DELOITTE: Amanarea la plata chiriei, o solutie temporara, cu posibile efecte in lant

Amanarea la plata a chiriei de catre IMM-uri in baza certificatului de situatie de urgenta nu echivaleaza cu scutirea sau cu suspendarea obligatiei, intre cei trei termeni existand diferente atat din punct de vedere juridic, cat mai ales fiscal, au atras atentia specialistii Deloitte in sectorul imobiliar, in cadrul unui webinar dedicat pietei imobiliare. Conform unei ordonante emise la inceputul starii de urgenta, IMM-urile pot, in anumite conditii, sa obtina de la Ministerul Economiei, Energiei si Mediului de Afaceri un certificat de situatie de urgenta, in baza caruia pot solicita amanarea la plata chiriei si la plata utilitatilor pe perioada starii de urgenta.

Specialistii Deloitte prezenti in webinar, printre care se numara Alexandra Smedoiu, Partener Servicii Fiscale si Lider al Serviciilor de Consultanta pentru Sectorul Imobiliar, Deloitte Romania, Irina Dimitriu, Partener, Reff & Asociatii, si Mihnea Galgotiu-Sararu (foto), Senior Managing Associate, Reff & Asociatii, au mai explicat ca interventia statului intr-un anumit sector, concentrata pe o anumita obligatie a uneia dintre partile contractante poate fi benefica pentru respectiva parte (in cazul de fata, anumite categorii de chiriasi) pe durata de timp prevazuta de lege, dar risca sa produca dezechilibre majore pe intreg lantul operatiunilor si jucatorilor din domeniul respectiv. De exemplu, prin amanarea platii chiriei cu doua luni, un chirias isi rezolva punctual, dar temporar, o posibila lipsa de lichiditate, insa alte efecte apar in timp, cum ar fi acumularea de datorii, sau pe lant, cum ar fi intrarea dezvoltatorilor/proprietarilor in incapacitate de plata a ratelor bancare, imposibilitatea lor de a respecta indicatorii financiari solicitati de finantatori, lipsa finantarii pentru proiectele in derulare etc.

Astfel, este important ca atentia sa se indrepte mai putin spre a determina cine suporta riscul contractual si mai mult spre gasirea echilibrului contractual. Prin urmare, partile ar putea sa foloseasca in mod constructiv aceasta perioada de distantare sociala pentru a gandi o strategie de renegociere a contractelor, astfel incat sa ajunga la o solutie reciproc avantajoasa.

Avand in vedere ca activitatea justitiei este foarte limitata pe durata starii de urgenta, nu vom avea in perioada urmatoare testul instantelor de judecata pe tema efectelor legislatiei COVID-19 asupra contractelor de inchiriere.

Daca ne uitam la pozitia exprimata de instante dupa alte evenimente care au perturbat intreaga economie, precum criza inceputa in 2008, ne putem astepta ca acestea sa evite sa ia masuri care ar dezechilibra grav raporturile dintre categorii economice, scop in care eventuale neajunsuri legislative ar putea fi compensate in justitie prin aplicarea principiilor echitatii (asa cum permite si Codul civil prin art. 1272).

Pentru aceleasi ratiuni, ne putem astepta ca instantele sa sanctioneze orice incercare de invocare in mod abuziv a unui caz de forta majora/impreviziune, adica tentative ale partilor de a beneficia in mod artificial de prevederile legislatiei aferente.

Pentru ca disputele vor fi inevitabile in unele situatii cauzate de contextul actual, este recomandabil ca partile sa-si preconstituie probe cu privire la incercarile de adaptare a contractului, pentru ca instantele vor tine cont probabil de obligatia fiecarei parti de limitare a prejudiciilor cauzate de neexecutari contractuale, cu privire la efectele pandemiei asupra fiecarei parti, precum si privind incercarile de compromis comercial. Nu in ultimul rand, in cazul in care se califica, partile trebuie sa aiba in vedere obtinerea certificatelor de situatie de urgenta si/sau a avizelor de forta majora.

Din punct de vedere fiscal, se pune problema daca proprietarul trebuie sa pre-finanteze plata TVA colectata la factura de chirie amanata la plata, respectiv daca trebuie sa achite statului TVA pentru suma pe care nu a incasat-o, precum si impozitul pe profit sau pe cifra de afaceri pentru veniturile inregistrate, dar neincasate in aceasta perioada. Aici, in functie de echilibrul contractual realizat de catre parti, exista solutii care sa exonereze fiecare parte de pre-finantarea unor impozite pe tranzactii a caror decontare este amanata.

Acestea sunt doar cateva aspecte care tin de problematica extrem de complexa a contractelor de inchiriere si care se pot rezolva numai prin colaborarea dintre parti pentru a gasi cele mai bune variante, din punct de vedere comercial, dar si juridic si fiscal.

Mai multe detalii din cadrul webinarului dedicat sectorului imobiliar in contextul pandemiei de COVID-19 sunt disponibile in inregistrarea integrala a evenimentului, aici.