DELOITTE: Taxa pentru autorizatia de construire - aspecte neclare pentru proprietari

Domeniul constructiilor este unul dintre cele mai dinamice din Romania si a inregistrat cresteri semnificative in perioada pandemiei. Dar si in acest domeniu investitorii se confrunta cu dificultati in respectarea cerintelor legale din cauza neconcordantelor dintre reglementari. Un exemplu este cel legat de modul de calcul si de procedura de plata a taxei aferente autorizatiei de construire, pe care o datoreaza proprietarul inainte de inceperea constructiei. Cuantumul acestei taxe este de 0,5% din valoarea autorizata a lucrarilor de constructii, pentru cladiri rezidentiale, si de 1% din aceeasi valoare, inclusiv instalatiile aferente, pentru cladirile nerezidentiale.

Taxa initiala se stabileste pe baza valorii lucrarilor de constructie declarate de persoana care solicita autorizatia, iar cea finala, in functie de cea autorizata, dupa executarea lucrarii. Pentru cladirile rezidentiale, valoarea reala a lucrarilor de constructie nu poate fi mai mica decat cea impozabila a cladirii, stabilita prin inmultirea suprafetei construite desfasurate a acesteia, exprimata in metri patrati, cu valoarea stabilita in functie de tipul cladirii (de exemplu, 1.000 de lei pe m2 pentru o cladire cu cadre din beton armat cu instalatii de apa, canalizare, electrice si incalzire).

 

Din pacate, legislatia cu privire la modul de calcul al valorii autorizate a lucrarilor de constructie este neclara. In primul rand, normele de aplicare ale Legii 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii se refera, in continuare, la acte normativ abrogate si, la randul lor, autoritatile publice locale afiseaza pe paginile de internet modele de cerere-tip pentru emiterea autorizatiei de construire care fac trimitere la aceleasi acte abrogate. In al doilea rand, normele precizeaza ca baza de calcul pentru determinarea valorii autorizate a lucrarilor este cea evidentiata in devizul general, in capitolul destinat lucrarilor de „constructii si instalatii”.

Ca urmare a legislatiei neclare, nu exista o aplicare practica unitara la nivelul autoritatilor publice, unele considerand ca baza de impozitare este valoarea inclusa in devizul general al investitiei pentru lucrari de constructii si instalatii aferente (cuprinzand toate capitolele din deviz), altele considerand ca este doar valoarea lucrarilor de constructii – montaj (care ar putea presupune si costurile aferente pentru montarea echipamentelor necesare pentru functionarea constructiei).

 

Initial, taxa se plateste la valoarea declarata a lucrarilor, pentru emiterea autorizatiei, dar valoarea finala se stabileste prin regularizare la incheierea lucrarilor de construire. Pentru determinarea taxei finale, beneficiarul are la dispozitie, potrivit Codului Fiscal, un termen de 15 zile de la data finalizarii lucrarilor (dar nu mai mult de 15 zile dupa expirarea autorizatiei) sa depuna o declaratie privind valoarea lucrarilor de constructie la administratia publica locala. Autoritatea respectiva este obligata ca, in urmatoarele 15 zile, sa stabileasca taxa datorata pe baza valorii reale a lucrarilor de constructie, iar in alte doua saptamani, pe baza regularizarii, beneficiarul trebuie sa plateasca sau este indreptatit sa recupereze diferenta fata de taxa achitata initial.

Pe de alta parte, normele de aplicare a Legii 50/1991 prevad ca beneficiarul/investitorul are obligatia sa regularizeze taxele si cotele legale aferente constructiei in cel mult 15 zile de la data finalizarii lucrarilor (fata de un total de 45 de zile, conform prevederilor Codului Fiscal), odata cu efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor.

Asadar, exista neconcordante intre prevederile legale si cu privire la ordinea operatiunilor necesare pentru regularizarea taxelor datorate de beneficiarul lucrarilor, inclusiv taxa pentru emiterea autorizatiei de construire. Pe de-o parte, valoarea lucrarilor trebuie declarata in formularul pentru comunicarea incheierii lucrarilor, urmand ca diferenta sa fie platita cu ocazia receptiei la terminarea lucrarilor. Pe de alta parte, conform dispozitiilor incluse in Regulamentul de receptie la terminarea lucrarilor (aprobat prin Hotararea de Guvern 343/2017), la momentul receptiei, autoritatea verifica valoarea finala a lucrarilor executate conform devizului general actualizat la terminarea lucrarilor si a altor documente relevante, tocmai pentru regularizarea taxei de autorizare. Or, indirect, din acest ultim act normativ rezulta ca plata diferentei privind taxa aferenta autorizatiei are loc dupa semnarea procesului-verbal de receptie.

In practica, persoana care a obtinut autorizatia declara valoarea din procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor pe baza celei incluse in devizul general, respectiv valoarea aferenta lucrarilor constructii-instalatii.

Trebuie precizat, insa, ca dispozitiile legale privind momentul regularizarii (in 15 zile de la finalizarea lucrarilor si obligatia platii diferentelor cu ocazia receptiei la terminarea lucrarilor) nu tin cont de situatiile in care sunt necesare lucrari de remediere impuse de comisia de receptie sau in care sunt realizate lucrari de instalare de echipamente pentru functionare dupa comunicarea formularului referitor la incheierea lucrarilor.

 

In consecinta, cadrul legislativ format din prevederi incluse in diverse acte normative (Codul Fiscal, normele de aplicare a Legii 50/1991, regulamentul de receptie etc.) trebuie aliniat cu privire la momentul regularizarii taxei pentru emiterea autorizatiei de construire, precum si cu privire la modul de calcul al valorii finale a constructiei, care reprezinta baza de calcul pentru taxa totala datorata. In mod suplimentar, trebuie avute in vedere si situatiile practice in care valoarea finala a lucrarilor se modifica fata de cea comunicata autoritatilor la terminarea lucrarilor, cum ar fi cazul in care comisia de receptie impune efectuarea unor lucrari suplimentare.