In contextul crizei provocate de pandemia de COVID-19, care are efecte puternice asupra economiei si care a provocat deja sistarea activitatii in multe domenii, au fost luate noi masuri pentru a-i ajuta atat pe locatari cat si pe locatori.Miercuri, 29 aprilie 2020, Parlamentul a adoptat Legea privind aplicarea unor facilitati de la plata chiriei pentru perioada aferenta starii de urgenta („Legea”). Legea a fost trimisa spre promulgare, urmand ca, dupa promulgare, aceasta sa fie publicata in Monitorul Oficial. Legea va intra in vigoare in 3 zile de la publicarea in Monitorul Oficial.
Legea prevede ca, in termen de 15 zile de la publicarea in Monitorul Oficial, ministerele de resort au obligatia de a elabora norme de aplicare, insa textul nu mentioneaza care sunt ministerele in cauza, lipsa de claritate care poate conduce la intarzierea adoptarii unor astfel de norme. De asemenea, desi instituie o facilitate care reprezinta o forma de ajutor de stat, reglementarea nu contine elemente esentiale in astfel de cazuri, precum sursa de finantare, bugetul preconizat, regulile de cumul cu alte forme de ajutor de stat de care beneficiarii legii au beneficiat anterior etc.
Este de asteptat ca aplicarea acestei Legi sa fie ingreunata, ca si in cazul altor masuri adoptate in perioada starii de urgenta, de lacunele de reglementare, precum si de necesitatea corelarii cu normele in materie de fiscalitate, ajutor de stat si executie bugetara.
Prezentam in cele ce urmeaza facilitatile adoptate prin aceasta noua Lege:
I. Care sunt facilitatile de care vor putea beneficia locatarii?
Legea prevede posibilitatea locatarilor de a obtine amanarea la plata chiriei, fara dobanzi sau penalitati, pentru folosinta imobilelor inregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuinta, urmand ca aceasta sa fie platita, intr-un cuantum limitat, de catre organul fiscal teritorial catre locatori. Ulterior, dupa perioada in care plata a fost amanata, locatarii vor plati esalonat organului fiscal, in rate egale chiriile lunare amanate, pana la 31 decembrie 2020. Neplata acestor sume de catre locatari catre organul fiscal va atrage executarea silita a acestora in conditiile Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedura fiscala.
Mentionam ca Legea reglementeaza exclusiv situatia chiriei. Prin urmare, celelalte sume datorate potrivit contractului, cum ar fi taxa pe servicii sau taxa aferenta utilitatilor, vor fi in continuare datorate.
Ce locatari si in ce conditii pot beneficia acestia de amanarea chiriei?
De aceasta amanare pot beneficia locatarii care sunt operatori economici, practicanti ai profesiilor liberale si entitatile juridice de drept privat, cu respectarea urmatoarelor conditii:
a) si-au intrerupt activitatea sau veniturile si incasarile au scazut cu cel putin 15% in luna martie 2020 fata de media ultimului an calendaristic in perioada de aplicare a starii de urgenta; si
b) contractul de inchiriere in legatura cu care se solicita suspendarea chiriei are ca obiect un imobil inregistrat ca sediu sau punct de lucru.
De asemenea, de aceasta facilitate pot beneficia si persoanele fizice afectate economic direct sau indirect in perioada de aplicare a starii de urgenta. Legea nu ofera indicii cu privire la modalitatea de cuantificare a afectarii locatarilor persoane fizice, acestea cel mai probabil urmand a fi prevazute prin normele de aplicare care urmeaza a fi adoptate in 15 zile de la data publicarii Legii in Monitorul Oficial.
Perioada pentru care se poate aplica facilitatea
Facilitatea acordata locatarilor se aplica in mod corespunzator pe toata durata starii de urgenta si pentru luna urmatoare celei in care a incetat starea de urgenta.
Ce conditii trebuie sa indeplineasca locatorul pentru a solicita plata?
Pentru a putea solicita plata de catre organul fiscal, locatorul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
a) chiria lunara specificata in actul aditional dintre locator si locatar este mai mica sau cel mult egala cu chiria din februarie 2020;
b) valoarea maxima a chiriei lunare din actul aditional este de maximum 10.000 RON (approx. 2.000 Euro) pentru operatorii economici per locatie si maximum 2.000 RON (approx. 410 Euro) pentru persoane fizice per locatie.
Care este procedura de amanare?
Pentru a beneficia de amanarea prevazuta de lege, locatarul trebuie sa depuna o cerere la organul fiscal teritorial competent, insotita de urmatoarele documente:
a) contractul de locatiune incheiat intre locator si locatar;
b) un act aditional incheiat intre locator si locatar la contractul de locatiune, care trebuie sa cuprinda: (i) acordul partilor pentru amanarea platii chiriei, durata perioadei de amanare a platii chiriei, suma chiriei aferenta acestei perioade de amanare; (ii) datele de identificare ale locatorului si locatarului; (iii) datele contului bancar al locatorului in care urmeaza a se face plata de catre organul fiscal teritorial competent; (iv) data si semnaturile ambelor parti;
c) orice fel de act justificativ al locatarului care sa dovedeasca imposibilitatea platii chiriei in perioada specificata in actul aditional dintre locator si locatar. Este neclar la acest moment ce acte justificative ar depune locatarul pentru a dovedi imposibilitatea platii si mai ales corelarea acestei cerinte cu situatia in care activitatea locatarului este doar redusa si nu suspendata. Ne asteptam ca normele de aplicare sa clarifice aceste aspecte.
Cererea va putea fi depusa si prin posta electronica la o adresa de e-mail care va fi afisata pe pagina de internet a fiecarui organ fiscal teritorial.
II. Care sunt facilitatile de care pot beneficia locatorii?
In ceea ce-i priveste pe locatori, Legea prevede ca facilitate scutirea de la impozitul pe venitul obtinut din cedarea folosintei bunurilor in anumite conditii. Astfel, aceasta facilitate se aplica contribuabililor care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea pentru cedarea folosintei bunului imobil cu cel putin 30% fata de luna februarie, pe perioada cat partile au negociat reducerea chiriei, dar nu mai tarziu de 31 decembrie 2020. De asemenea, aceasta chirie diminuata nu va intra in calculul plafonului anual pentru stabilirea obligatiei de plata a contributiei de asigurari sociale de sanatate.
In cazul contribuabililor platitori de impozit pe profit si ai celor care datoreaza impozitul pe veniturile microintreprinderilor, veniturile din cedarea folosintei bunurilor imobile obtinute in baza unor contracte de inchiriere/subinchiriere sau uzufruct sunt impozabile doar in proportie de 80% din valoarea lor, cu conditia ca valoarea chiriei sa fi fost redusa cu cel putin 20% fata de luna februarie.
Un material de Ioana Roman -foto- (partener) si Georgeta Gavriloiu (counsel)
