2020 a inregistrat, pentru prima data in ultimii 14 ani, o crestere a populatiei din mediul rural in Romania. Lucrul de oriunde si distantarea sociala au condus la o tendinta de migratie a populatiei catre zone mai linistite din suburbii sau localitati din jurul marilor orase, cu efecte importante asupra pietei rezidentiale, potrivit consultantilor Colliers Romania. Astfel, numarul romanilor care renunta la aglomeratia urbana si aleg locuinte mai spatioase, la preturi mai accesibile, a crescut, iar tendinta este estimata sa se mentina pe termen mediu, conturand noi perspective pentru dezvoltatorii de spatii rezidentiale.„Cresterea populatiei rurale rezidente din Romania cu 28.000 de locuitori in 2020 nu este mare, dar este o premiera din 2007 incoace si trebuie tinut cont si ca, in deceniul anterior, populatia din rural scadea in medie cu aproximativ 50.000 de locuitori pe an. Mai mult, populatia din mediul urban din Romania a scazut cu 170.000 de locuitori in 2020, fata de o scadere medie tot de aproximativ 50.000 de locuitori pe an intre 2010 si 2020, semnaland ca, pe langa emigrarea obisnuita, undeva intre 50.000 si 100.000 de romani au ales sa se mute de la oras la tara, sustinuti si de efectele pandemiei care impun distantare sociala si sustin lucrul de la distanta”, spune Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.
Capitala este un exemplu clar al actualei tendinte. Astfel, in Bucuresti, scaderea populatiei rezidente a fost de 9.800 locuitori de-a lungul anului 2020, pe baza datelor INS analizate de catre consultantii Colliers Romania. In paralel, zona metropolitana a capitalei a inregistrat o crestere a populatiei rezidente cu 10.800 locuitori.
Situatii similare au fost inregistrate si in zonele metropolitane din alte regiuni importante ale Romaniei. In Cluj, populatia urbana a scazut cu 4.800 locuitori, iar populatia rurala a inregistrat o crestere de 5.600 locuitori. In Timis, populatia urbana a scazut cu 9.900 locuitori, pe cand populatia rurala a crescut cu 9.200 locuitori. Iar in Iasi, populatia urbana a scazut cu 1.900 locuitori, pe cand populatia rurala a crescut cu 2.000 locuitori, arata datele oficiale.
„Aceste miscari ample ale populatiei dinspre zona urbana spre zona metropolitana vor avea efecte importante in piata rezidentiala, o piata in care pandemia a accentuat preferinta oamenilor pentru locuinte mai mari, fie cu o camera in plus, fie cu un birou, terasa sau gradina. Aceste date ne arata ca preferinta romanilor s-a transformat in actiune, mai ales ca zona metropolitana este mai atragatoare atat din punct de vedere al suprafetelor medii ale unei locuinte, mai mari decat in orase, cat si al preturilor mai mici, iar imbunatatirea treptata a infrastructurii de transport faciliteaza aceasta migratie. Suprafata medie a unei locuinte terminate in Ilfov anul trecut a fost de 102 metri patrati fata de 47 de metri patrati in Bucuresti, dar acest raport este influentat puternic de faptul ca in Ilfov se construiesc mult mai multe case. Altfel, chiar daca o locuinta mai mare din suburbii poate sa ajunga sa coste mai mult decat un apartament la oras, diferenta de pret pe metrul patrat este semnificativa - in Bucuresti-Ilfov, de exemplu, ecartul de pret porneste de la 20% si merge chiar spre jumatate de pret in anumite cazuri”, mai declara Gabriel Blanita.
Aceasta migratie reprezinta o oportunitate pentru dezvoltatorii de locuinte, iar un avantaj mare al suburbiilor este reprezentat de abundenta semnificativa de terenuri si costurile de achizitie mai reduse. Acestea permit dezvoltatorilor o flexibilitate mai mare a proiectelor construite si pot propune cumparatorilor locuinte cu suprafete mai mari si cu gradini. Astfel de facilitati sunt apreciate in conditiile in care, in ultimul an si jumatate, a crescut mult timpul petrecut in interiorul si in apropierea locuintei.
Un alt aspect important este numarul de locuinte livrate in Capitala si in zona metropolitana, care a crescut de la an la an spre noi maxime. Daca in urma cu 3 ani, atat in Bucuresti, cat si in zona limitrofa, se livrau cate 5.600 - 5.700 de locuinte pe an, in 2020, numarul livrarilor a fost de 13.800 locuinte in Bucuresti si 7.000 locuinte in zona metropolitana.
„Daca livrarile de locuinte din Capitala vor mentine ritmul ascendent, pe masura ce populatia rezidenta scade, ne asteptam la o combinatie de ritmuri de vanzare mai scazute pentru noile dezvoltari rezidentiale din oras si la o cerere mai redusa pentru chirii. In plus, am putea vedea un numar din ce in ce mai mare de locuinte vechi scoase la vanzare, ceea ce ar putea pune presiune pe scaderea preturilor pe acest segment. De asemenea, facand abstractie de premiumul de pret acordat pozitiei locuintei, zonele centrale fiind, desigur, mai cautate, aceasta situatie ar trebui sa duca si la un ecart in crestere intre valoarea locuintelor vechi si a celor nou construite la standarde bune”, completeaza Gabriel Blanita.
