Context actual:- Programul ”Prima Casa” a intrat in vizorul FMI. Fondul Monetar avertizeaza ca programul reprezinta un risc la adresa stabilitatii sistemului bancar si recomanda incetinirea programului, precum si impunerea unei noi limitari a gradului de indatorare;
- BNR pregateste limitarea puternica a gradului de indatorare a populatiei incepand cu data de 1 iulie 2018, pentru creditele ipotecare si de consum, pentru prima data dupa aderarea la UE;
- Rata anuala a inflatiei, care masoara evolutia preturilor de consum in ultimul an, a urcat in luna mai 2018 la 5,41%, cel mai inalt nivel din februarie 2013, cand a fost 5,65%, potrivit datelor publicate de Institutul National de Statistica (INS);
- Preturile materialelor de constructie s-au scumpit cu peste 30%. In ultimele cateva luni am vazut o crestere dramatica a preturilor pentru materialele de constructie de baza precum cimentul, fierul beton sau chiar tabla. Toate acestea au un pret crescut cu peste 30%. Majorari similare se anunta de-a lungul tuturor tipurilor de materiale, de la finisaje, la instalatii. Finisajele se vor scumpi cu aproximativ 20% iar instalatiile si celelalte tipuri de materiale cu 15-20%.
- Cresterea salariului minim a dus la o crestere de 25-30% a costului fortei de munca, iar mana de lucru calificata a devenit o raritate
- ROBOR la 3 luni s-a triplat in 2018 fata de 2017. Indicele ROBOR la 3 luni pentru trimestrul II 2018 aferent creditelor de consum in lei se calculeaza ca medie aritmetica a cotelor zilnice din luna martie, rezultand nivelul de 2,06%. Anul trecut, pentru aceeasi perioada, indicele era de 0,83%, arata datele BNR
- Volatilitate curs leu-euro. Analistii financiari cred ca volatilitatea leului va continua si chiar va fi dublata si de o crestere a dobanzilor, mai exact un euro in jur de 4,7 lei pentru final de an si majorarea dobanzii de politica monetara in primul trimestru din 2018.
- Instabilitatea politica se reflecta, din punct de vedere economic, in cresterea ratei inflatiei, in rata de schimb euro/leu, in investitiile publice, in scaderea investitiilor straine. In piata imobiliara efectul este de multe ori acela de amanare a realizarii unor investitii de dezvoltare imobiliara sau de cumparare a unei locuinte;
Recomandari catre Dezvoltatori:
- Atentie sporita la initierea unor noi proiecte imobiliare si la criteriile fundamentale in luarea deciziei de achizitie: locatia proiectului imobiliar, calitatea produsului imobiliar destinat pietei, preturile din oferta de vanzare;
- O calibrare a veniturilor si cheltuielilor pentru asigurarea cash flow-ului necesar in derularea proiectelor deja initiate si o atentie sporita la initierea unor noi proiecte care implica finantarea bancara a acestora;
- Sa ia in considerare situatia reala din piata si sa nu se raporteze la asteptarile din anii anteriori. Rezultatele din trecut nu sunt o garantie pentru viitor;
- Sa analizeze posibilitate efectuarii de reduceri de preturi, care sa asigure un cash flow constant si o expunere mai redusa la fluctuatii ale cererii, mai ales in perioada urmatoare de vara, in care vanzarile sunt statistic mult mai reduse.
Recomandari catre autoritatile publice si BNR:
- In luarea oricaror masuri privind piata imobiliara, trebuie sa se ia in considerare faptul ca proiectele imobiliare au o durata medie de 2-3 ani si orice masura fiscala, financiara sau de creditare poate afecta imediat proiectele in derulare si persoanele fizice cumparatoare;
- Sa adopte masuri de pastrare si mentinere a momentum-ului si trendului pozitiv din piata imobiliara prin adoptare unor masuri precum stabilirea unui TVA de 5% la toate locuintele noi si nu doar la prima achizitie.
- In privinta programului Prima Casa, ar trebui analizati toti factorii pozitivi si nu doar cei negativi sau financiari. In categoria factorilor pozitivi se incadreaza si cei economici, sociali si demografici si anume: maturizarea si dezvoltarea pietei imobiliare si a pietei constructiilor, stoparea migratiei tinerilor in afara tarii si readucerea romanilor din diaspora in conditiile unui deficit de forta de munca. In ciuda oricaror parerii adverse, acest produs de creditare are cea mai mica rata de default din istoria produselor de creditare din Romania.
Recomandari pentru clientii cumparatori:
- Sa aiba in vedere ca exista un risc de diminuare a posibilitatii de achizitie a unei locuinte, avand in vedere pozitia institutiilor financiare vis-a-vis de gradul de indatorare si de programul Prima Casa;
- Sa ia in cosiderare contextul actual, dar sa aiba in vedere faptul ca, anul 2018 se anunta un an cu o oferta foarte variata pentru achizitia unei locuinte si cu o piata imobiliara foarte concurentiala.
