Piata imobiliara din Romania se pregateste sa incheie un an decent, cu activitate intensa in domeniul industrial, dar si cu descrestere a dinamicii economice si cu scaderea semnificativa a activitatii pe piata investitiilor, dupa cum au anticipat consultantii Colliers la inceputul anului, in raportul "Top 10 predictii 2023”. Si in zona rezidentiala, in prima jumatate a anului, volumul de vanzari a fost in ton cu trendul anticipat de Colliers, acela de scadere a interesului de cumparare in contextul ratelor de dobanda ridicate, dar in semestrul doi activitatea de tranzactionare a inregistrat o recuperare, pe fondul cresterii imprumuturilor ipotecare."2023 a fost un an cu teme contrastante pentru piata imobiliara din Romania, cu vesti bune, dar si mai putin bune, o mare parte din tendintele si temele care s-au manifestat pe piata fiind anticipate de catre consultantii Colliers la inceputul anului. Acum, cu aproximativ o luna inainte de lansarea raportului „Top 10 predictii 2024”, credem ca revizuirea raportului din acest an este un exercitiu necesar de sinceritate, care ne si permite sa trecem in revista anul care se incheie. In linii mari, temele pe care le-am evidentiat s-au adeverit, iar 2023 s-a dovedit a fi unul decent pentru scena imobiliara locala”, puncteaza Laurentiu Lazar, Managing Director la Colliers Romania.
Consultantii Colliers au anticipat o „incetinire economica in 2023, fara recesiune”, ceea ce s-a si intamplat. Romania a avut o performanta superioara in comparatie cu majoritatea tarilor europene, dar asteptarile Colliers de crestere a PIB-ului de 3-4% pe intreg anul s-au dovedit a fi prea optimiste, o cifra putin peste 2% fiind mai realista in acest moment. O alta tema evidentiata in „Top 10 predictii 2023” a vizat relevanta crescanda a reasezarii ordinii geopolitice globale, iar tema near-/friend-shoring (relocari de activitate in tari mai apropriate de beneficiarul final sau in tari prietenoase) a devenit intr-adevar mai vizibila anul acesta pentru tarile din Europa de Est, inclusiv pentru Romania.
Colliers a anticipat corect si ca politica va fi in centrul atentiei in acest an. Partidele politice au parut ca s-au concentrat mai degraba pe calendarul electoral incarcat din 2024, decat pe reformele structurale necesare, iar politicile fiscal expansioniste tipice unei perioade pre-electorale au fost de asemenea vizibile.
Revenind la temele ce tin mai mult de domeniul imobiliar, Colliers a continuat sa observe o atentie sporita acordata cladirilor verzi/eficiente din Romania, care vor continua probabil sa beneficieze de o chirie din ce in ce mai mare in comparatie cu proiectele imobiliare mai putin vechi.
"In ceea ce priveste piata de birouri, ne-am grabit usor cu presupunerea ca incepe sa se formeze o piata a proprietarilor. Desi aceasta ipoteza este inca valabila pentru 2024 si mai departe, in 2023 am vazut doar cateva zone cu un astfel de impuls, pentru ca spatiile din cladiri verzi bine-pozitionate care au fost foarte cautate au avut si chirii mult mai mari decat in urma cu un an si jumatate. Cresterea de aproximativ 10% de la an la an a chiriilor solicitate pentru aceste birouri de clasa A reprezinta cea mai puternica dinamica pe care am vazut-o de dinainte de criza financiara globala din 2008. Mai mult, am putea vedea asemenea evolutii la o scara mult mai larga, deoarece dezvoltatorii nu se arata dispusi sa accelereze planurile de constructie, iar in 2024-2025 vom asista la un calendar de livrare foarte putin incarcat”, spune Laurentiu Lazar.
In rest, activitatea de inchiriere de birouri ramane acceptabila, cu o cerere noua pe piata de leasing din Bucuresti aproape de media ultimului ciclu, in timp ce cererea bruta a crescut spectaculos, cel mai probabil la un nou maxim istoric, posibil in contextul in care companiile care au amanat unele decizii imobiliare, pe fondul pandemiei si al cresterii muncii hibride, au trecut in sfarsit la actiune. Intre timp, pentru sectorul industrial, Colliers a estimat atat o crestere a chiriilor, care este, de asemenea, una dintre cele mai serioase pe care le-am vazut in multi ani, cat si un an foarte puternic pentru activitatea de inchiriere, de asemenea cu potential de un nou maxim istoric.
"Pentru tranzactiile investitionale, asa cum era de asteptat, a fost un an dificil. In conditiile in care ratele dobanzilor s-au situat la un nivel ridicat, Romania a cunoscut o dinamica similara cu cea a altor piete, atat din Europa, cat si din alte parti ale lumii. Am anticipat ca volumul pietei investitiilor imobiliare se va injumatati, in comparatie cu varful de 1,2 miliarde de euro din 2022, si se pare ca am avut in mare parte dreptate. De asemenea, randamentele au continuat sa creasca, dar, asa cum spuneam la inceputul lui 2023, corectia nu a fost foarte puternica", subliniaza Managing Director-ul Colliers Romania.
Previziunile Colliers pentru piata de retail au fost relativ pozitive, compania subliniind ca oamenii s-au intors in magazine, desi comertul electronic s-a impus la un nivel mai ridicat decat inainte de pandemie. Aceasta tendinta, dar si faptul ca Romania are o oferta de spatii comerciale relativ insuficienta in comparatie cu alte tari din regiune, a pastrat la un nivel ridicat interesul pentru proiecte noi. Un element esential pentru evolutia sectorului de retail este faptul ca puterea de cumparare nu a scazut foarte mult in ultimii doi ani. Mai mult, inca de la inceputul lui 2023, cresterea salariilor a depasit din nou inflatia.
In mod similar, in contextul unui consum puternic, piata rezidentiala a inceput sa-si revina in ceea ce priveste activitatea de tranzactionare incepand cu a doua parte a anului. Pana atunci, activitatea a fost in ton cu tendinta anticipata de Colliers de scadere a interesului de cumparare pe fondul ratelor ridicate ale dobanzilor. Si chiar daca ratele dobanzilor nu au scazut inca, si nu vor scadea decat posibil abia incepand cu mijlocul lui 2024, consultantii Colliers leaga revenirea cresterii creditelor ipotecare si a interesului de cumparare pe piata rezidentiala de ideea de stabilitate si de perspectiva unor scaderi in viitor.
Nu in ultimul rand, si previziunile Colliers pentru piata de terenuri s-au adeverit in mare parte, deoarece a fost un an in care cumparatorii mai exigenti au tintit mai degraba oportunitati decat acumulari semnificative. Ca urmare, a fost o piata foarte segmentata, cu un interes puternic pentru terenuri exceptionale si o activitate limitata in locatii mai putin speciale.
