COLLIERS: Piata de investitii imobiliare a scazut cu 29% in primele sase luni

Valoarea totala a investitiilor imobiliare a ajuns la aproape 290 de milioane de euro in Romania in primele sase luni din 2021, in scadere cu circa 29% fata de nivelul de 409 milioane de euro din prima jumatate a lui 2020, tranzactiile in segmentul birourilor reprezentand aproximativ 66% din volum, arata Colliers in raportul de piata privind evolutia pietei imobiliare in primul semestru din 2021. In ciuda incetinirii, consultantii Colliers apreciaza ca fundamentele pietei raman puternice, cu un nivel sanatos al tranzactiilor si incredere din partea bancilor de a spori creditarea in economie in 2021, ceea ce incurajeaza potentialii investitorii noi sau deja prezenti pe piata sa prospecteze Romania.

In ansamblu, primele sase luni ale lui 2021 au fost marcate in special de tranzactii sigure de birouri care au implicat cladiri de birouri clasa A, in zone renumite din Bucuresti, cu un mix de chiriasi predominant international. Mai mult de jumatate din volumele investite in prima parte a lui 2021 s-au concentrat pe trei tranzactii mari de birouri. Prima dintre ele a fost reprezentata de vanzarea cladirilor de birouri Campus 6.2 si 6.3 de Skanska catre S IMMO pentru 97 de milioane de euro si a marcat un randament minim record pe piata locala, dupa criza financiara globala din 2008, de 6,75%, nivel depasit ulterior in trimestrul trei al anului. O alta tranzactie importanta a fost realizata de Uniqa Real Estate, care a finalizat achizitia cladirii de birouri The Light One din Bucuresti de la River Development, pentru 54 de milioane de euro. O alta tranzactie notabila a fost preluarea cladirii de birouri Bucharest Financial Plaza din centrul Bucurestiului de catre compania austriaca Immofinanz, intr-o tranzactie in valoare de 36 de milioane de euro.

Ulterior, dupa finalizarea semestrului intai, au mai avut loc doua tranzactii demne de mentionat. Cea mai mare tranzactie inregistrata pana acum in acest an a fost incheiata in trimestrul trei din acest an si este reprezentata de vanzarea Hermes Business Campus, intr-o tranzactie de aproximativ 150 de milioane de euro, de dezvoltatorul belgian Atenor catre Adventum Group si partenerii sai, o companie de gestionare a fondurilor de investitii de tip boutique, axata pe proprietati imobiliare in Europa Centrala si de Est. O alta tranzactie finalizata in trimestrul al treilea a fost achizitionarea Dacia One de catre Dedeman de la Atenor si a marcat o noua miscare descendenta pentru randamentele prime, desi durata lunga a contractului de inchiriere a fost un factor care a avut o contributie importanta.

Investitiile in sectorul industrial au reprezentat 24% din volumul total inregistrat in primul semestru, cu tranzactii semnificative in orasele regionale (CTP si Globalworth au fost cumparatori), in timp ce restul de 10% a fost directionat catre sectorul de retail si sectorul hotelier, marcand intrarea a doi noi investitori pe piata locala, precum si o revenire a interesului pentru aceste piete. Consultantii Colliers remarca faptul ca lipsa proiectelor actuale de pe piata, care cauta sa fie vandute, subliniaza adevarata amploare a interesului investitorilor pentru acest segment, sustinut de piata logistica puternica din timpul pandemiei. O alta categorie de active imobiliare care a trecut cu bine peste provocari si a inregistrat un interes bun a fost cea a parcurilor de retail, a centrelor comerciale cu chiriasi ancora puternici si a magazinelor de bricolaj.

„2021 ar putea parea oarecum lent din perspectiva volumelor in comparatie cu unii dintre anii precedenti, dar nu trebuie sa judecam o carte doar dupa coperta si nici o anumita perioada de timp doar din punctul de vedere al tranzactiilor incheiate. In ceea ce priveste interesul investitorilor si miscarile favorabile pentru preturile activelor prime, nu este deloc un an rau, dimpotriva. Exista, de asemenea, cateva tranzactii mari in diferite stadii ale procesului de vanzare. Un amestec de jucatori, cu experienta in piata sau noi, arata interes si ar trebui, de asemenea, sa incheie cateva achizitii semnificative inainte de sfarsitul anului. Dupa ce in ultimii ani au ramas in umbra din cauza concurentei acerbe, investitorii autohtoni incep sa faca oferte, concentrandu-se in special pe tranzactiile din retail. Avand in vedere cererile de proprietati care genereaza un flux de numerar stabil si consistent, caracterizat de contracte de inchiriere de lunga durata, este probabil ca nivelurile puternice de investitii sa continue pe tot parcursul lui 2021 si ne asteptam ca volumul total al tranzactiilor imobiliare comerciale sa ajunga la 700-800 de milioane de euro pana la sfarsitul anului”, explica Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers.

Sistemul bancar are acum suficienta lichiditate si este dornic sa ofere conditii de finantare mai flexibile si mai atractive. Marjele au ramas neschimbate de-a lungul ultimilor cativa ani - aproximativ 250-275 de puncte de baza pentru proprietatile imobiliare de tip prime. Cu toate acestea, bancile tind sa prefere acum in principal active care produc venituri si vor sa se concentreze pe cele care au continuat sa aiba un pret cel putin decent pe tot parcursul pandemiei. Consultantii Colliers remarca faptul ca o varianta alternativa de finantare pentru dezvoltatori ar putea fi exemplul de succes al operatiunii de oferta publica primara de actiuni (IPO) a One United Properties, unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari de proiecte rezidentiale si de birouri, care a generat un interes foarte puternic din partea investitorilor persoane fizice, cu potential financiar redus in comparatie cu investitorii institutionali (asa-numitii investitori retail).

La nivelul Europei Centrale si de Est (CEE), volumul investitiilor inregistreaza scaderi anuale de circa 22%, valoarea totala a tranzactiilor din prima jumatate a acestui an fiind de aproximativ 4,9 miliarde de euro. Polonia a ramas lider in regiune, volumele de investitii reprezentand mai mult de jumatate din totalul investitiilor inregistrate in cele mai mari 6 tari din Europa de Est, urmata de Republica Ceha si Ungaria, cu o pondere de 20%, respectiv 10%, arata raportul Colliers „CEE Investment Scene H1 2021”.

Sectorul birourilor a fost dominant in toata regiunea, in primul semestru din 2021, in ceea ce priveste tranzactiile, cu o pondere de 39% din volumul total al investitiilor, urmat de spatiile industriale si logistice, care cresc in mod semnificativ, pe masura ce investitorii se diversifica in acest sector rezistent la Covid-19 (25%), si la distanta de sectoarele de retail si ospitalitate (20%).

Mai mult, consultantii Colliers estimeaza ca volumul investitiilor imobiliare va creste la nivelul Europei Centrale si de Est si va atinge niveluri similare cu 2020, de aproximativ 10 miliarde de euro pana la sfarsitul lui 2021. Ei observa, de asemenea, un interes crescut pentru imobiliare de la diferiti investitori, chiar si de la cei care nu sunt neaparat specializati, dar cauta sa isi diversifice clasele de active. Criteriile cheie pentru astfel de active sunt contractele de leasing pe termen lung, pe mai mult de 10 ani si un chirias solid din punct de vedere financiar. Astfel de oportunitati de investitii sunt foarte apreciate si cu un potential puternic de a declansa contractia randamentelor investitionale.

„Situatia e similara si pe piata din Romania. De asemenea, perspectivele economice solide ale Romaniei pe termen lung o fac atragatoare pentru investitorii care cauta atat randamente ridicate, cat si o piata sigura din Uniunea Europeana. Romania pare deosebit de atragatoare in comparatie cu tarile vecine, mai ales daca luam in considerare dimensiunea economiei. Altfel, segmentarea pietei ramane o tendinta clara care ar putea fi si mai accentuata in lumea post-pandemica. Investitorii se vor concentra pe activele sigure si defensive, adica pe proiectele bune care produc venituri si pot obtine chiar si randamente mai mici, dar pentru restul pietei, in special pentru activele cu dificultati, lucrurile vor arata diferit. Cu alte cuvinte, diferenta de randament dintre cei mai buni si restul se va largi probabil”, conchide Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers.