Un scenariu conservator de crestere estimeaza extinderea comertului electronic in cele 6 piete mari ale Europei Centrale si de Est (ECE) cu 8,8% pe an, de la o valoare initiala de 13,1 miliarde euro, pana la 20 miliarde euro. Potrivit celui mai recent raport al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, Survival of the fittest, exista inca mult loc de crestere pentru retailul online si cel traditional, care pot coexista pe termen mediu in ECE, cu oportunitatile cele mai bune in Romania si Bulgaria. Exista suficient spatiu evolutiv pentru ca mai multe concepte sa continue sa infloreasca in conditiile unei cresteri solide a vanzarilor de retail cu 4,9% pe an sau 71,5 miliarde de euro pana in 2022.„Intr-adevar, estimarile indraznete pot pune marimea pietei online mai aproape de acest nivel si in prezent. Dar, chiar si intr-un scenariu si mai optimist in care comertul electronic capteaza 10% din totalul vanzarilor de retail pana in 2022, ajungand la 34 de miliarde euro, se prevede un volum mare de vanzari aditionale care au loc prin canalele traditionale”, explica Mark Robinson, CEE Research Specialist in cadrul Colliers International.
In comparatie cu tarile din grupul Visegrad, care ar putea sa mai absoarba fara probleme o crestere de 5-10% a stocului de spatii de retail pana in 2022, in Romania si Bulgaria, potentialul ar putea fi de 20-30% avand in vedere gradul mai redus de dezvoltare din orasele regionale, potrivit estimarilor Colliers.
Exista loc de extindere?
In scenariul de baza, extinderea cererii prin intermediul canalelor online si a produselor livrate va genera, potrivit calculelor Colliers, o nevoie pentru 198.000 mp de spatii dedicate de logistica/depozitare pe an in ECE in perioada 2018-2022, considerand capacitatea actuala pe deplin utilizata. Spre comparatie, lantul de aprovizionare pentru retailul traditional va necesita 865.000 mp de spatii logistice/de distributie pe an pentru a ajuta volumul mare de vanzari.
Adaptare, mai degraba decat disparitie
Pentru sectorul de retail, noul concept de "showrooming" (un spatiu fizic de vanzari aflat in sinergie cu site-ul de comert online) ar trebui sa contribuie la strategia de supravietuire. Desi s-ar putea sa nu vedem cresteri ale chiriilor in statele ECE din cauza amenintarii comertului online si a unor negocieri dificile, pietele nu par in prezent supraincalzite. Ritmul sustinut de crestere a vanzarilor de retail inseamna ca este foarte dificil ca dinamica din retailul traditional sa dispara cu totul, chiar luand in considerare inflatia. Cresterea considerabila a salariilor, a PIB-ului si a disponibilitatii creditelor ar trebui sa mentina piata in zona de expansiune.
Crestere pentru activele imobiliare logistice din ECE
Suprafata totala de 1,06 milioane mp de spatii logistice necesare in estimarea noastra conservatoare vine ca urmare a unei cresteri de 9% a comertului online, parte a unui avans de 4,9% pentru comertul cu amanuntul. Aceasta suprafata reprezinta 3,3% din stocul actual de logistica/distributie din cele 6 tari analizate din Europa Centrala si de Est. Mai interesant, valoarea este egala cu 62% din suprafata depozitelor aflate intr-un stadiu avansat al constructiei la finalul trimestrului 2 din 2018 si cu 87% din cererea totala a ultimelor 4 trimestre.
In scenariile mai optimiste pe zona comertului online, va fi necesara o capacitate suplimentara de logistica/distributie. In cazul comertului electronic, estimam ca raportul dintre vanzari si suprafata de spatii logistice utilizate este aproximativ la jumatate fata de cel al retailerilor traditionali/omnichannel. In scenariul mai optimist, se genereaza o cerere suplimentara de spatii de logistice de 107.000 mp pe an pana in 2022, in conditiile unei ponderi a comertului online de putin peste 10% pana in 2022. In scenariul ambitios, in care comertul electronic ajunge la 13,2% din vanzarile totale cu amanuntul din ECE, in medie, spatiul suplimentar necesar ar fi de 263.000 mp.
Impactul asupra cererii de retail din ECE
Cresterea vanzarilor online cu 6,9 miliarde de euro in scenariul nostru conservator reprezinta 10% din avansul total al vanzarilor cu amanuntul de 71,5 miliarde euro in 2018-2022. Scenariul extrem, in care comertul electronic absoarbe toata cresterea de consum de acum pana in 2022, pare sa aiba slabe sanse de materializare. Aceasta ar insemna ca vanzarile online sa creasca la 19%-29% din vanzarile de retail in ECE. Nivelul Regatului Unit este acum de 15,2%. Scenariul optimist implica vanzari online de 34 miliarde euro, absorbind pana in prezent 20% din totalul vanzarilor de retail. De subliniat, insa, ca 80% din vanzarile progresive ar fi omnichannel/traditionale. Deci, chiar si tinand seama de inflatie, exista cerere care vine prin aceste canale.
Asadar, nu ar trebui sa apara inchiderea unitatilor fizice de retail traditional. Evaluarea spatiului comercial traditional pe cap de locuitor al capitalelor ECE in primul trimestru din 2018 in raport cu PIB-ul pe cap de locuitor din anul 2015 sugereaza ca exista cazuri in care s-au construit putin prea multe centre comerciale (sau ca exista spatiu pentru absorbirea unor cresteri ulterioare ale vanzarilor).
Cum vor evolua chiriile in retail?
In contextul dezvoltarii comertului online, nu ne asteptam la cresteri de chirii. Vor fi necesare negocieri si acorduri privind chiriile variabile si recunoasterea vanzarilor online. In acelasi timp, nu vedem nici scaderi mari ale chiriilor, deoarece in scenariul optimist putem inregistra o crestere de cel putin 27 de miliarde euro intre 2018-2022 in ECE.
