Rata de neocupare a birourilor moderne, construite in ultimii 10 ani in Bucuresti, se situa la aproximativ 10% la jumatatea lui 2022, fata de aproape 18% pentru cladirile care au fost livrate pana in 2012. Aceasta diferenta majora scoate in evidenta imbunatatirile din punct de vedere calitativ aduse birourilor livrate in Romania, cladirile mai vechi si bine pozitionate reusind si ele sa se mentina destul de bine. Coroborat cu o rezerva redusa de proiecte pentru urmatorii ani, acest context ar putea duce la constrangeri semnificative in ceea ce priveste oferta, in cazul in care cererea va creste, potrivit expertilor de la Colliers.Cererea anualizata de spatii de birouri a revenit in mod oficial la intensitatea de dinaintea pandemiei, inregistrand nivelurile din 2019, dar inca exista multe provocari in perspectiva, din cauza cresterii costurilor de finantare si a incertitudinii economice generale. Dupa doi ani si jumatate de la debutul pandemiei, consultantii Colliers subliniaza faptul ca este clar ca schimbarea pe piata fortei de munca in directia modelului de lucru hibrid sau de la distanta este permanenta. Cele mai multe companii par sa fi adoptat un model de lucru hibrid, cu o distributie echilibrata intre munca la distanta si cea la birou. In acest moment, prezenta angajatilor in birouri rareori trece de 40-50%, in comparatie cu nivelurile de dinainte de pandemie.
„Dincolo de cresterea factorului de incertitudine, conflictul din Ucraina nu a avut efecte vizibile asupra pietei locale de birouri, dar consecintele sale - in special inflatia mai mare si costul riscului in crestere - sunt importante. Chiriile pentru proiectele viitoare reflecta intr-o anumita masura costurile mai mari de constructie. In Bucuresti, din cauza unor blocaje administrative, este posibil ca, in urmatorii ani, oferta de inchiriere sa ramana scazuta. In cazul terenurilor fara zonare, este probabil ca progresele inregistrate in obtinerea autorizatiilor sa fie limitate. In consecinta, sentimentul se schimba spre o piata a proprietarilor, in special in locatiile centrale", explica Silviu Pop (foto), Director CEE & Romania Research la Colliers.
Stocul modern de birouri din Bucuresti a ajuns la 3,27 de milioane de metri patrati la jumatatea lui 2022, aproximativ jumatate din piata fiind formata din cladiri mai vechi de 10 ani, iar restul fiind livrate incepand cu 2012, potrivit raportului "ExCEEding Borders: Pietele de birouri din CEE-15 in vremuri tulburi", publicat recent de Colliers. Consultantii Colliers estimeaza ca in acest an ar putea fi livrati aproximativ 130.000 de metri patrati de spatii de birouri noi si moderne, cu un total de aproximativ 360.000 de metri patrati pentru perioada 2022-2024, desi calendarul din 2024 ar putea fi amanat.
In prezent, pe piata se configureaza doua scenarii total opuse: daca cererea de inchiriere pentru birourile din Bucuresti se mentine intr-un ritm sustinut (sau chiar accelereaza putin), se va vedea cu usurinta ca stocul de birouri high-end, cu adevarat moderne, devine insuficient, inclinand piata spre una a proprietarilor. Scenariul opus ar putea fi asociat fie cu o incetinire economica, fie cu un numar mai mare de companii care isi vor reduce spatiul de birouri pe fondul unei activitati hibride, ceea ce ar avea un impact negativ asupra ocuparii si ar diminua efectul ciclului de activitate redus. Oricum ar fi, calitatea ramane o prioritate de top pentru majoritatea companiilor care cauta sa inchirieze birouri.
„Certificarile pentru cladiri verzi devin o necesitate pentru orice proprietar care doreste sa-si inchirieze cu succes birourile. Mai mult decat atat, intr-o lume post-COVID si cu inflatie ridicata si intr-o perioada in care este mai dificil sa readuci angajatii la birou, proprietarii cauta din ce in ce mai mult diferite certificari ESG care sa-i diferentieze pe piata, iar chiriasii sunt interesati si dispusi sa plateasca o chirie mai mare pentru spatii de birouri mai sustenabile. De altfel, toate cladirile de birouri livrate incepand cu anul 2017, adica 31% din stocul modern de birouri din capitala, sunt certificate LEED si BREEAM, rata de neocupare pentru aceste spatii de birouri clasa A fiind in medie de aproximativ 11%, iar chiriile sunt cuprinse intre 17 si 19 euro pe metru patrat. Decalajul la nivel de chirie dintre cladirile mai vechi si cele mai noi, situate la fel de bine, se va mentine si se va accentua, deoarece costurile de investitii nu pot compensa in totalitate avantajele pe care le au acestea din urma", spune Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
In general, ratele de neocupare a spatiilor de birouri din capitalele Europei Centrale si de Est s-au stabilizat treptat, dupa o crestere de doua cifre pentru multe piete in timpul pandemiei, pe masura ce atat cererea, cat si oferta se ajusteaza. In special din cauza costurilor de constructie mai mari si a disponibilitatii scazute in unele dintre cele mai cautate zone, consultantii Colliers observa cresteri ale chiriilor, in special pentru cladirile nou construite. In plus, acestia se asteapta sa vada o crestere a preturilor in general, ca urmare a inflatiei.
O alta realitate de business in regiunea ECE-15 este ca si cheltuielile de investitii pentru lucrarile de amenajare au devenit din ce in ce mai greu de prevazut si de planificat. Consultantii Colliers noteaza ca, in primele doua trimestre ale anului, preturile materialelor de constructii au crescut cu 30% fata de aceeasi perioada a anului trecut si variaza semnificativ in functie de categoria de materiale. Acest lucru face ca estimarea costului de amenajare sau de rearanjare a spatiilor sa fie foarte dificila. Este posibil ca aceasta tendinta sa se mentina, daca nu chiar sa se accentueze, din cauza cresterii preturilor la gaz, electricitate si cu forta de munca si a lipsei de muncitori calificati pe piata.
„Riscurile specifice in procesul de achizitie a spatiului de birouri includ lipsa de flexibilitate a termenilor de inchiriere si presupuneri nerealiste cu privire la ceea ce poate fi livrat in cadrul bugetului de amenajare disponibil. Prin urmare, o abordare complexa, in care un singur furnizor calificat isi asuma intreaga responsabilitate pentru intregul proces - de la definirea cerintelor si negocierea conditiilor de inchiriere, trecand prin toate etapele de proiectare si pana la livrarea lucrarilor de amenajare - devine o propunere din ce in ce mai atractiva. Acest proces "Defineste - Proiecteaza - Livreaza", orientat spre obiective, garanteaza ca spatiile de birouri raspund cerintelor de afaceri si ale fortei de munca, fiind in acelasi timp proiectate astfel incat sa se incadreze in bugetul disponibil si sa fie livrate in termenul agreat", subliniaza Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Colliers inoveaza si raspunde provocarilor actuale si nevoilor viitoare pe piata de birouri cu Office 360°, o abordare completa a birourilor, din toate punctele de vedere, realizata printr-un proces unic si extrem de complex, adaptat pana la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor si planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor in fiecare etapa a transformarii biroului ofera economii suplimentare care depasesc de multe ori 10-15% fata de valorile obtinute de obicei de la contractori, in cadrul negocierilor din etapa de licitatie.
In concluzie, tarile din Europa Centrala si de Est se afla intr-o situatie dificila, la fel ca o mare parte din economia globala, dar ar trebui sa-si revina in cele din urma si sa continue sa inregistreze o rata de crestere mai mare decat statele din Europa de Vest, noteaza Colliers in raportul "ExCEEding Borders: Pietele de birouri din CEE-15 in vremuri tulburi". Cu o valoare de aproximativ 5,3 miliarde de euro pentru prima jumatate a lui 2022, volumul investitiilor pentru ECE-6 (Bulgaria, Republica Ceha, Ungaria, Polonia, Romania si Slovacia) a crescut cu 8,5% fata de anul precedent. Acest lucru a fost sustinut de activitatea puternica din primul trimestru, care a incetinit din nou in al doilea trimestru.
