor opera cresteri marginale, de cateva procente, pentru a-si acoperi costurile operationale si asta in conditiile in care mare parte dintre investitorii in constructii imobiliare nu au forta financiara care sa le permita sa isi reduca din castig”, arata analiza Frames.
In mediul rural, acolo unde cererea este semnificativ mai redusa, sectorul constructiilor, cel mai probabil, isi va reconsidera pozitiile.
,,Cresterea salariilor, mai ales in sectorul bugetar, si accesul facil la finantare din ultimii ani au facut ca multi romani, in special cei cu putere financiara, sa migreze catre localitatile limitrofe marilor orase, catre mediul rural, in cautarea unor locuinte unifamiliale. Restrangerea si scumpirea finantarii bancare vor pune presiune pe acest sector, astfel ca dezvoltatorii ar putea ingheta o serie de proiecte. Nu este exclus ca, din stocul de proprietati disponibile, in unele zone sa urmeze ieftiniri de cateva procente. In mare parte, insa, dezvoltatorii vor prefera sa astepte vremuri mai bune decat sa vanda sub pretul fixat’, estimeaza analistii.
Extinderea TVA-ului de 5%, gura de oxigen?
Modificarile fiscale de la sfarsitul anului trecut au adus si o veste buna atat pentru dezvoltatori cat si pentru clienti. Potrivit analistilor de la Frames, extinderea marjei reduse de TVA de 5% la toate locuintele de sub 120 mp si de maximum 250 mp pentru teren, va influenta in sens pozitiv piata.
,,Pentru multi clienti, mai ales cei care vad in imobiliare o afacere, in special pe segmentul chiriilor, reducerea TVA va insemna un stimul de cateva mii de euro/apartament, semnificativ pentru a influenta intentia de achizitie. Pentru dezvoltatori, extinderea plajei de posibili clienti dincolo de Prima Casa va reprezenta un stimul important pentru continuarea lucrarilor si, posibil, dezvoltarea unor noi unitati locative in zona marilor orase”, estimeaza Adrian Negrescu, managerul Frames.
Potrivit analizei Frames, estimarile privind evolutia pietei iau in calcul un scenariu fara turbulente majore in economie.
Exista si varianta unui scenariu negativ in care bancile ar urma sa blocheze, practic, accesul romanilor la finantare, nivelul ROBOR si cursul euro sa treaca peste un nivel sustenabil, iar economia sa intre in criza, pe fondul unor masuri administrativ-fiscale cu efecte negative, presiunilor inflationiste dar si a posibilelor influente externe - vezi supraincalzirea economiei din China, atingerea varfului de ciclu economic din SUA si probleme din Europa, cu criza din Italia in prim-plan.
,,In varianta in care programul Prima Casa ar putea fi suspendat, iar costurile finantarii unui credit imobiliar ar depasi un nivel corelat cu salariul mediu, piata imobiliara, unul dintre barometrele cele mai sensibile ale economiei, ar urma sa resimta din plin aceste socuri. In scenariul negativ, investitiile vor intra in conservare, iar dezvoltatorii vor trece in expectativa, asa cum s-a intamplat in timpul crizei. Firmele fara o plasa financiara de protectie vor fi nevoite sa recurga la ieftiniri, insa multi dintre dezvoltatori vor alege varianta inchirierii apartamentelor decat vanzarea sub pretul dorit”, estimeaza analistii.
Cresterea euro la un nivel de peste 5 lei ar putea pune presiune pe grila de preturi, nefiind exclusa varianta sa asistam la o scadere a pretului in euro al imobilelor pentru a se adapta la puterea de cumparare a cererii, care castiga preponderent veniturile, economiseste si contracteaza credite in moneda nationala.
In scenariul cel mai pesimist, vom asista la falimentul unui numar semnificativ de dezvoltatori, incapabili sa reziste presiunilor financiare, astfel ca numarul apartamentelor scoase la vanzare prin executare silita sa creasca.
,,Cert este ca, in ambele scenarii, 2019 va fi un an plin de provocari in care piata va trebui sa isi adapteze mecanismele. Pentru dezvoltatori, afectati deja, printre altele, de noile reglementari privind salarizarea in constructii si noile reguli de urbanism, va urma o perioada de restructurari si optimizari ale fluxurilor de productie. Eficientizarea va fi cuvantul de ordine, atat in privinta costurilor, timpilor de constructie cat si a strategiilor de vanzari. In conditiile limitarii accesului populatiei la finantare, nu este exclus ca creditul la dezvoltator sa revina in prim-plan. In ceea ce priveste clientii, acestia ar trebuie, cel putin in teorie, sa isi aleaga mult mai atent investitiile, sa evite sa cumpere din faza de proiect, sa aleaga locuintele cu toate utilitatile racordate, sa negocieze mai atent preturile si termenii contractuali etc.’’, se mai arata in analiza Frames.
