Piata imobiliara din Romania a avut un an relativ bun. Ultimul raport din 2019, realizat de compania de consultanta imobiliara Colliers International, arata ca piata a evoluat mai bine decat asteptarile initiale pe mai multe segmente.1. Contextul macroeconomic: La inceputul acestui an, scenariul nostru de baza arata o rata de crestere a PIB-ului de circa 4% pentru Romania in 2019, condusa in principal de consum. Cresterea PIB-ului cu 4% in primele trei trimestre ale anului 2019, venita in mare parte din consumul populatiei, a fost in linie cu estimarile noastre care au fost, la vremea respectiva, un pic mai optimiste decat cele ale estimarilor bancilor – in jur de 3%.
2. Piata de investitii: Asteptarile noastre moderat optimiste s-au dovedit a fi adevarate: inceputul anului a avut premisele unor tranzactii foarte mari, dar negocierile pentru o serie dintre acestea s-au prelungit in 2020. Volumul total al investitiilor in 2019 se estimeaza ca va fi de aproximativ 0,6-0,7 miliarde euro pe baza tranzactiilor finalizate (nu doar semnate); daca ar fi sa includem si tranzactia record cu portofoliul de birouri al NEPI Rockcastle (semnata, dar nu incheiata), cumparat de AFI pentru peste 300 milioane euro, volumul pentru intreg anul ar fi in jurul a 1 miliard de euro. 2020 va incepe pe o panta ascendenta, cu tranzactii de peste 600 milioane euro care se afla intr-o etapa avansata de negociere sau care vor fi inchise in curand.
3. Piata muncii: Rata somajului a atins in 2018 valori minime record, sub 4%, astfel ca diverse segmente imobiliare puteau trece printr-o perioada mai dificila in 2019. Pentru proprietarii de birouri, acest lucru ar fi insemnat sa lupte mai mult pentru chiriasi, deoarece acestia ar fi gasit angajati din ce in ce mai greu, in timp ce jucatorii de pe piata industriala ar fi trebuit sa se bazeze tot mai mult pe forta de munca importata. Iar acest lucru s-a vazut, deoarece ritmul de infiintare al locurilor de munca a fost semnificativ mai lent, reducandu-se, in sectorul privat, la jumatate pana la sfarsitul anului 2019, comparativ cu inceputul anului. Ca urmare a incetinirii procesului de creare de locuri de munca in 2019, la fel s-a intamplat si cu cererea neta pentru spatii de birouri sau industriale.
4. Piata de birouri din Bucuresti: Scenariul nostru de baza din ianuarie a presupus ca cererea de spatii moderne de birouri in Bucuresti va ramane puternica in 2019. De asemenea, ne asteptam ca rata de neocupare sa urce pana la maximele ultimilor ani, spre 13% pana la sfarsitul anului, ceea ce nu s-a intamplat, avand in vedere ca multe relocari au fost de fapt pre-inchirieri. Intrucat livrarile pe piata de birouri din Bucuresti vor incheia anul cel mai probabil in jurul a 300.000 mp, putem spune ca 2019 a fost un an bun. Gradul de neocupare va ajunge la finalul anului in jurul nivelului de 10,5-11%, dar probabil ca va urca mai sus in 2020. 2019 va stabili un alt record – cel al relocarilor din stoc competitiv.
5. Piata de spatii industriale: Stocul de spatii moderne de depozitare s-a extins cu circa 40% in 2017-2018, la peste 4,2 milioane mp la nivel national, dar aceasta activitate a intrat pe o panta usor descendenta in 2019. Cu o cerere de inchiriere de peste 300.000 mp in primele trei trimestre ale anului, se pare ca 2019 va fi intr-adevar unul solid, insa in umbra recordului din anii precedenti. Chiar si asa, verdictul e favorabil, iar piata industriala si logistica a ramas destul de dinamica in lipsa vreunui eveniment extern negativ care ar fi afectat semnificativ exporturile Romaniei.
6. Piata de retail: Stocul de retail modern a inregistrat livrari de aproximativ 170.000 mp, sub nivelul de 250.000 mp pe care il estimam la inceputul anului. Majoritatea intarzierilor au fost mai degraba legate de constructii. Chiar si aceasta valoare mai mica ramane una din cele mai bune valori din perioada post-criza; consumul privat a incetinit putin (in jur de 5% in primele 3 trimestre ale anului 2019), dar inca este cu mult peste rata medie de expansiune a UE.
7. Piata rezidentiala: Piata de rezidential deja dadea semne de incetinire din 2018, in conditiile in care, spre finalul lui 2017, banca centrala incepuse un ciclu de intarire a politicii. O noua lovitura a venit de la noile limite maxime ale gradului de indatorare cerute de banca centrala. Totusi, in 2019, dupa o prima parte a anului ceva mai dificila, indicii care masoara intentiile de cumparare de locuinte in randul persoanelor fizice s-au imbunatatit semnificativ dupa jumatatea anului, potrivit sondajelor Comisiei Europene, iar preturile au inceput sa urce din nou cu 5-6% in ritm anual (ceva mai lent in Bucuresti si ceva mai puternic in orasele regionale dinamice, cum ar fi Cluj-Napoca sau Timisoara).
8. Piata terenurilor: Ne asteptam ca anul 2019 sa ofere rezultate solide, intrucat loturile bune de teren din orasele mari aveau sa intalneasca o cerere suficient de mare, lucru care s-a si intamplat; alte tendinte (cum ar fi retailerii care se concentreaza pe orase mai mici, dezvoltatorii de birouri care se uita la centrele regionale mari) au ramas valabile. Este adevarat ca, desi au fost inchise cateva tranzactii mari, altele au ramas blocate in negocieri. Anul 2019 a fost un an bun pentru toate sectoarele imobiliare majore in ceea ce priveste activitatea de inchiriere sau vanzare, ceea ce inseamna ca cererea de terenuri a fost una decenta si in acest an.
9. Orasele regionale: La inceputul anului 2019 am observat o crestere a atentiei din partea angajatorilor pentru orasele mai mici si regionale. Ritmul de angajari din orasele regionale a continuat sa il surclaseze pe cel din Bucuresti, insa nu la fel de rapid ca in anii precedenti; aceasta tendinta ar trebui sa se mentina pe termen mediu. Cluj-Napoca a inregistrat mai multe tranzactii pe piata de birouri, care ofera un vot serios de incredere pentru viitorul orasului. In general, acest lucru inseamna ca tendinta regionala se mentine.
10. Scena politica: Am avut dreptate sa spunem ca alegerile din acest an se vor dovedi pline de evenimente: surprizele de la alegerile pentru Parlamentul UE din mai, motiunea de cenzura impotriva fostului guvern si, ulterior, alegerile prezidentiale. In general, rezultatele alegerilor au fost pozitive din punctul de vedere al investitorilor, atat datorita unei prezente crescute la vot, cat si a victoriei pentru discursul pro-UE. Cu toate acestea, dupa cum am anticipat, anul 2019 a inregistrat progrese limitate in ceea ce priveste reformele structurale pe fondul calendarului electoral incarcat.
