COLLIERS: Piata imobiliara s-a schimbat radical in 10 ani de la criza financiara globala

In urma cu 10 ani, falimentul bancii de investitii Lehman Brothers contura apogeul unei crize financiare de o severitate deosebita, care avea sa aduca nenumarate tari in recesiune, inclusiv Romania. In deceniul scurs de atunci, economia Romaniei a trecut printr-o serie de schimbari, marcand si progrese semnificative, inclusiv in sectorul imobiliar, ale carui perspective pentru urmatorii 10 ani ofera un profil atractiv de risc/recompense, conform companiei de consultanta imobiliara Colliers International Romania.

„Cresterea economica potentiala (sau sustenabila) a Romaniei se afla in prezent in jurul a 4% fata de media UE, de sub 2%, sau in jurul a 3% pentru tarile din regiune, potrivit Comisiei Europene. Aceste cifre pot oferi un motiv de optimism pentru economia Romaniei pe termen lung, mai ales in conditiile in care exista un potential semnificativ care poate fi deblocat prin reforme relativ simple, cum ar fi imbunatatirea infrastructurii. Acest context va favoriza si buna dezvoltare a sectorului imobiliar pe termen lung”, a declarat Silviu Pop, Head of Research in cadrul Colliers International Romania.

In afara economiilor baltice si a Irlandei, Romania a reprezentat cel mai de success caz din UE in ultimul deceniu in ceea ce priveste cresterea PIB/locuitor, chiar si dupa ce a suferit mari pierderi in urma crizei. In prezent, economia nu se mai sprijina pe un consum excesiv, bazat pe credite bancare, ci pe unul sustinut de salarii. De asemenea, economia nationala s-a transformat intr-o economie care depinde mai mult de servicii (inclusiv de o complexitate ridicata).

Piata de birouri din Bucuresti a evoluat de la o piata masiv subdezvoltata in 2007 la un oarecare echilibru in prezent. Rata de neocupare, care a urcat semnificativ in timpul recesiunii, a scazut treptat in faza de recuperare post-criza, chiar daca stocul s-a extins puternic, ceea ce evidentiaza cresterea precautiei in randul dezvoltatorilor. Cu toate acestea, deoarece dezvoltatorii sunt mai mult reactivi decat proactivi, activitatea de constructie s-a intensificat in ultimul an pe fondul rezultatelor economice favorabile, ducand la o posibila supraincarcare a calendarului de livrari (peste 0,7 mil. mp sunt programati pentru perioada 2019-2020). O alta schimbare din ultimul deceniu este faptul ca marile orase regionale reprezinta o alternativa la Capitala pentru companii.

Industrial

Asemeni pietei de birouri, stocul de spatii industriale a crescut masiv in perioada pre-criza (de aproape 3 ori 2007-2008, la 0,9 mil. mp langa Bucuresti). O schimbare interesanta fata de acei ani este ca externalizarea activitatii catre logisticieni a devenit componenta dominanta a pietei (peste 50% din cererea totala fata de 38% in 2007); totodata, multi dintre jucatorii mari au sau dezvolta in prezent o retea logistica proprie. Acesta este singurul segment imobiliar care, din punct de vedere al livrarilor, este la fel de dinamic ca si inainte de criza.

La finalul anului 2006, stocul de retail modern era de 360.000 mp la nivel national; pana la inceputul perioadei de recesiune, a crescut de 4,6 ori. Piata intampina numerosi chiriasi noi, care au devenit intre timp jucatori cunoscuti, dar care nu erau familiarizati cu economia locala din acea perioada. Pentru dezvoltatori, cresterea volumului de livrari a facut ca putinii retaileri buni aflati in curs de extindere pe atunci sa devina pretentiosi, iar unele proiecte s-au deschis cu doar jumatate din numarul de unitati de tranzactionare. De asemenea, retailul stradal, candva o forta pe piata din Bucuresti, a scazut masiv in importanta in zilele noastre, deoarece consumatorii locali s-au obisnuit cu centrele comerciale care ofera numeroase alternative intr-o singura destinatie.

In 2007, randamentul unei cladiri de birorui a atins un minim istoric - 5,5%, astfel ca piata locala de investitii era la acelasi nivel cu cele regionale (sau chiar mai bun); in prezent, proprietatile locale sunt singurele din randul marilor economii din estul Europei (Polonia, Ungaria, Cehia) care au randamente mai ridicate decat inaintea crizei. Piata a fost considerabil mai lichida in 2007, cand investitiile depaseau 1,5 mld. euro. Acum, nivelurile post-criza abia se apropie de 1 mld. euro (2017) in anii buni. De asemenea, incheierea unei tranzactii este mai dificila decat in 2007, deoarece investitorii doresc sa se asigure ca nu platesc prea mult.

In unele parti ale Bucurestiului, preturile terenurilor au crescut mai mult de zece ori in anii care au precedat criza financiara. De exemplu, preturile din zona Herastrau-Aviatiei din Bucuresti au fost de aproximativ 200-400 euro/mp; in prima parte a anului 2008, un investitor platea aproximativ 4.500 euro/mp in aceeasi zona. Anul 2007 ramane varful istoric: Bucurestiul a inregistrat in 2007 tranzactii cu terenuri in valoare de peste 850 mil. euro, fata de 230 mil. euro anul trecut. In unele zone, preturile raman mult mai mici decat jumatate din nivelul lor din 2007-2008.

Proprietatile rezidentiale au reprezentat in Romania unul dintre cele mai relevante barometre pentru sentimentul general. Deoarece valoarea proprietatilor detinute de populatie (cu exceptia terenurilor) a crescut mai mult de doua ori intre 2005 si 2008, la aproape o jumatate de trilion de euro, romanii erau foarte generosi pe partea de cheltuieli. In zilele noastre, desi au fost construite peste 400.000 de apartamente sau case noi intre 2009 si 2017, averea imobiliara ramane cu aproape 40% mai mica decat inaintea de crizei. In timp ce in 2007-2008 proprietatile rezidentiale din Romania au fost unele dintre cele mai supraevaluate din UE, modelele economice ale Bancii Centrale Europene arata acum proprietatile romanesti printre cele mai subevaluate din UE.

Dincolo de capacitatea administrativa slaba a statului, Romania ar trebui sa se dezvolte in continuare, deoarece beneficiaza inca de una dintre cele mai mari diferente dintre productivitatea muncii si costurile fortei de munca din Europa de Est. Migratia interna va fi un alt factor important al tendintelor din piata imobiliara: populatia din orase precum Cluj-Napoca, Timisoara, Iasi, Brasov sau Sibiu ar trebui sa creasca foarte mult in urmatorii ani. In consecinta, toate segmentele imobiliare au sansa de a se imbunatati din punct de vedere cantitativ (suprafete tranzactionate/inchiriate) si calitativ (randamentele investitionale)

Stocul de birouri moderne se va dubla pana la sfarsitul urmatorului deceniu, de la circa 3 mil. mp, deoarece atat orasele regionale, cat si Bucurestiul par semnificativ subdezvoltate raportat la populatie, comparativ cu tarile dezvoltate, dar si cu cele vecine. Pentru piata industriala, ne asteptam ca stocul actual de 3,8 mil. mp sa se extinda la peste 7 mil. mp pana la inceputul anului 2030, desi este dificil de evaluat ce impact vor avea schimbarile tehnologice asupra activitatii logistice. In ceea ce priveste retailul, Capitala ar putea sustine in urmatorul deceniu alte cateva proiecte (cel putin un centru comercial dominant), stocul pe cap de locuitor fiind inca putin mai mic decat cel al capitalelor din Europa Centrala si de Est. Cea mai mare crestere va veni, insa, din alte parti ale tarii, inclusiv din orasele mici.

Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI) (TSX: CIGI) este unul dintre liderii globali in domeniul consultantei imobiliare, cu peste 12.000 specialisti care lucreaza in 69 de tari. Colliers este compania globala de servicii imobiliare si de administrare a investitiilor cu cea mai rapida crestere, cu venituri corporate de 2,3 mld. dolari (2,7 mld. dolari inclusiv afiliati) in 2017. Cu o cultura intreprinzatoare si cu o echipa valoroasa, specialistii Colliers ofera o gama larga de servicii clientilor finali, dezvoltatorilor si investitorilor din intreaga lume, iar prin intermediul platformei de servicii de gestionare a investitiilor au sub administrare active ale celor mai respectati investitori imobiliari institutionali, cu o valoare totala de peste 20 mld. dolari.

Specialistii Colliers gandesc diferit, impartasesc idei excelente si ofera sfaturi inovative care ajuta clientii sa accelereze succesul. Colliers International a fost inclusa in top 100 companii outsourcing de catre International Association of Outsourcing Professionals pentru 13 ani consecutiv, mai mult decat oricare alta companie de consultanta imobiliara. Compania Colliers a fost, de asemenea, considerata cel mai bun property manager la nivel global de catre Commercial Property Executive pentru doi ani la rand.

Compania Colliers este condusa de o echipa de management experimentata, cu detineri importante de actiuni si cu un istoric dovedit, aducand actionarilor randamente anualizate de peste 20% pentru mai mult de 20 de ani.